浅析房地产企业融资的渠道与现状的问题-开题报告

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。

从2013年开始“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。 

未来10年中国宏观经济仍将继续保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。

但是房地产业作为一个资金密集型的行业，许多房地产企业都会遇到资金紧缺的时候，哪怕是百强房地产企业也会有融资的困扰。因此如何获得足够的资金支持，怎样的快速融资渠道，是当前房地产企业关注的热点问题。

正如张健在《房地产企业融资》一书中指出的房地产企业融资的现状。目前在我国，由于历史的原因，房地产融资中房地产信贷占了绝大部分，但当房地产市场发展到了一定规模以后，单一的房地产信贷所遇到的就愈加明显了。而房地产开发企业对银行信贷资金的依赖程度也很大，即单一房地产信贷体系存在市场风险。房地产开发投资数额巨大，投资回收的周期较长，占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累难以保证连续投入资金的需要，如果没有资金的支持，企业就可能遇到资金周转困难甚至更严重的财务危机。

有不少学者从融资过度依赖商业银行的角度分析房地产企业融资渠道的问题。如刘丽琴在《我国房地产企业融资方式的研究》文章中中认为房地产企业融资渠道相对单一，目前，我国房地企业融资主要来自银行贷款，银行资金的供给也相对稳定，对于投资数额大，周期长的房地产业，银行是其最为稳定的资金来源，但是由于房地产企业融资过分依赖银行的贷款，房地产开发的资金来源过分集中银行，银行承担了过多的风险。从我国房地产市场的运行来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。又如杜广如、赵君彦、赵兰霞在《中小房地产企业融资渠道研究》文章中认为中小房地产企业自筹资金是房地产开发初始阶段的融资渠道。在房地产价值较低或开发规模较小时，资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时，房地产企业根本无法用自筹资金再开发新的项目。随着房地产价值的提高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，对项目资金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。因此，自筹资金的比例逐年上升。

也有学者从内部融资和外部融资角度分析中小房地产企业融资的渠道问题。杨扬在《中小企业融资问题的研究》文章中认为，对于中小企业来讲，融资渠道有内源和外源两种。内源融资是中小企业原始资本和创业资本的来源，具有融资成本低的特点。在国外发达国家中，内部融资比例通常占其融资成本的55%以上；在我国，内部融资的比例只有企业融资总额的30%左右。外源融资方式又分为直接融资和间接融资。中小企业信用等级低，财务制度不健全，信息可靠性低，增加了银行贷款的风险，需完善中小企业的自身建设，建立资本金的补偿机制。

正如王晓燕在《中小房地产企业融资研究》中指出，要改变我国房地产企业融资渠道单一的模式，加大融资方式创新发展，推动房地产企业融资机制向多元化转变，是房地产企业继续发展的必经之路。房地产企业不仅要遵从现行政策制度的要求，还要应对市场的挑战和调控变化的压力，积极扩大资金来源。

二、^范文提纲

一、房地产与金融的概况

1、房地产、金融与经济的关系

2、房地产金融及其两大环节

二、房地产融资的概览

1、企业融资的方式

2、房地产企业融资及其特征

三、房地产企业融资的概况

1、房地产企业融资的内容

2、房地产企业融资的渠道与方式

3、房地产企业融资的现状与困境

四、我国房地产企业银行信贷融资

1、房地产企业银行融资发展

2、房地产信贷总体把握

3、银行放贷的考虑因素

4、房地产企业银行融资十大问题及答疑

五、房地产企业融资创新

1、房地产企业融资的优化建议

2、房地产企业融资的创新途径

三、参考文献

[1]张健，房地产企业融资[M]，中国建筑工业出版社，2009年1月第1版

[2]王晓燕，中小房地产企业融资研究[M]，中国金融出版社，2012年3月第1版

[3]韩晓杰，住房融资体系有效性研究[M]，中国金融出版社，2012年9月第1版

[4]杨叶，现代经济转型与房地产行业预警[M]，中国经济出版社2010年4月，第1版

[5]丁晓莉，我国中小企业融资问题研究与对策分析[M]，中国经济出版社，2013年1月第1版

[6]王秀玲、李文兴，我国房地产融资创新研究 [J]，理论与改革，2012（第1期）

[7]郑军，我国房地产行业融资渠道创新的思考[J]，大众科技，2013（第5期）

[8]陈欢、马永强，货币政策调整与房地产企业融资政策，由2008-2011年房地产上市公司观察 [J]，改革，2013（第5期）

[9] 张仁枫，入世以来中国商业银行房地产信贷风险现状与评估 [J]，金融论坛，2011（第13期）

[10] 孟庆军、王效叙，银行对房地产项目贷款风险评估指标体系研究 [J]，项目管理技术，2014（第1期）