二手房中介机构的经营问题分析——以温州为例-开题报告

相对新建楼盘来说，二手房的优势相当明显。首先，就是房价相对较便宜。其次，二手房一般处于开发较成熟的地段。第三，周边配套设施一般较完善。在综合考虑各种因素后，很多购房者把目光投向了二手房市场。

发达国家和发达城市的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一、二手市场共同发展、良性互动的市场。随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手市场的活跃应该是一个必然的发展趋势。在国外发达国家一手市场与二手市场成交面积的比值为1:5,以国内二手房市场发展较好的上海为例，2004年的比值已经跨过门1:1的门槛，达0.9:1，对比同期的4.0:1,温州的二手房中介市场显然还有着庞大的发展潜力和市场空间；从消费观念上来讲，住宅梯级消费观念要求住房者要根据自身经济收入的变化，来逐步改善自己的居住品质，由租赁市场、二手房市场到新房市场，从而形成一个完整的住宅梯级消费链。

随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。消费者需求的实现，二手房市场的正常运行，都会促进二手房业的发展。而二手房业的发展，又将从投资和消费两个角度对国民经济的发展带来推动作用。因为在任何一个国家和地区，二手房业都是国民经济的一个重要构成部门。研究二手房市场营销，认识市场机制和价值规律的调节作用，合理配置土地、资金以及劳动力等资源，提高二手房开发企业的经营管理水平和经济效益，都将促进房地产业和国民经济的繁荣与发展。

 三、二手房中介发展遇到的问题

随着经济的发展、人们生活水平的提高，人们开始关注生活的质量，住房需求成为生活质量提升中关键的一环。住房需求迅速增加的同时中国房地产业发展迅速，房地产市场火爆受其影响二手房市场在各地交易量也大幅上涨。房地产中介得益于此短时间内迅速崛起，全国各地房二手房的交易存在问题。 

比如手续繁杂、交易难度大、风险大。二手房一般都是个人之间的交易,相对于个人与开发商之间的一手房交易,二手房交易具有程序复杂、交易难度大、风险大等特点。二手房过户慢,买卖双方都存在较大的交易风险。买房人想在过户后付款,而卖房人则希望在过户前付款以规避可能的风险。交易时极易产生纠纷。由于历史原因,目前二手房房源复杂且产权归属多元化导致交易的困难,作为二手房上市交易时极易产生纠纷。

    1、中介公司的信用信誉度低 

由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响,一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识,欺诈现象依然存在,比如参与炒房、吃差价、制造虚假信息，骗取看房费等。这虽然只是个别现象,但造成的影响却很恶劣。较为突出的是欺诈行为，其中存在的主要欺诈行为有： 

   （1）以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。 

   （2）有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传都是虚假信息。 

   （3）房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 

   （4）房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 

2、从业人员素质普遍偏低。由于房产中介准入门槛较低，对从业人员的专业知识水平和经验要求不高，导致经纪人队伍整体素质偏低。随着温州房地产市场的不断升温，一些中介机构抢占市场，到处招兵买马，招完人后并没有经过系统培训就匆忙让其上岗。他们有的不了解房地产管理和相关法规的基本内容；有的则利益至上、法制观念淡薄，操作不规范，从而出现了一系列诸如虚假广告、过度包装骗取中介费、吃差价等违法行为。

3、行业协会缺乏自律。在相当长一段时期，温州市房地产中介行业缺乏统一的操作规范和收费标准，不规范的行为和不合理的收费，损害了消费者的利益，也严重损害了中介行业的形象。不久前，温州一家房地产中介公司打出“对卖家免收中介费，对买家仅收取0.3%”的广告后，引起同行们的公愤，广告发布当天便聚集了几十人跑到房地产协会讨说法，怒诉“该公司如此低的收费标准简直不让我们活路”，但由于相关法律、法规并无对中介费的收费标准作出明确规定，协会又无相应的惩戒措施，这场群访行动最终在强烈要求协会出台切实可行的行业行规的无奈声中告一段落。

4、温州二手房中介公司发展的模式很固定化。以温州平安易居公司为例的直营模式，直营模式存在着致命的发展缺陷，它不属于一个成熟的商业模式，以21世纪为代表的以品牌输出为核心的中介特许加盟模式，这一直以来是国内企业追求的终极目标。如何打造一个重量级的中介航母可能是许多中介老总现在还在追寻的梦想，但是中介行业以人为最大资源的行业，如何让企业员工的利益与其企业利益紧密结合在一起并能长久共存，可能各企业老总都为之头疼。

    总体来说，管理不规范，少数公司采用暗箱操作方法吃差价害买卖双方利益。房产中介服务收费弹性大，导致客户对整个行业的收费方式产生质疑与不信任。像XXX公司有13家分公司，但分店与总部之间任务不明确，总部的政策、制度与策略的执行往往流于形式，业务员的考核更多倾向于个人积极性的发挥，实际上出现业务员的失控状态。还有就是在人员招聘、录用、培训、分工、指挥、管理、考核、提拔、淘汰、工资、奖励、处分、调配等方面无良好的制度可遵循、无明确管理目标、管理人员权责不清。公司人员素质良莠不齐，服务水平有待提高，房地产中介机构需要较高素质的经纪人，这直接关系到中介机构的生存。

四、二手房中介发展遇到问题的对策研究

房地产市场的繁荣与房地产中介健康发展息息相关，为了解决以上问题，更是为了二手房中介的健康发展，国家建立健全的法律制度、中介自身规范、业务员提高个人素质等等措施，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，促进房地产经纪行业的健康发展，进一步规范房地产经纪行业势在必行，其主要对策如下：

   （一）建立健全的法律、管理制度

应对中介发展不规范问题，国家应出台关于二手房销售中的法律细则，每个公司、每个员工都应严格遵守，法律不是针对一方的，买方卖方和中介都应了解遵守，为了避免一些不必要的纠纷，在带看是经纪人要带看房确认书，要求买方填写，买方的信息要有专门的部门保管，不得泄露。

对于温州二手房介来说，首先在经营战略上必然要走规模化经营、市场化运作的道路，成立一个拥有雄厚资金实力和专业水平较高的中介联盟作为依托和发展平台，当然，这个平台应该拥有较快的信息流通渠道，及时了解客户的需求，并对中介做出正确的必要的指导；其次在经营管理上建立“标准化”服务，建立健全管理制度，维护客户利益，提供优质服务，走特色经营道路，坚持品牌化发展方向；在人员招聘和管理上，推行房地产经纪人资格认证制度，提高从业人员准入门槛，同时加强对现有人员的岗位培训，提高其专业水准；最后政府应加大对二手房市场的管理，规范交易程序和税费标准，严厉打击不法中介，积极维护消费者权益，保证二手房市场的健康良性发展。

为了促进温州市二手房市场的发展，各商业银行应尽快调整自己的房地产信贷政策，在促进二手房市场发展的同时也在壮大自身。各商业银行应在积极研究简化贷款程序、加快放贷时间和加强产品创新的基础上，要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，从源头控制，加强贷前审查和还贷跟踪，建立逾期贷款的预警和催收机制。

  　（二）业务人员素质培训，提高入职门槛

业务员个人方面要做到以下几点。第一，在进行招聘的时候，不再是来者不拒，而是要进行仔细的筛选。招聘那些适应并喜欢此工作的人。在面试新员工后要有十天左右的房地产知识、中介市场知识、营销技巧的培训及企业文化，战略方向的理念灌输培训。

第二，在实际的操作过程中人力资源部推出一系列的培训计划如：营销技巧、谈判技巧、新业务创新(转按揭、房屋银行等)操作流程，竞争上岗计划等一系列培训。

第三，充分利用好房源信息管理系统 房源信息管理系统是一种智能化管理软件，主要是针对二手房中介量身定做的，它具有房源输入、模糊查询，客户输入及查询、自动生成房屋租赁、买卖合同、电子地图、各类户型图（用户可自行修改）等功能项目，不但可以根据客户要求迅速查找出所有符合要求的房源信息，而且对现有房源中没有符合条件的信息加以搜集整理，形成客户档案并智能化提示。

     中介公司只有诚信经营、取信于民、服务于民,才能赢得客户的信任,客户才会主动到中介机构进行交易,中介公司也才能获得生存和发展。为此,中介公司应提高操作的透明度,提供准确市场行情及真实的房产交易信息,走诚信立业之路。 

　 （三）树立品牌，强化品牌意识

越来越多的客户在选择二手房中介时，首先考虑的就是中介公司的品牌.所以说树立品牌意识对二手房中介公司立足市场是很重要的，不容忽视。做好属于自己的品牌，拥有属于具有自己的服务特色，当有客户需要二手房时能第一想到该中介公司，从而选择。这个过程还需要更加的完善，继续努力。树立好自己的品牌。

五、结论

温州市二手房市场的发展有着非常广阔的前景，应从当地实际情况出发，增强政府以及金融机构对二手房市场的支持力度，加强对房地产经纪人的前期培训，加强房地产经纪机构与客户之间的沟通，加强创新能力及对市场的敏感能力，及时调整制度和方式以适应社会的发展。从而推动温州市二手房交易市场的健康发展，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。

参考文献：

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[5]张萌，郑州二手房市场的发展现状及存在问题[D]，郑州房地产报，2004

[6]文林峰，买卖二手房[D]，中国劳动保障出版社，2003