浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(三)

目前，中国住房保障制度建设己经起步，但与住房市场进程相比，住房保障体系不尽完善，保障的重点不突出，导致国家对住房需求的调控效果不好。具体包括：

（1）住房保障体系不健全，没有完全涵盖不同收入的人群

（2）住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展

（3）缺乏有效措施激励开发商参与保障型住房建设

(二)房地产宏观调控手段单一、“一刀切”现象严重

目前中国房地产宏观调控手段比较单一，突出表现为行政手段运用较多，经济手段和法律手段则运用较少。从近几年出台的房地产政策可以看出，政府试图用行政权威、部门通知来调控房地产市场。但是由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠传统的几家单位发文调控房地产的做法往往会出现逆向调控，即调控的目标和措施背道而驰。同时，政府在调控方式和调控手段的运用上，对不同群体采取“一刀切”的现象严重。比如，为了打击投机性需求，央行连续几次提高住房贷款利率。这种无差异的加息政策虽提高了投机炒房资金成本，同时也增加了首次购房或自住购房者的负担，影响宏观调控的效果.

(三)缺乏对各方利益博弈的考虑和协调，使政策效应大打折扣

随着改革的不断深入，经济的持续增长，中国社会利益多元化趋势日益明显。在中国房地产宏观调控的过程中，由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣，主要体现为中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益博弈。作为中央政府，制定的宏观调控政策往往从全局性和综合性的角度出发，考虑的是整体利益；而地方政府和房地产开发商在执行时往往要考虑其自身的局部利益。正是这种整体利益与局部利益的差别，制约着房地产宏观调控政策的效果发挥，使得宏观调控在相当程度上流于形式，调控效果大打折扣。

三 政策建议

（一）进一步完善房地产市场信息披露制度

根据前面的分析，房地产开发商和消费者之间存在严重的信息不对

而影响房地产市场宏观调控的效果。这就要求政府要进一步完善房地产信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场。尽快建立公正房地产交易制度、建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指和信息披露制度，尽力营造一个充满竞争的市场。

（二）引导消费者树立合理的住房消费观念

政府应加强政策舆论导向，引导消费者改变一步到买新房的消费观念，提倡根据消费能力形成“租、购并举”的科学消费合理引导普通居民形成多元住房梯度消费理念。根据民居收入层次，设计贴租、贴价、多层次的住房政策体系。并按照实际需求重点安排中低价位、中小套型品住房的供地计划和建设计划。

（三）及时调整房地产市场宏观调控手段

政府要根据不同时期房地产发展的特点以及出现的问题，采取适当手段。当前，随着中国房地产市场的不断完善和发展，政府要改变过去手段为主的宏观调控局面，对房地产市场的宏观调控要以经济手段为主以行政手段和法律手段，尽量避免政府对房地产市场的直接行政干预以的连续变化。

（四）提高地方政府落实宏观调控的积极性

首先，降低中央政府经济发展规划的集权性。中央政府在制定决策量避免规划全国性的经济增长点，应鼓励地方政府根据自身特色，制定本地区房地产发展的可行性方案，寻求适合自身的经济增长点。而且，地促进社会的和谐发展，而不是更多地强调经济增长。其次，改善地方政府的绩效考核体系。一方面，要改革地方官员的核标准,在考核标准中减弱GDP、城市化率等经济指标，增加中低收入居情况等民生指标，允许一些地区零增长甚至是负增长；另一方面，改革分税制度，使地方政府的事权和财权相对称；同时，改革土地收益制度将地方政府的土地出让金收入收归中央政府，减少地方政府对土地收入并监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行

（五）针对不同的对象，实施有差别的调控政策

对房地产市场的宏观调控要做到因地制宜，避免“一刀切”。在制

产宏观调控政策时，不仅要从房地产行业入手，分析和把握房地产业发体水平，而且还要从空间角度进行透视，分析不同区域房地产业发展的以及房地产业发展的空间差异，针对不同的对象实施有差别的调控政策房地产政策的目标是保证居民的住宿条件，避免房价大起大落，为经济平稳发展创造良好的客观环境。房地产业与宏观经济关系密切，过度波动将会影响宏观经济的稳定。房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题，不应当追求房屋降价，不应当以房地产具体价格为目标进行调控。房地产作为一种商品，其价格只能在市场交易中确定，政府很难设定一个合理价格，政府如果进行价格管制，可能导致政府失灵和短缺，或是导致开发商供应低质量住房，损害市场效率，且政府干预效应往往滞后，产生负面效果.政府不应当以打击投机炒房为目标，提高交易税费无助于实现调控目标。在现实世界中，由于信息不对称，居民购房是为了“自用”还是“投机”，常常很难区分，绝大多数购房者还是以自住为主，打击投机的政策常常伤及无辜 对房地产的调控手段应以间接手段为主，政策应当保持稳定性和连续性。2004-2007年，中央政府曾经多次采取直接微观干预，但效果不佳。例如2006年政府曾经规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”，本意是增加小户型供应量，抑制泡沫。但由于缺乏有效监控手段，地方政府也无意强力推行，出现了一些开发商把一套大户型名义上分割成两套房，规避户型限制的现象，目前这一政策已名存实亡。政府不稳定、不连续引起了更多的不确定性，一定程度上加剧了风险。例如，中国政府多次通过调整交易税、按揭比例、户型比例来压制或是刺激楼市，但决策过程不透明，市场上对政策调整缺乏稳定预期，流言、小道消息满天飞，往往制造了新的不确定性，引起市场波动。短期调整政策——货币政策和金融政策相结合。建立全社会个人信用制度，加强对个人收入的审查，控制房贷风险。目前房贷的发放缺乏客观标准，对客户素质审查粗疏，不利于控制风险。鼓励房地产融资多元化，限制银行直接融资，建立金融风险监管体系。目前，银行相对房地产相关行业发放贷款比例过高，风险过于集中。对于素质较高的房地产公司，可鼓励其上市，通过直接融资避免风险集中于银行。政策应逐步推行，避免对市场产生过大的冲击。长期政策——深化土地制度改革，建立住房保障制度。改革土地管理制度，抑制地方政府推动土地和房地产价格上涨冲动。土地出让收益应纳入预算内管理，明确其来源和用途。土地出让收益不应该成为地。方政府的小金库，必须加以严格管理。增加土地供给渠道，在保障耕地的前提下，采用适当政策引导农村宅基地、小产权房上市流通。建立廉租房供应保障制度，建立独立机构，提供低成本低质量住房，为房地产市场提供稳定器。政府应当采用廉租房政策，建立廉租房基金，每年从卖地收入中按比例播出资金建设廉租房。从香港等地经验来看，经营廉租房与开发商盈利目标冲突，应当通过成立独立的政府部门，负责建造、管理、运营廉租房。 具体政策措施——卖地收入转为土地税，小产权房征税后转正，建立垂直化福利住房运营公司。为了管理卖地收入，可考虑把卖地收入转为土地税，由税务部门统一接收管理。考虑到目前客观现实，土地税应当设为地税，绝大部分应由地方政府支配使用，小部分上缴中央政府，需纳入预算内管理，接受监督，超预算收入部分纳入地方财政储备。现有小产权房可补税后转为正式产权，宅基地和农村集体土地通过审批、缴纳土地税后可以转为商用，新建违规小产权房将不予承认。考考虑到既成现实，已建成的小产权房可以在缴纳一定税费后，逐步予以转正，认可其产权，予以大赦，规定一定年限后可上市流通。同时，设计合理的农村集体土地流转制度，规定农村集体土地在缴纳一定额度税费、得到政府许可后。可以进行商业开发；规定公布后，未来新建小产权房，一律不予承认。为避免冲击市场，相关政策要逐步推出。建立一个直属中央的国有企业，主管廉租房、两限房等福利住房运营。这一企业的运营资金来自地方政府上缴的部分土地税，建立独立的审核运营体制，在税收方面享受优惠。主要以建设廉租房为主，需跟踪监管房屋的使用情况，长期居住的廉租房可平价转让给居住者。

参考文献

［1］成思危，房地产的虚拟性及其波动研究[M]，南开大学出版社，2010

［2］多恩布什、费希尔，《宏观经济学》[M]，中国人民大学出版社，2009

［3］罗斯M.斯塔尔,《一般均衡理论》中译本[M]，上海财经大学出版

［4］平狄克、鲁宾费尔德，《微观经济学》[M]，中国人民大学出版社，2010．

［5］王全民，《房地产经济学》[M]，东北财经大学出版社  

［6］《中国房地产统计年鉴》1991-2010