温州市房地产开发中存在的问题成因与应对策略_开题报告

一、文献综述

房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以营利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到营销等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。房地产开发要经过房地产开发用地土地使用权的取得、房地产的建设施工、房地产的交易和房地产的管理（物业管理）等阶段。

房地产开发用地是指房地产开发企业为在土地上进行基础设施建设和房屋建设，经合法程序受让而享有使用权的一定范围内的国有土地[1]。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不尽相同。根据我国《城市房地产管理法》的规定，城市房地产开发用地仅限于国有土地，房地产开发企业可以通过国家无偿划拨和有偿出让以及其他市场经济主体的有偿转让行为合法获得其使用权。国家禁止在农村集体所有的土地上进行房地产开发。由于城市土地面积有限，城市房地产开发用地稀缺性日益显现．以至于城市地价不断攀升，为获得开发用地，房地产开发过程中违法用地活动较为普遍，出现了一系列问题。

房地产开发的建设施工是指开发商委托建筑公司进行项目建设的行为，根据我国法律有关规定，房地产开发应兼顾经济效益、社会效益和环境效益，但是由于经济利益的驱动及法律法规的不健全，在房地产开发建设的施工阶段环境效益往往被忽视了，尽管环境问题存在于房地产开发的始终，然而在这一阶段产生的环境问题是最为严重的，如噪音污染、生态破坏、大气污染等。

房地产的交易是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、租赁、抵押等[2]。只要通过房地产市场的交易，房地产的价值才能实现，但是由于一系列的原因，在房地产的交易中出现的房价上涨过快的问题是值得我们关注和反思的。

房地产开发中的物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理服务的活动。其实在房地产开发经营中逐步建立起的一种综合性经营服务，是对房地产开发的延续和完善。尽管我国的物业管理发展很快，但是由于我国的物业管理起步晚，还存在着一些问题需要去完善。

  

选题背景：温州独特的经济格局，决定了温州的私人企业主多，经济实力雄厚，资金充裕。过去民间就有买金买银，买地买房之说，在温州人的投资观念中对房地产投资似乎情有独钟，一旦条件成熟便会显身手。房地产业虽然从八十年代才开始诞生，起步很晚，但是发展非常迅速，已成为国民经济中的支柱产业，对摧进城市化进程、改善人民生活起了很大的作用。改革开放三十年来，温州房地产业取得了巨大的成就市场经过了曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。2011年下半年，温州部分中小企业因为资金链断裂引发借贷危机，不讲价对温州中小企业的发展带来严重影响，蔓延至实体经济，也对温州房地产市场的调整起到了推波助澜的作用。

温州房地产开发的现状：现温州房地产市场开发量大，需求旺盛，而且房价也高得离谱，并且有上升的趋势。自从“限购”，“金改”等调控政策陆续出台之后，以房地产作为投资保值或炒房者大量减少。多数企业对今后的房地产市场前景表现出担忧的思想，对土地拍卖十分谨慎的态度。也有少数开发企业通过合营，并购，重组等方式来壮大企业实力，等待时机重拳出击。

二、^范文提纲

一房地产开发概述

二房地产开发中存在的主要问题

（一）房地产开发用地的问题

（二）房价问题

（三）物业管理问题

三出现房地产开发中问题的原因

（一）房地产出现问题的直接原因 

（二）房地产出现问题的重要原因

（三）房地产出现问题的主要原因 

四房地产开发中问题的应对策略

（一）解决房地产开发用地问题的对策 

（二）解决房价问题的对策

（三）解决物业管理问题的对策

三、参考文献

[1]李延荣.周珂 《房地产法》中国人民大学出版社2000年版.第19页

[2]程信和.刘国臻.《房地产法学》北京大学出版社2000年版.第80页

[3]廖英敏.当前我国房地产市场形势分析载《中国房产信息》. 2006年7期 32—35页

[4]强真.白学民.关于房地产价格泡沫的思考. 载《价格理论与实践》2006年02期，48-49页

[5]温建东.马昀.陈斌. 管理外资流入房地产的经验及对中国的启示载《国际金融研究》.2005年7期  59-63页

[6]高伟生.何枫林.房地产开发与环境意识.载《环境科学发展》2004年第2卷第1期.第74页

[7]程惠英.《房地产开发与交易：房地产法原理与实务 》.上海复旦大学出版社.1997年版 第200页 

[8]李启明.陈兴汉.《房地产投资决策与风险防范完全手册》.中国城市出版社2002年版. 第204页

[9]刘洪玉.《房地产开发》.北京经济学院出版社1993年版. 第425页

[10]曹凤琦.房地产项目的环境影响评价问题.载《甘肃环境研究与监测》 1999年第12卷第1期.34页