我国房地产金融市场的现状及完善_开题报告

随着我国市场经济体制的建立和渐渐完善，房地产行业迅速发展，对拉动投资、促进经济增长具有非常重要的作用，凭借着其对上下游产业链的影响力，己成为我国社会主义市场经济最重要的产业部门。近几年，由于国家产业政策加上金融政策的扶持，房地产投资总额在国内生产总值(GDP)中所占比例越来越大，GDP增长过于依赖房地产投资，将不利于我国市场经济的健康平稳运行。根据国内外房地产金融发展历程，在其快速发展的同时，因为微观或宏观环境变化等原因，会对房地产市场供求关系及价格产生重要影响，如果不能对供求关系以及价格进行正确的规范和引导，容易滋生房地产泡沫，进而引发金融风险。国内房地产金融经过几十年的不断积累和进步，逐步形成一套完整的制度体系，然而与国外主要经济实体的制度体系相比，我国仍需要进一步进行完善。目前，我国房地产市场始终保持着空前的“繁荣”，房地产价格始终保持高速增长，房地产泡沫化已经显现。同时，企业开发贷款和居民按揭贷款的规模呈现出持续上涨的态势，随着规模日益增大，房地产资产作为社会资金融通活动中主要抵押资产，其价格波动对房地产业以及其他行业的再融资能力产生较大影响。房地产行业与金融业相互促进和发展，正是由于房地产行业与金融业之间的这种非常密切关系，房地产行业通过抵押资产将风险向金融机构转移。我国的房地产金融体系还不完善，风险管理和风险控制体系也比较薄弱，因此必须保持警惕，提前采取积极有效的措施对房地产金融风险进行防范。

（一）国内相关文献综述

著名经济学家、现中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为：目前国内房地产企业的融资基本上是建立在以银行信贷为主导的基础之上的。从我国房地产市场运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，并且房地产企业融资方式单一化，不仅增加房地产企业的融资困难，而且也让国内房地产投资的市场风险和融资贷款风险集中到商业银行。这种金融体系的问题，不仅在于融资工具的单一化、融资市场狭小、融资制度严重缺陷，而且还有房地产金融体系的监管缺失、融资产品少、融资市场价格机制等方面的原因。

他认为房地产融资是一个多元化的市场，它不仅在于产品的多样性，如银行、证券市场、基金等，而且在于市场多层次性。而要建立这样一个健康市场，目前大的问题就在于要减少政府对金融市场的垄断，推进国内金融市场对内外开放，提高国内房地产金融市场化程度，同时，应该力推房地产融资市场法律的建设。只有这样，新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现，房地产多元化的融资体系才能确立。而房地产多元化融资体系才是中国房地产业持续发 展之关键。上海理工大学副教授饶海琴认为：我国房地产企业融资市场的问题除过多依赖银行贷款使风险集中于商业银行以外，还有个人住房消费的发展存在违约风险，其原因在于个人房贷的风险暴露期一般为3-8年，以及假按揭原因造成的不良资产。北京大学公共经济管理研究中心投融资研究所王铁军副所长提出几点担忧：中国城市房地产金融市场发展缓慢。其中规范和有效的房地产企业直接融资市场和住房抵押二级市场阻碍了市场发展。其次，城市存在的房屋空置率也是房地产业的一个风险隐患。再次，房地产金融系统的运行机制和房地产中介服务滞后也 成为制约房地产融资市场发展的重要因素。

（二）国外相关文献综述

由于房地产金融在西方国家的起步在经济学中与其他学科相比起步较晚，因此关于房地产金融的完整理论还没成型，但是基于经济领域的一些理论对房地产金融的发展也有一定借鉴意义。在房地产金融中，投资组合理论的产生是一个巨 大的进步，其对房地产金融的发展也具有重要意义。1990年诺贝尔经济学奖获得者马科威茨先生提出的一个可量化计算、可操作的投资组合理论，使得金融学中投资、融资过程中对风险和收益的计算成为可能。其理论的实质就是在收益不变的情况下，如何进行投资组合大限度分担风险。其理论对于房地产金融的融资过程中，无论是借款人融资方式还是贷款人投资方式都具有很大的贡献，由于房地产投资成本较高，交易不灵活，是其重大弊端。现代融资理念中如何控制风险提高效率获取大收益，其理论依据主要是投资风险理论。

二、^范文提纲

一、前言

（一）选题背景

（二）研究目的意义

二、房地产金融及其风险理论概述

（一）房地产业相关概念及特征

（二）房地产金融的概念和特征

（三）房地产金融风险概述

（四）房地产金融风险形成机制几的作用过程

三、我国房地产金融发展状况

（一）银行贷款是房地产开发企业融资的主要渠道

（二）房地产贷款规模增长迅速

（三）房地产金融创新展现出新动力

四、我国房地产金融风险的判断分析

（一）房地产泡沫风险

（二）商业银行的房地产信贷风险

（三）房地产调控政策风险

五、我国房地产金融市场发展对策

（一）创建多元化融资渠道并探索融资新模式

（二）房地产企业实现多元化经营

（三）调整供求关系以控制房地产价格泡沫

（四）完善商业银行风险管理和控制体系

（五）建立房地产金融宏观审慎管理制度

六、结论

三、参考文献

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