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杭州市写字楼市场定位及销售租赁研究——以杭州远洋国际中心为例_开题报告

Ktbg9087 杭州市写字楼市场定位及销售租赁研究——以杭州远洋国际中心为例_开题报告城市经济结构研究城市经济、产业结构直接影响商办市场发展，第三产业占比及其产业构成是城市进入的重要指标。综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：第三产业占比高，说明城市经济发展较好，能够为商办市场写字楼提供购买..

杭州市写字楼市场定位及销售租赁研究——以杭州远洋国际中心为例_开题报告 Ktbg9087 杭州市写字楼市场定位及销售租赁研究——以杭州远洋国际中心为例_开题报告

城市经济结构研究

城市经济、产业结构直接影响商办市场发展，第三产业占比及其产业构成是城市进入的重要指标。综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：

第三产业占比高，说明城市经济发展较好，能够为商办市场写字楼提供购买及租赁的需求，建议在二线城市投资拿地时，关注产业结构及支柱产业，分析产业经济对商办市场的支撑度。

杭州城市规划研究

1、自然地理：杭州是浙江省省会和经济、文化科教中心，长三角中心城市，重要的风景旅游城市。地处长三角洲南翼、杭州湾西端，是“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的延伸交点和“网上丝绸之路”战略枢纽城市。

2、城市发展方向：杭州城市东扩，旅游西湖，沿江开发，跨江发展，实施

“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。

3、城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线

的跨江、沿江网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，开成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。

4、城市规划布局：中部、南部为商贸，居住生活区，北部以工业、仓储物

流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。

5、城市发展进度：规划思路开展整体发展，通过“钱塘江”、“西溪湿地”、

“城东双铁枢纽”的带动，目前南面、西面、东面都有了较大发展，城北相对滞后。

杭州城市经济研究

杭州第三产业占比达到发达国家水平，中国重要的电子商务中心之一，同时信息技术、金融、批发零售、房地产占重要地位，民营经济活跃，中小企业众多，办公需求旺盛，有力支撑商办市场发展。

（四）写字楼发展研究

杭州作为长三角核心城市之一，写字楼未来发展前景广阔，优质写字楼市场需求不断增加并持续释放，售价与租金水平将保持稳定增长并存在一定的提升空间。

二、^范文提纲

一、

（一）投资拿地

1、写字楼供应成交量

写字楼供应成交量直接体现市场规模及健康状况，是进入城市投资拿地的重要指标。二线城市成交量与一线城市差距明显，普遍供大于求，对于总体存量过高，去化周期过长的城市需谨慎进入。

2、区位交通

写字楼客户普遍关注区位、交通及配套，拿地选址优选城市核心商务区及新兴商贸区，考虑轨道交通便利性。区位地段、轨道交通对写字楼具备升值、保值属性。

3、规划政策

区域产业与规划及扶持政策，对于后期写字楼销售及租赁有方向性影响。

（二）前期报规

1、预售证办理、财税政策咨询

二线城市写字楼政策差异较大，在规划报建阶段，需详细咨询前期财税政策，及时办理预售证。

2、产权分割

在规划条件许可下，产权分割进行最小面积合理划分，有利后期出售、租赁运营。

（三）产品配置

1、建筑外立面

框架式外立面玻璃幕墙，保证美观同时控制成本，市场接受度高。

2、大堂配置

高端写字楼标准：挑高8米以上，地面和墙面装饰为大理石、花岗岩、天然石材。

3、楼层设计

甲级：2000平米，乙级：1100-1500平米。

4、交付标准

简装交付或毛坯交付。

5、空调系统

两管制风机盘管+新风系统或VRV多联机系统。

6、电梯系统

普通或智能化

7、其他系统指标

二、销售操盘

（一）、整体策略

根据市场环境、客户情况、产品业态等方面因素实现销售。

1、销售模式

2、销售策略

3、价格策略

4、渠道策略

5、团队激励政策

（二）、推广策略

轻线上、重渠道、精准投放。

（三）、营销包装

样板房是写字楼营销重要的销售道具，在营销阶段进行重点打造并实现一房多用。

三、租赁操盘

（一）、整体策略

提升项目品质，实现满租。

1、租赁策略

2、租赁模式

3、租赁价格策略

4、渠道策略

（二）、运营提升

1、丰富产品线

精装、简装、预留装修材料三种产品形式

2、附加值打造

员工餐厅、商务中心、大堂咖啡吧

四、项目定位

（一）市场研究

1、整体市场

2、区域市场

（二）城市占位研究

地标三要素：地理位置、建筑高度、交通枢纽

1、地理位置

城市地标及区域地标，识别度高。

2、交通枢纽

多维交通便利，有利于保持相对优势。

3、建筑高度

4、建筑外观

5、交付标准

（三）售价与租金价格定位

从视野、朝向、楼层、交标四个维度进行资源评估后定价。

三、参考文献

[1]2014年杭州写字楼市场研究报告

[2]市场专业房地产咨询服务公司DTZ 2016年4份季度报告

[3]市场专业房地产咨询服务公司DTZ 2017年4份季度报告

[4]市场专业房地产咨询服务公司DTZ 2018年4份季度报告

[5]市场专业房地产咨询服务公司DTZ 2019年1份季度报告

[6]市场专业房地产咨询服务公司JLL 2016年4份季度报告

[7]市场专业房地产咨询服务公司JLL 2017年4份季度报告

[8]市场专业房地产咨询服务公司JLL 2018年4份季度报告

[9]市场专业房地产咨询服务公司JLL 2019年1份季度报告

[10]市场专业房地产咨询服务公司CBRE 2016年4份季度报告

[11]市场专业房地产咨询服务公司CBRE 2017年4份季度报告

[12]市场专业房地产咨询服务公司CBRE 2018年4份季度报告

[13]市场专业房地产咨询服务公司CBRE 2019年1份季度报告

[14]市场专业房地产咨询服务公司COLLEIERS 2016年4份季度报告

[15]市场专业房地产咨询服务公司COLLIERS2017年4份季度报告

[16]市场专业房地产咨询服务公司COLLIERS2018年4份季度报告

[17]市场专业房地产咨询服务公司COLLIERS2019年1份季度报告

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