我国房地产市场现状、成因与对策分析-开题报告

我国房地产的发展起步于上世纪80年代，随着我国的国民经济的发展，逐渐成为投资的热点，是国民经济的重要支柱产业。目前房地产市场竞争越来越激烈，分化也越来越严重，房价居高不下成为人们越来越关注的问题。

房地产是构成整个社会财富的重要组成部分，它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。同时1998年住房制度改革以来，我国房地产业的发展对拉动内需，带动国民经济增长，保持国民经济持续快速健康发展发挥了重要作用。然而，与此同时，房地产投资增幅过快，商品房空置面积过多、房价上涨过快等现象在全国范围内不同程度出现，炒房团大量出现，国外热钱纷纷涌入，开发商和地方政府的大肆炒作，市场的投机气氛日益高涨。国内对房地产“泡沫”的呼声很高。

日本和泰国的泡沫经验证明，我们目前所处的阶段在很多方面和日本的80年代末和泰国等东南亚国家90年代初相类似，处在经济发展速度快、产业扩展迅速、对土地需求大的时期；也是地价快速上涨的时期，又加上特殊的政治背景，人民币升值压力大，人们对人民币升值预期加大，对房地产的投机性需求加大。从15年年中开始，人民币又经历了贬值，在这种复杂情况下，我国的房地产要如何才能健康平稳的发展下去，如何消化泡沫、刺破泡沫但不至对国民经济造成严重打击，对我国的经济发展和社会的稳定是至关重要的。

1.2意义

房地产行业对国民经济的发展具有重要意义，是国民经济的支柱产业。房地产业的兴衰，关系到太多的上下游产业，直接影响到国家宏观经济的运行。随着我国加入世界贸易组织，经济全球化进程进一步加快，房地产业的发展也日趋受到全球经济的影响，受到国外人士的关注。在这样的背景下，国家对房地产业的发展进行宏观调控已迫在眉睫，这几年也出台了一系列的调控政策，在过热时限购限贷、在经济出现下滑时又偷偷放开限制，似乎总找不到能让房地产合理健康发展的方法。

对于房地产的研究将有利于我们对房地产发展有正确的了解；有利于我国正确处理国民经济与产业发展之间的关系以及预防和探索出对房地产业盲目发展导致的泡沫经济的相应对策。

本课题正是基于这种形势的需要，旨在研究探索评估与测定我国房地产风险的科学方法，并以此对我国房地产市场进行综合分析，对其存在的风险提出对策，为政府规避和化解房地产风险提供决策性依据。

文献综述

1.2国内外研究现状

房地产经济是一个颇受普遍关注的领域。对房地产市场风险，尤其是对房地产泡沫的分析和研究，国外的研究较早。我国房地产业虽然相对其他产业来说是个新兴产业，但基于房地产业对国民经济的重要地位、作用和高风险，各方对此高度关注，有关的方法和论述也比较多。

1.2.1国内对我国房地产市场的评价

对我国房地产市场的现状，国内的议论和评价非常多，评价的侧重点各不相同，观点和结论截然不同。

中国社科院金融研究所易宪容认为，房地产已经成为挟持中国经济和地方经济的重要力量，迫使更多的社会资源投入到房地产业中，使其规模走上一条不断膨胀、扩张的不归路。

“近年来我国房地产过快的增长已显示存在较大的泡沫，对此政府一定要高度警惕。”全国政协委员黄润秋对我国房地产市场忧心忡忡。他认为，近两年来的房地产持续高速增长有重要的体制和政策基础，但当前我国经济中内生性增长还比较弱，不能人为地制造繁荣，吹大房地产“泡沫”，到头来不仅扩大不了内需，反而使购买力过度消耗。

国内房地产理论研究专家王育琨指出：中国房地产确实有个潜在的火药库。他认为真正的威胁来自房地产投资的资金链。我国房地产有个独特现象，就是开发商在与银行的博弈中获得丰厚的利益。有些不法开发商，从银行借到的钱，就成了他自己赚的钱。房地产公司，绝大多数是项目公司，项目公司从理论上来讲，等待开发项目销售交接完毕后就可以注销。一个短期行为的公司，却超过自己的负债能力举债，其中确是存在巨大的风险。有的公司一家举债200多亿元。市场销售一旦出现问题，资金链断裂，就会产生极大的问题。

2007年发生在美国的房地产次贷危机刺穿了美国的地产泡沫，也引发了国内房地产的泡沫危机，地产公司银行等都岌岌可危。当时中央政府采取了4万亿的投资刺激政策，掀起了又一轮的房地产热，房地产的泡沫越吹越大，像一个堰塞湖一样高高悬在空中。

1.2.2国际上对中国房地产的研究

对于中国的房地产，国外的很多经济学家都认为市场已经过热了，批评地方政府和商业银行的短视行为，希望中央政府加强宏观调控的力度。他们主要是从宏观经济的稳定和国民经济的长期发展来考虑问题。例如：摩根士丹利金融服务公司首席经济学家史蒂芬·罗奇早在2004年的一份报告中就警告中国要注意楼市泡沫，而摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠也发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。谢国忠曾经因为准确预测了1997年印尼发生的经济危机和随后发生的香港房地产市场的暴跌，而在金融投资界享有声誉。

国外其他的一些研究机构和媒体也对中国的房地产泡沫表示了极大的担忧，美国《纽约时报》多次发表文章，报道中国主要大中城市中出现的房屋空置率居高不下的状况。据称，在上海，有五分之一的高楼是没人居住的。更让西方学者不能理解的是，在上海和北京等大城市，中国人承受着比美国还要高的房价，但中国的人均收入只有美国的三十分之一。

目录

绪论…………………………………………………………………….

1.1研究背景及意义…………………………………………………

        1.1.1 背景………………………………………………………

        1.1.2 意义………………………………………………………

    1.2国内外研究现状…………………………………………………

        1.2.1国内研究现状………………………………………………

        1.2.2国外研究现状………………………………………………

2  我国房地产市场形势分析………………………………………………

    2.1现阶段全国房地产试产形势………………………………………

        2.1.1现阶段全国房地产市场形势………………………………

        2.1.2现阶段全国房地产市场发展形势判断……………………

        2.1.3现阶段全国房地产市场过热原因…………………………

2.2案例分析……………………………………………………………

    2.2.1鄂尔多斯市房地产市场分析………………………………

    2.2.2温州市房地产市场分析……………………………………

3  房地产市场周期及泡沫…………………………………………………

    3.1房地产市场周期定义、类型和划分………………………………

       3.1.1房地产周期定义及类型………………………………………

       3.1.2房地产市场周期阶段划分……………………………………

    3.2房地产市场波动影响因素……………………………………………

       3.2.1房地产市场波动影响因素划分…………………………………

       3.2.2房地产市场波动影响因素分析…………………………………

    3.3房地产泡沫……………………………………………………………

       3.3.1房地产泡沫、过热概念及二者关系……………………………

       3.3.2房地产泡沫的形成及危害………………………………………

4  平抑我国房地产市场非理性发展的建议……………………………………

   4.1 国外经验教训……………………………………………………………

       4.1.1日本房地产泡沫……………………………………………………

       4.1.2国外经验启示………………………………………………………

   4.2平抑我国房地产市场局部泡沫的措施…………………………………

       4.2.1加强土地资源管理………………………………………………

       4.2.2加强信贷管理……………………………………………………

       4.2.3调整产业结构……………………………………………………

       4.2.4加强信息及政策贯彻管理………………………………………

5  结论和展望…………………………………………………………………

   5.1结论……………………………………………………………………

   5.2展望……………………………………………………………………

参考文献

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