投资房地产的分析方法及问题研究开题报告

近年来，随着房价不断上涨，国家政策调控不断加大，在“房住不炒”这个新定位背景下，房地产行业经历了从迅猛发展逐步走向成熟，市场集中化程度越来越高，2017 年全国前四大房地产企业销售额占比从 2012 年的 6.61%上升至14.56%，2018 年共 125 家房企实施并购，百强 TOP30 企业贡献了约 41.9%的交易金额，市场竞争力逐渐增强。行业并购助推房地产行业发生变革和洗牌，传统的房地产开发模式渐渐难适应新时代发展。

房地产行业作为国民经济的支柱产业，产业关联度大、带动作用强，不仅影响着人们的生活，也影响社会经济发展。从房地产项目开发实践看，房地产行业投资资金体量大、周期长，易受宏观经济政策、区域供求关系等诸多因素影响，不确定性较大，形成了在开发过程中的种种风险，投资风险不容忽视。加之，随着行业的不断规范发展，相关政策法规的颁布实施，如：土地政策、融资环境等政策。这导致投资过程复杂多变，难以把握。可以说，近年来伴随着房地产行业政策、市场环境的不断变化，房地产行业投资不确定因因素不断增加，房地产开发企业面临较大的发展压力，理性投资和风险控制显得尤为重要，这就要求房地产企业不断提高自身投资决策能力，才能在项目运作中防范投资决策风险，避免投资亏损，影响企业发展。 

投资决策是企业发展过程中的重点事项，尤其是不确定性环境下，如何做出有效的投资决策对企业的发展至关重要。从传统的投资决策方法来看，大部分企业采取折现现金流（DCF）的方法，但该方法潜在假设投资可逆且立即决策，忽略了管理者投资决策的灵活性。具体到房地产开发项目而言，在前期决策、投资实施和房地产经营三个阶段，企业不仅面临诸多的不确定性，大多数投资还具有部分或全部不可逆的特征。为此，投资房地产的具体分析方法，是从定性角度还是定量角度，是从财务角度还是从风险控制角度来判断，都对投资房地产业务提出了挑战，是本研究的出发点所在。

A. 文献综述

一、国内研究现状

1、定性决策方法。

⑴经验判断法。在房地产公司的投资决策中，这种方法被普遍应用。它是利用一般房地产投资的经验积累进行投资判断。这种方法直观易用，但分析不深入，只能做一些直观的表面性的描述[1]。 

⑵创造工程法。这一方法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。其主要技术方法包括畅谈会法、综摄法、形态方案法和主观概率法等。创造工程法的关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法去认识、分析和解决问题。其中，畅谈会法就是美国著名创造工程学专家奥斯本首先提出的一种在短时间内能调动极大创造力的行之有效的方法。通过召开专家会议，使与会者自由思考，畅所欲言，互相启发，引起思维共振，形成宏观智能结构，并产生组合效应，从而诱发出更多的创造性思维。综摄法是美国戈顿教授创造的方法。它是利用非推理因素，通过召开一种特别会议来激发群体的创造力，其实质是对表面无关事物的联想综合。同样，作为一种定性方法，这种方法依然缺乏定量依据，不够准确[1]。

2、定量决策方法 

（1）指标直接对比法 

将不同方案的同一分析指标进行直接对比，判断方案优劣的方法称为指标直接对比法，这类方法可以看作由以下三种基本方法组成：总额比较法，比较的指标主要为净现值等；比率比较法，比较的主要指标为内部收益率、现值指数等；期限比较法，比较的主要指标为投资回收期。这类方法是目前房地产投资项目评价的常用方法[2]。 

（2）风险分析选择法 

风险分析选择法主要包括以下九种方法。①期望值决策法。期望值决策法把现金流视为随机变量，计算收益指标的期望值，选择收益期望值最大的方案为最优方案。这种方法没有考虑期望值的偏差即忽视了风险的存在，所以期望值决策法并不能正确指导决策[3]。②标准差法。对于净现值的期望值相同方案的决策，先计算各方案净现值的标准差，去标准差最小的方案为最优方案。只是对期望值相同方案的比选，应用的局限性较大。③变异系数法。变异系数是标准差与期望值之比，此法有以上两种决策方法发展而来。当被评价方案的净现值期望值和标准差都不同时，计算变异系数，根据变异系数的大小对各投资方案作出评价。变异系数最小的投资方案为最优[4]。④肯定当量法。肯定当量法是根据收益状况的变化把有风险的现金流量按照一定的折算系数换算为无风险的现金流量，然后利用无风险贴现率计算投资方案的净现值，按净现值大小来决定项目的取舍。折算系数的计算是此法的关键，目前在折算系数的计算上存在难以解决的问题。因此，此法的实用性受到质疑。⑤调整贴现率法。调整贴现率法的基本思想是在考虑风险因素的情况下，对于房地产开发这类高风险项目，采用较高的贴现率去计算净现值，然后根据净现值的大小来选择方案，以净现值大者为优。这种方法在实用上存在缺陷，相应项目的风险报酬率难以确定。⑥正态分布概率法。正态分布概率法假设投资项目净现值的概率分布为正态分布，利用正态分布曲线计算净现值为负的概率。计算中采用的贴现率，一种是无风险贴现率，此时的决策取决于净现值出现负值的可能性是否超过某一可接受的最大概率值；另一种方法是采用经过调整的贴现率来计算净现值，然后利用正态分布曲线估计净现值出现负值的概率。后一种方法实际上重复计算了风险，是更为保守的方法。⑦决策树法。决策树法是用分枝表示可供选择的方法，把几种可供选择的方案及有关的随机因素有序的表示出来，形成一个树性，在根据经验设定各种方案发生的可能性后，计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于0时的累计概率。我国的《建设项目经济方法与参数》中的风险决策分析就采用了这种方法[5]。决策树法的实质仍是考虑现金流效应而对此引入概率取期望值进行分析，只是把现金流效应具体的氛围多个因素如固定资产投资变化、销售收入偏差、建安成本变化等的相关作用效应进行考虑，因而出现分枝。这种方法的难度在于先验分布的设定，很难排除主观性的干扰。⑧回收期调整法。回收期调整法的基本思想是风险较大的投资项目应该比风险较小的投资项目具有较短的投资回收期，并据此按回收期准则对方案加以优选。⑨期望效用决策法。期望效用法对风险进行了更为全面、严密的分析，为解决房地产投资风险决策问题提供了新的方向。效用是决策者在经营活动中，对可能出现的利益或损失的综合表现，它代表决策者对风险所持的态度。期望效应决策法的基本思想是D.Bernoulli最早提出的，他指出最大期望收益值标准并不总是所有决策者完全遵循的标准，最大期望收益应与各种奖赏的有用性或效用值有关。1944 年，JohnVonNeumann等人指出在风险条件下，由理智的投资者的投资准则应是最大期望效用准则，即期望效用值最大者为优。根据这种效用理论，其后的很多学者建立了效用函数模型用于投资决策中，该方法将决策者分为保守型、中间型和冒险型，充分考虑了决策者对风险的主观态度，是在不重复条件下的一种理想的风险决策方法。但主观概率的确定和效用函数的确定，使这种方法在实际操作中存在着较大的难度。

二、国外研究现状

美国数学家 A. L, Saaty 在 20 世纪 70 年代提出的定量与定性分析相结合的层次分析法（AHP）[6]。还有决策树、敏感性分析、网络模型法等，这些方法侧重于研究在限定资源条件下，各种风险因素对投资决策参数和管理目标的影响程度。计算机技术的迅速发展也为风险的研究提供了大量的模型技术，如：蒙特卡洛模拟、神经网络法等，由于利用先进的计算技术，避免了复杂的数学分析过程，在实践中各种模型技术应用的越来越广[7]。在美国、日本、香港等发达国家和地区，均利用先进的工程管理科学方法对投资风险进行分析。可见，国外在投资风险方面的系统研究和量化研究都达到了一个较高的水平[8]。对于房地产投资风险的研究在 20 世纪 60-70 年代有了一些进展，大多是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域[9]。如Wurkzebach在《Modern Real Estate》一书中对房地产开发风险进行了分析，并涉及到投资组合问题，但没有更深入阐述其内涵和致险机理[10]；Gaylon. e. Greer 在《Investment Analysis For Real Estate Decisions》一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题。Roger  P.  Sindt 在《Real  Estate Investment  Analysis  and  Application》一书中研究了房地产投资分析问题[11]。Peter Jovanovic 和 David  Spaulding 主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面作了大量研究[12-13]。

（一）风险管理的内涵

Kent D. Miller（1992）以跨国经营企业为研究对象，详细列举了在企业运营过程中存在的不确定性因素，并对其来源与影响进行整合，这是学术界首次提出风险管理的概念。后来学者们将风险管理的概念延伸至企业成长过程中对其所面临不确定性事件的处理与应对。2004 年《COSO 企业风险管理—整合框架》提出了企业风险容忍度和风险管理偏好等专有名词，并指出企业的风险管理应是横向和纵向同时发展，横向上风险管理应贯穿企业内部所有业务条线，纵向上风险管理应覆盖企业所有工作人员，指出风险管理是企业对影响其发展的不确定事项进行管理的过程，并帮助企业实现最终目标。

（二）企业风险管理的目标

关于企业风险管理的目标在不同的阶段学术界有着不同的认识，最早达成一致的目标是股东价值最大化。学者 Neal Enriquez（2001）年指出，一个企业的风险管理主要为了避免合作层面出现风险，从而避免向合作方赔偿大量琐碎的赔付金额。随后学术界出现的研究则将风险管理的目标延伸至企业各个层面的目标。学者James Lam（2003）年对企业的管理目标做出了进一步的扩充，包括降低公司收益的波动性，实现财务资金安全和人力资源安全以及公司价值最大化等在内的多个发展目标；而 COSO 委员会在 2004 年首次提出了将公司战略层面，经营层面，报告层面和合规层面的四项目标结合到一起的整体风险管理目标。

（三）企业风险管理的组成因素

企业风险管理的构成要素在不同的发展阶段有着不同的内容，最初的内部控制局限在会计控制层面，此时风险管理的重点集中在企业控制环境，会计系统以及控制活动这三方面；接着内控理论不断发展，COSO 框架提出了经典的内控五要素，即控制环境、控制活动、风险评估、信息与沟通、监督环境，在前一阶段的基础上加入对风险的评估，企业间信息的传递以及企业监督环境[14]。第三阶段就是企业全面风险管理阶段，在此前五要素的基础上增加了企业的目标制定、事项识别以及风险反应，为企业风险管理构成要素做出了全面细致的划分。

三、文献综述小结

   综上，可以发现定性方法和定量方法都存在或多或少的不足，从研究成果看，都偏向定性与定量结合，具体使用何种分析方法，对于投资房地产的风险控制可能有一定的差别，但是，本次研究拟以定量结合定性的方式来提出一个适合投资房地产项目的分析方法。

B. ^范文提纲格式

引言：投资房地产项目的发展现状

一、投资房地产及分析方法

（一）投资房地产基本概念

（二）投资房地产分析方法

二、投资房地产决策与原则

（一）投资房地产决策

（二）投资房地产原则

1.经济效益原则

2.科学化民主化原则

3.系统性原则

4.时间性原则

5.风险控制性原则

6.责任性原则

三、投资房地产分析方法与评价的问题

（一）投资房地产分析方法投前科学性不足

（二）投资房地产分析方法投后风险预警滞后性

（三）投资房地产分析方法风险监督评价连贯性不足

四、系统化投资房地产分析方法的应用

（一）项目投前分析方法系统化

1、项目整体情况

2、项目进展情况

3、项目市场竞争力分析

4、项目财务状况

5、项目风险揭示与应对

6、相关政策

（二）项目投后风险全面预警

1、投后风险预判

2、投后定期和非定期监控

3、投后风险快速响应

（三）制度化设计提高投资房地产项目风险评价连贯性

1、制度规范且灵活

2、独立审计部门参与风险评估

五、研究总结

（一）研究不足 

（二）研究展望

C. 参考文献

[1] 董藩,刘正山.新编房地产投资学[M]. 大连：东北财经大学出版社.2004：168-170. 

[2] 王军, 杨光. 房地产项目融资风险评价分析[J]. 辽宁石油化工大学学报, 2016, 36(6):74-78.

[3] 张平, 马力, 翟博文. 房地产投资风险的灰色模糊评价研究[J]. 技术经济与管理研究, 2018, 261(04):22-25.

[4] 蔡金胜, 周珊珊. 中国房地产业竞争力的时空差异分析——以35个大中城市为例[J]. 发展研究, 2019, 35(10):59-65.

[5] 住房城乡建设部定额所. 市政公用设施建设项目经济评价方法与参数[M]. 中国计划出版社, 2008.

[6] Stephen Mak, David Picken. Using Risk Analysis to Determine Construction Project Contingences[J].Journal of Construction Engineering and Management 2000(4) 

[7] Joseph Fiksel. Risk Analysis in the 1990s[J]. Risk Analysis, 1990,10(2): 195-196 

[8] Yacov Y. Haims. Total Risk Management[J]. Risk Analysis, 1991,11(2): 169-171 

[9] 王春燕.风险评价方法综述[J].创业经济, 2006(8) 

[10] Wurkzebach. Modern Real Estate[J]. John Wiley& Sons, 1991:1273 

[11] Roger P Sindt. Real Estate Investment Analysis and Application[J]. Prentice Hall, 1998:1-281 

[12] Peter Jovanovic. Application of sensitivity analysis in investment project evaluation under uncertainty and risk[J]. International Journal of Project management, 1999,17(4):217-222 

[13]David Spaulding. Measuring Investment Performance Caculating and Evaluating Investment Risk and Return[J]. New York, MC-Hill, 1997.

[14] Namwongse P , Limpiyakorn Y . Developing Portfolio Risk Index System of Expressway Enterprise Using Confirmatory Factor Analysis[J]. Interdiplinary Journal of Contemporary Research in Business, 2012,3(9):1059.