浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

（一）中国近年房地产市场宏观调控政策分析

第一阶段（2003.2-2005.2）严控房地产信贷、严格土地供给

   2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛；整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。

第二阶段（2005.3-2006.4）重点抑制房地产价格

根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作；利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。

第三阶段（2006.5- 2011.8）全面治理房地产市场

2006以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策与以前相比有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题；

第四阶段（2011年9月至2016年）紧缩性的宏观调控政策开始松动，从抑制房价到保增长再到抑房价。

由于受国际、国内经济环境的影响，2015年1月，全国住宅成交面积首次同比下降。2016年7月，全国住房价格开始下降，各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。 2016年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，    年10月22日国务院有关部门将采取一系列措施：一是降低住房交易税费。自 2016年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普

通住房的，契税税率暂时统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造，多渠道改善居民住房条件。四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》。五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。

第五阶段（2016年至今）日趋紧缩性的宏观调控政策

本轮房地产调控政策的特点：一是目标明确、针对性强；二是综合运用多种调控手段、加大调控力度；三是调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度；四是明确目标责任、强化贯彻落实。 

　在持续调控政策的综合作用下，本轮调控目前已经取得了积极成效。具体表现在四个方面：一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制；二是商品房价格过快上涨势头得到遏制；三是市场购房需求逐步趋向理性；四是部分房地产企业开始调整发展战略。以上市场变化表明，房地产市场调控正朝着预期方向发展。 未来5—10年，各种住房需求仍然比较旺盛，因此，中国住房市场中长期仍将保持一定的增长趋势。但由于阶段性和周期性因素的叠加，中长期房地产投资增速将呈回落趋势。 

　　在此形势下，除了要继续坚持和完善房地产调控，还要着手建立房地产市场健康运行的长效机制，主要包括：建立健全房地产市场健康运行和住房保障方面的相关法律法规；完善市场机制和制度性安排，特别是在认真总结试点城市经验的基础上，尽早设计和建立符合中国国情、有利于遏制投机、鼓励自住和改善型需求的房地产税收制度；治理和规范房地产市场秩序，建立行业标准体系；促进房地产行业的调整和重组，完善企业资质认定，促进房地产行业发展方式的实质性转变；完善住房保障制度，建立保障房建设、分配、管理、运营的规范有效的制度体系。

（二）政策效应及问题

政府针对房地产领域出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用，房价上涨速度有所减缓，房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是，由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，相关决策存在着一些误区，政策执行中发生了一些偏差，客观上导致调控政策并没有达到预想的效果。

(一)住房保障制度不尽完善，保障的重点不突出