我国房地产治泡沫状况成因与对策_开题报告

1、泡沫论。王小广博士认为，目前我国房地产泡沫已经存在。我国房地产业投资和消费连续三年出现20%以上增长，超过GDP增长率的2倍以上，部分地区出现了房地产泡沫现象。其主持撰写的我国第一份跟踪式行业景气报告《中国行业景气分析报告》警告说，中国“真正的房地产泡沫”已经出现。谢百三教授认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下[1]。谢经荣、丰雷等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行了系统分析。他们认为中国房地产业存在泡沫，但这种泡沫并非全国性的，而是地区性的[2]。易宪容认为中国房地产泡沫是不争的事实。但房地产泡沫只是局部而不是全国性的[3]。

2、非泡沫论。黄征学认为房地产价格持续上涨，房地产空置率比较高，房地产投资增幅大这些只是表面特征，并不构成房地产泡沫。他应用四大指标对我国房地产市场进行测度，并得出结论当前房地产市场有关参数的值比较合理，我国房地产市场并没有出现泡沫[4]。萧灼基认为，房地产市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空置现象只是暂时的。就全国总体情况而言，不存在过剩之说。某些商品在经济快速增长阶段出现供求不平衡是市场经济的必然现象，不要认为出现供求比例失调就是泡沫[5]。王俊认为从1998年至今，全国房地产平均价格变化趋势和部分地区价格变化特点看，我国商品房价格年上涨幅度小于4%，远远低于日本的房地产泡沫和泰国地产泡沫中的成倍上涨幅度，也低于国内经济增长速度，价格运行不存在泡沫[6]。

3、泡沫威胁论。林云霞认为，目前我国房地产市场总体上是健康的。但是，目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量，房价和地价上涨过猛，商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头[7]。刘志峰认为，目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险[8]。

4、泡沫必然论。吴敬琏认为，回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资，一旦以投资目的入市，今涨明跌，泡沫是自然的。希勒认为，全球有一个普遍现象，凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫都在所难免，房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫，是必然规律[9]。

笔者认为，对于房地产有无泡沫的争论，实际上是个角度问题。认为存在泡沫的观点实际上是观察到了中国房地产市场的短期失衡的现实状况。不存在泡沫的观点认为空置现象、结构失衡以及供求失衡只是暂时的，如果把这些暂时的、

局部失衡放置于一个较长的时期以及全国范围内的话，它们还不足以形成房地产泡沫。随着产业经济环境和市场环境的改善，短期的局部的泡沫在长期以及大范围来看就有可能不是泡沫。因此，期限以及范围的界定对于判断我国房地产业是否存在泡沫是非常重要的因素之一。

季光伟认为，历史经验表明，房地产泡沫破裂后将意味着更大的经济、金融风险。房地产泡沫破裂会产生很大的负财富效应。房价暴跌时，私人消费将迅速且剧烈回落；对金融系统有迅速且极强的冲击力，将引发银行不良贷款急剧增加。李维哲等人认为，房地产泡沫发生时，地产价格脱离市场基础而持续上涨，形成地产市场的虚假繁荣，发展到一定程度，地产价格又会迅速跌落。这种地产价格的暴涨暴跌具有极大的危害性，会给国民经济造成巨大的破坏，带来惨重的损失。

陈伯庚认为，泡沫过多不利于国民经济发展，但是没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。

二、^范文提纲

 

1 绪论

1.1 问题的提出

1.2 历史上著名的三次房地产大泡沫

1.3 我国房地产市场发展历史及在国民经济中的作用

2 房地产泡沫分析

2.1 房地产泡沫的概念

2.2 房地产泡沫的成因分析

2.3 房地产泡沫的预警指标

3 上海房地产泡沫的判定与成因分析

3.1 房地产业对上海国民经济的影响分析

3.2 上海房地产泡沫的判定

3.3 上海房地产泡沫的成因分析

4 结论与展望

4.1结论

4.2 展望

4.3 不足

三、参考文献

[1]谢百三.高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来[J]价格理论与实践，2003，(1):37-39

[2]丰雷，朱勇，谢经荣中国地产泡沫实证研究[J]管理世界，2002，(10):57-64

[3]易宪容中国房地产泡沫是不争的事实[J]学习月刊，2004，(12):25-26

[4]黄征学当前市场并未出现全国性的房地产泡沫[J]中国房地信息，2004，(24):10-11

[5]萧灼基不要轻言泡沫[J]国际融资，2003，(6):14-15

[6]王俊对当前我国房地产泡沫的看法[J]宏观经济管理，2003，(4):25-26

[7]林云霞区域性房地产市场过热的原因及其对策[J]中国房地产金融，2003，(7):27-31

[8]刘志峰高地价成为引资障碍[N]21世纪经济报道，2003-02-01

[9]吴敬琏，希勒中美“泡沫”专家共话金融房产泡沫[N]国际金融报，2003-02-26(1)

[10]金通，倪焱房地产泡沫的界定、形成原因及其规避路径选择[J]城市发展，2003，(6):43-45

[11]汪利娜房地产泡沫的生成机理与防范措施[J]财经科学，2003，(1):92-97