房地产企业并购与重组的必要性及风险_开题报告

题  目：房地产企业并购与重组的必要性及风险

报告人：李明剑                                  2016 年 10  月 9 日

一、文献综述

    房地产业在国家宏观经济调控中占有举足轻重的地位，是国家产业政策和产业结构调整的重点。随着我国市场经济建设的逐步发展，市场在资源配置中的基础作用日益体现，加上国家投资体制的改革以及加入WTO，房地产企业必将受到很大影响，在加深了行业竞争的同时，也加剧了行业投资的风险。我国的房地产业同绝大多数行业一样，也经历了一个从计划到市场的阶段，而大规模的市场化开始于1999年国家福利分房的结束和系列金融政策的调整，至今也有一个从关系型到资本型、开发型到经营型、粗放型到品质型的转变。

国内研究现状

    并购重组历来是市场中最为热门的投资与炒作主题，而并购重组往往会让一家公司脱胎换骨。近期，并购重组概念股的大幅上涨，令这一题材再度成为投资者追捧的热点之一。据《证券日报》市场研究中心统计，今年下半年以来截至昨日，上市公司累计发生2915起并购重组事件，涉及上市公司1466家，合计总金额约为2.19万亿元。从并购重组股行业占比来看，房地产、传媒、通信、医药生物和计算机等五大行业并购重组上市公司家数占行业公司总家数的比例居前，是今年下半年以来并购重组事件的多发区域。今日本版特对上述行业和相关公司进行深入分析，以飨读者。

　　房地产超七成公司涉足并购重组。今年下半年以来，房地产行业共有101家上市公司涉及并购重组，占行业内成份公司家数比例为70.14%。

　　对此，分析人士认为，行业竞争加剧、企业战略调整及地价持续走高等多方面的原因，催化房地产行业并购频现。

　　事实上，在过去的几年里，房地产行业每年的并购金额增长均超过一倍，去年一年，在北京、四川、武汉三地，已有上千家房企“消失”。有相关研究机构报告指出，在房地产行业基本面见顶的整体大环境下，势必存在中小企业的退出和转型，市场份额向着拥有品牌优势、规模优势、成本优势等大型重点房企转移的现象，对于大型品牌房企而言，这恰好是机会所在。

　　在资金链承压、融资成本高企的情况下，业内人士指出，一些中小房企盘点自己的资产，盘点可以“割肉”的家当，同样能取得不错收益。对于大房企而言，借助并购，可以凭借自身较强的开发能力和运营能力将所并购项目扭亏为盈实现利润，并借此获得更多土地储备，实现逆势扩张。房地产业的确已迎来收购兼并的最好机会，两极分化正在加剧。

　　目前，房地产市场跌宕起伏进入调整期。面对市场新格局，包括万科、万达等龙头企业及中天城投、滨江集团等中小房企在内的众多房企均已提出战略转型计划，“互联网+”、养老地产、大金融等转型方向备受房企青睐。房地产行业的变迁正在促使房企加快转型。

　　值得一提的是，上述101家涉及并购重组的房地产上市公司中，目前仍有13家公司处于停牌状态，这13家公司分别为，绿地控股、万家文化、匹凸匹、中房股份、迪马股份、苏州高新、栖霞建设、新潮实业、深大通、大港股份、万泽股份、招商地产、银亿股份。

　　而其他已恢复交易的上市公司股价表现可谓备受市场关注，下半年以来，绿景控股股价已经翻倍，期间累计涨幅已突破123.51%，三湘股份、深大通期间累计涨幅也已突破50%，此外，市北高新、实达集团、西藏城投、中房地产等个股期间累计涨幅也位居前列。

　　2015年9月份，天安人寿以现金认购绿景控股非公开发行的2.3亿股股份，占上市公司总股本20.72%。本次权益变动完成后，天安人寿将持有2.3亿股公司股份，占公司发行后总股本的20.72%，为公司第一大股东。

　　对于绿景控股，银河证券表示，公司目前房地产业务无土地储备及新建项目，现有项目主要是尾盘及存货的销售，包括广州市花都区金碧御水山庄剩余别墅、车位及佛山市顺德区瑞丰誉晖花园的车位，账面值约1亿元，而定增项目培育期需3年至5年，预计2015年至2016年公司业绩不会有明显改善，但公司转型医疗坚决、而医疗服务行业未来空间大，给予“推荐”评级。

　　从行业角度看，爱建证券表示，房地产行业处于长周期的调整期，去库存压力大。从房地产上市公司的三季报数据来看，房地产企业多为应对行业调整作了充足的准备。房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化，其中大多数公司或多或少地对业务做了调整和转型。预计2016年房地产市场仍将处于政策宽松的环境之中，且仍将有新的刺激政策出台。政策将为房地产行业起到疏导作用，以保持行业的平稳健康发展，为其在迷雾中保驾护航。

国外研究现状

    来自多家机构的统计数据显示，今年以来全球企业并购交易十分活跃，并购规模已经达到国际金融危机前的水平。半年来，全球各大企业的并购活动，除了未雨绸缪、谋求今后市场优势这一战略主旋律外，也呈现出两方面新变化。

据汤森路透公布的数据显示，在多家大型企业达成的高额交易带动下，今年以来的全球并购活动规模已达2万亿美元，较去年同期大增75%。在所有并购交易中，今年前6个月全球非周期[0.44%]性消费品行业的并购活动最为活跃。彭博社的统计显示，这一板块的交易总额高达5869亿美元，同比大增188.1%，位列彭博十大行业板块之首。从数据来看，无论是并购总额还是单个行业板块的交易额都造就了全球并购市场的繁荣。同时，也可以从中看到企业对经济前景的乐观态度和信心。

    历史上，每临近世界经济衰退或危机的后期，各国大型企业特别是跨国公司往往实施自身结构调整或重组，对生产和市场重新布局，目的是在经济复苏之际或经济开始增长时，更好地发挥自身强项优势，占有更多市场份额，实现企业进步和更大发展。最近出现的全球并购潮，即是这种情况的重演。

拓展市场，做大做强，着眼未来持续发展的战略，在今年以来的企业并购中仍然是主旋律。主要的变化在于两方面，一是发展中国家特别是中国企业成为此轮并购中的主力；二是发达国家尤其是总部设在美国的跨国企业，则在基本战略不变的前提下，出现了战术上的变化。

    今年上半年，涉及中国企业的并购交易总额达1766亿美元，较去年同期增长47.4%，是自1982年有记录以来中国企业参与并购活动最为活跃的时期。中国上市公司海外并购的标的主要集中在能源、矿产、金融、TMT、工业制造类资产。其中，金额庞大的交易几乎都集中于能源矿产和金融领域，并且这些交易基本上都由中石油、工商银行[-0.23% 资金 研报]和中国五矿等大型央企主导。尽管中国企业并购交易在全球并购市场中所占份额不大，而且与欧美大企业相比仍存在较大差距，但这是企业向国际化、全球化发展的必经阶段。多元化的跨国企业要想做大做强，需要通过不断兼并获得规模效应。中国企业遵从这一旨在发挥优势、拓展市场的战略，在近期的海外并购中取得了显著进展，这既是中国企业国际化进程的具体体现，也是新发展的开始。

    相比之下，总部设在美国的大型跨国企业却通过在税率较低国家建立子公司，然后以股票购买及股票置换等方式收购母公司的“税收倒置”举措，掀起了以避税外迁为目的的并购潮。近两个月内宣布的大宗“税收倒置”并购案就有两起，很是吸引市场眼球。一是全球第二大医疗器械公司美敦力宣布以429亿美元收购总部位于爱尔兰都柏林的医疗器械公司柯惠医疗；二是艾伯维同意以540亿美元收购英国制药公司夏尔。这两起并购的目的都是要将总部迁至对方公司所在地，以逃避美国高达35%的税收，“节省”或“活用”其在海外的现金。

对此，美国政府一方面计划推出一项禁止美国本土企业逃避税收的相关议案，一方面痛批那些利用美国法律体制漏洞为避税而选择外迁的美国企业，并称其为“丢掉自己国籍的企业逃兵”。美国总统奥巴马日前表示，美国企业主应表现出更多社会责任，停止抱怨美国的监管政策。有舆论认为，美国政府很难挡住这股避税外逃潮，事态如何发展，还有待观察。

    美国大企业这种战术并购举动是继去年法国富人纷纷移民他国出走后，发达国家出现的避税新举动，而且从个人蔓延到了企业层面。姑且不谈这将对相关国家税收乃至经济产生多大程度的负面作用，大型跨国企业若大量持续“离家出走”，加之发展中国家不断进入填补空缺，如此“一出一进”持续交叉递进，很可能使世界生产及产业链布局发生结构性改变，长此以往，世界经济格局自然也会随之发生前所未有的变化。从这个角度看，发达国家大型跨国企业战术的改变，也为包括中国在内的发展中国家企业带来潜在机遇。

二、^范文提纲

一、房地产企业并购与重组的概述 

（一）房地产企业并购与重组的概念

（二）研究房地产企业并购与重组的意义

二、造成房地产企业并购与重组的因素 

（一）市场经济的影响

（二）有关法律政策的影响

（三）消费者观念的影响

三、房地产企业并购与重组的必要性及风险

（一）房地产企业并购与重组的必要性

（二）房地产企业并购与重组的风险

三、参考文献

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