浅析房地产开发项目中的成本控制_开题报告

（一）国内研究现状

我国房地产起步较晚，但是发展飞速，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升。但同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节，轻视房地产项目管理中的技术管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”，不注重利用先进的项目管理工具和方法，项目运作过程中重实施轻计划等。   传统的成本控制概念主要是对房地产项目建设施工阶段的建安成本进行控制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证项目成本目标的实现，达到成本控制的目的，降低项目成本，提高经济效益。在现代房地产开发中，撇开地价不谈，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其它各项影响因素是投资控制与成本变化的关键，建安成本的高低一般也就大体确定，建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的“油水”并不是很多。因此在现代房地产开发成本控制概念中，和“全面营销”与“全面物管”一样，讲究的是全面控制。全面控制的含义包括两个方面：一是全程控制，二是全员控制。全程控制指的是从项目的投资决策起就开始进行控制，考察项目的经济数据以及项目的可行性与风险性，在项目可行性基础上，保证功能使用具有市场竞争力的前提条件下进行限额设计，项目的投资决策与方案设计是项目投资成本控制的关键所在，将成本发生过程中的事中控制前置为事前控制，当然建设过程中的成本控制也是集约化管理的重要组成部分。房地产开发企业在成本控制中有一句常说的话：“房地产开发项目以预算为基础。”这里面包含了四层含义：一是这项投资行不行，二是该花的要花，三是该花的部分必须加以合理的控制与审核，四是不该花的不花。  （二）国外研究现状

从目前的资料分析，房地产开发管理模式多样化，在不同区域有不同的方式和管理形式，所以WTO并不能让每个成员接受其中的任何一种形式。随着国际建筑业的发展，发达国家的建筑工程造价管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，形成了许多好的国际惯例。美、英、日和德国等国家在工程造价管理上结合本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的管理制度，通过制定切实可行的方法，使工程造价从投标报价到中标后的实施，得到全过程的控制与管理。这些成功的经验在我国建筑工程造价管理的改革中均可借鉴。   美 国  美国现行的开发由两部分构成。一是业主经营所需费用，称之为软费用，主要包括基础上所需资金的筹措，设备购置及储备资金、土地征购及动迁补偿、财务费用、税金及其它各种前期费用。二是由业主委托设计咨询公司或者总承包公司编制的建安工程基础上建设实际发生所需费用，一般称之为硬费用，主要包括施工所需的工、料、机消耗使用费、现场业主代表及施工管理人员工资、办公和其它杂项费用，承包商现场的生活及生产设施费用，各种保险、税金、不可预见费等。此外承包商的利润一般占建安工程造价的5%～15%，业主通过委托咨询公司实现对工程施工阶段造价的全过程管理。   美国有统一的计价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门组织制订，而是由几个大区的行会组织，按照各施工企业工程积累的资料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出平方英尺建筑面积的消耗量和基价，并以此作为依据，将数据输入电脑，推向市场。    英 国   英国开发管理有着悠久的历史，经过几百年的实践形成了全英统一的工程量标准计量规则(SMM)和工程造价管理体系，使工程造价管理工作形成了一个科学化、规范化的颇有影响的独立专业。  政府投资的工程项目由财政部门根据不同类别工程的建设标准和造价标准，并考虑通货膨胀对造价的影响等确定投资额，各部门在核定的建设规模和投资额范围内组织实施，不得突破。对于私人投资的项目政府不进行干预，投资者一般是委托专业中介组织进行投资估算。英国无统一定额，工程量计算规则就成为参与工程建设的各方共同遵守的计量、计价的基本规则，投标报价原则上是工程量、单价合同。    日 本    日本的开发实行的是全过程管理，从调查阶段、计划阶段、设计阶段、施工阶段、监理检查阶段、竣工阶段直至保修阶段均严格管理。日本建筑学会成本计划分会制订出日本建筑工程分部分项定额，编制了工程费用估算手册，并根据市场价格波动变化进行定期修改，实行动态管理。   开发控制大体可分为三个阶段：首先是可行性研究阶段。根据实施项目计划和建设标准，制订开发规模和投资计划，并根据可类比的工程造价及现行市场价格进行调整和控制。其次是设计阶段。按可行性研究阶段提出的方案进行设计，编制工程概算，将投资控制在计划之内。施工图完成后，编制工程预算，并与概算进行比较。如果高于概算，则进行修改设计，降低标准，使投资控制在原计划之内。第三是施工中严格按图施工，核算工程量，制订材料供应计划，加强成本控制和施工管理，保证竣工决算控制在工程预算额度内。   日本政府有关部门对所投资的公共建筑、政府办公楼、体育设施、学校、医院、公寓等项目，除负责统一组织编制并发布计价依据以确定工程造价外，还对上述公建项目工程造价的执行实施全过程的直接管理。    从上述美、英、日几个发达国家对项目成本的管理方式看，房地产开发管理均处于有序的市场运行环境，实行了系统化、规范化、标准化的管理，而在价格的确定和管理上以市场和社会认同为取向，在行业的管理归属上为民间行业协会组织。同时，政府的宏观调控，先进的计价依据、计价方法、发达的咨询业、多渠道的信息发布等做法，基本上代表了现行开发管理的国际惯例。

二、^范文提纲

1引言

2房地产开发项目成本构成

3房地产开发项目成本控制的原则

3.1过程控制原则

3.2动态控制原则

3.3目标管理原则

3.4责、权、利相结合原则

3.5因地制宜原则

3.6例行节约原则

4房地产项目管理中成本控制现状

4.1忽略项目设计阶段的成本控制

4.2缺乏系统的成本控制管理

4.3成本控制管理的手段落后

5房地产开发项目成本控制有效策略

5.1全面提高成本管理意识

5.2加强设计方案的优化

5.3建立健全成本控制机构管理

5.4以技术创新降低成本

6房地产开发企业成本控制的应用实例

7结语

三、参考文献

[1]陈俊峰.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察.2010(15)

[2]吴秋生.房地产项目管理若干问题的探讨[J].华南理工大学：建筑与土木工程.2006

[3]董小正.房地产项目管理价值链策略研究[J].对外经济贸易大学：高级管理人员工商管理.2007

[4]陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山.2010(4)

[5]陈焕武，刘伟.价值工程在房地产项目管理中的应用[J].技术经济与管理研究.2006(30)

[6]张小君，陈小庆.试析房地产项目管理的优化[J].科技资讯.2008(27)

[7]王莹.基于结果链与结果管理的房地产项目管理[J].沈阳工业大学学报(社会科学版).2008(3)

[8]常斌.试论房地产项目管理信息化建设[J].中小企业管理及科技.2009(25)

[9] 高志伟.房地产开发成本管理研究[J].现代商贸工业.2010

[10] 俞晓春.房地产开发成本控制研究[J].市场论坛.2006(4)