目 录
一、长租公寓的背景3
（一）、长租公寓的萌芽3
1、长租公寓的由来3
2、 政策的支持4
二、长租公寓目前的发展现状4
1、长租公寓前景4
2、经营模式5
3、遇到的问题6
三、 长租公寓发展的对策7
1、 管家式服务体系7
2、 营业方面7
内 容 摘 要
Internal capacity extraction
房地产现状衍生出新兴行业——长租公寓，近年来各种人才引进政策以及消费现状，衍生出新型长租公寓的发展，类似优客逸家这样的长租公寓品牌发展迅速，对其前景的预测。"长租公寓"，又名"白领公寓"，"单身合租公寓"，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间和整租的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在"长租公寓"这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。长租公寓的出现，很好地缓解了当前存量房时代的管理困境，解决了一二线城市大量的租赁需求。根据国家统计局数据，中国近几年流动人口规模超过2亿，年轻人占三分之一。我国近几年城镇化快速发展，再加上土地资源有限，新房价格较高，在一二线城市周围聚集了相当一部分的缺乏城市购房能力的人口，长租公寓可以说既满足了他们的住房需求，同样也降低了他们的住房支出。然而，国内公寓企业的经营模式注定了这个行业是典型的重资产行业。不论是公寓楼整体收购还是分散式收房，长租公寓企业的前期资金投入巨大。企业几乎都在高负债、资金压力巨大的情况下运营。不仅仅是初始固定资产投资大，其后伴随的装修成本和后续的维护成本都是非常庞大的开支。然而，该行业当前还处于萌芽阶段，就正如初期的共享单车行业一样，此时正是各大品牌“跑马圈地”、占据竞争有
地位的时候，规模扩张导致融资需求更加迫切，重资产规模也会与日俱增。
The present situation of real estate gives rise to a new industry-long rental apartment. In recent years, various policies of talent introduction and consumption present situation have spawned the development of a new type of long rent apartment. The brand of long rent apartment such as Youke Yilia has developed rapidly. A prediction of its future. " Long-rent apartments, also known as "white-collar apartments" and "single co-rented apartments," are an emerging industry in the three-tier market of real estate in recent years. They are renting out owners' houses, renovating them, and fitting out furniture and appliances. Rented out to white-collar workers around the house in the form of a single room and a whole lease. Now the concept of long-rent apartments has been accepted by all. In the traditional rental market On, the tenant's lease time is generally one year. The appearance of long-rent apartment has alleviated the management dilemma of the current housing storage era and solved a large number of rental demand in the first and second tier cities. According to the National Bureau of Statistics, China's floating population in recent years has exceeded 200 million, with young people accounting for 1/3. In recent years, with the rapid development of urbanization in China, coupled with the limited land resources and the relatively high prices of new houses, a considerable proportion of the population lacking the ability to buy houses in the cities around the first and second tier cities has been gathered. Long-rent apartments can be said to meet their housing needs, but also reduce their housing costs. However, the management model of domestic apartment enterprises is noted. This industry is a typical heavy asset industry. Whether it is the whole acquisition of apartment buildings or decentralized repossession, long-rent apartment enterprises in the early stage of the investment. Almost all enterprises are in high debt, capital pressure under the circumstances of the operation. Not only is the initial investment in fixed assets large, the associated decoration costs and subsequent maintenance costs are very large. However, the industry is still in its infancy, just as in the early stage of the shared cycling industry, when the big brands are in a competitive position and the need for financing is even more pressing as a result of the scale expansion. Heavy assets will also grow in size.
房地产市场现状及营销对策研究
"长租公寓"，又名"白领公寓"，"单身合租公寓"，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间和整租的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
一、长租公寓的背景
目前,我国已经逐步进入城市更新和存量房增量房并重的时代。从2002年至今,长租公寓从无到有,已经历了十余年的发展。2012 年是长租公寓行业快速发展的元年，大量“互联网+资本”平台进入该领域。除了创投类的长租公寓品牌，地产中介服务机构和房地产开发商也快速加入竞争格局，其竞争优势在于广大的房源和客源基础，尤其是分布式的收房效率极高，且对租客的定位更加精准;房地产开发商，如万科、招商蛇口、金地、深业集团也在近几年大力推广各自的长租品牌，开发商涉足长租公寓一般具备资金优势，以及装修改造的成本优势。此外，经济型连锁酒店，如铂涛、如家，也以其住客管理经验等优势进入市场。据前瞻产业研究院数据不完全统计，截止2016年底，长租公寓完成融资90亿元，到了2017年，越来越多的房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团涉足长租公寓。截止5月末，我国长租公寓品牌达57个，可谓百家争鸣。由于各长租公寓的用户定位、运营方式和资金实力等方面各不相同，因此采用的公寓模式差异较大。受益于自身或者母公司的资金实力，房地产开发商以及酒店旗下的长租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局，打造标准化用户体验，致力于长期品牌的创建与推广。而“互联网+资本”租房平台以及房产中介机构的长租公寓品牌主要采 用分布式公寓布局，迅速获取当地零散房源并依靠自身优势快速成长，但分布式长租公寓客户体验不一、社交功能缺失，品牌溢价难以实现。综合来看，集中式公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势。然而,直至2014年迎来互联网和城市更新两大浪潮,这个行业才真正进入人们的视野,尤其是2014年雷军投资广州YOU+公寓,使长租公寓成为网络热词。2015年,国家提出建立购租并举的住房制度,租赁市场开始受到高度重视。2016年以来,国家《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等租赁相关政策密集出台,并启动多个租赁试点城市。政策红利的不断落地,催生多元化的市场主体,房地、酒店、中介等主体积极参与其中，一系列政府与市场动作推动住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。
（一）、长租公寓的萌芽
1、长租公寓的由来
长租公寓面对受众主要为90后大学文档生以及白领，他们有房有车，但想独立，想酷一些。他们拒绝单一的生活，要求更高的生活质量及品质，据调查，90后单身大学文档生中国的单身人群有两个亿，非本地生源且落户于就读地的高校文档生。相当于美国人口的三分之二。新派公寓CBD新国展店，九零后的消费者占到了20%，2010-2012年，是品牌公寓的萌芽期，在此之前虽然也有雅诗阁、辉盛、优帕克等品牌公寓，但其服务对象以高端市场为主，直到2010年，国内市场才开始出现主要服务对象为青年人群的中低端公寓，主要代表有魔方公寓、未来域、You+、自如、青客、优客逸家等。
2013-2014年，是品牌公寓的起步期。不仅早期成立的品牌公寓开始受到资本青睐，相继获得投资。如优客逸家在2013年连续获得了天使轮、A轮累计700万美元的投资；魔方公寓获得数千万美元的A轮投资。同时，更多的品牌公寓开始涌现，主要代表有寓见、蘑菇公寓、城家公寓、窝趣公寓、水滴公寓等。
2016年之后，是品牌公寓的沉淀期。从2016年开始，新成立的品牌公寓数量明显下降，投资机构也开始变得谨慎。品牌公寓在达到一定的规模后，开始进入沉淀期，扎实做好运营、练好内功，为后续的稳步扩张储备能量。与此同时，中介系、国家队开始积极布局长租公寓市场。据不完全统计，在2010-2016年间成立的35家品牌公寓当中，上海的占11家、北京的7家、深圳的5家、杭州的4家、广州的3家、南京的2家、武汉的1家、成都的1家、郑州的1家，都属于一线城市或人口净流入大中城市。其中，2014年成立的占比最高，有14家之多。
政策的支持
2015年1月6日发布中央关于住房租赁的政策国家住房和城乡建设部《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,要求各地方政府积极推进住房租赁服务平台建设、大力发展住房租赁经营机构,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,2017年5月19日发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,对住房租赁市场有了方向性的鼓励政策。
二、长租公寓目前的发展现状
1、长租公寓前景
长租公寓前景广阔，容量可期。除宏观政策环境利好长租公寓发展外，未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求。总体而言，租赁市场的容量逾万亿。伴随我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。据世联行统计，2016年部分热点城市平均首次臵业年龄已超35岁，新进人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉长。除此之外，晚婚导致首次臵业的年龄上升刺激租房需求。未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017年高校文档生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点，需求主要集中于人口流入地，未来长租公寓的需求将进一步释放。庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。数据显示77%的租房人群在30岁以下，85后居于绝对主导，通常情况下他们步入社会至工作3年以内，开始有稳定的租房需求，而85后人在优越的条件下长大，大多无法接受传统二房东所提供的很差的居住条件。他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，强调思想和文化的氛围，传统的普遍租赁市场要么长期忽视、要么无法理解这种需求，更不可能有效满足，这为青年长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现的多个品牌公寓都在不同程度上响应了年轻人的这种新型需求。 第四，消费者行为的变化，这为互联网改造公寓行业提供了潜在可能。关于行业的长期趋势，由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向，未来可能会有很多开发商以及经纪公司一定会切入到物业资产管理。由集中包租逐渐成为房屋托管。形成品牌效应的。由单一区域经营逐渐成为区域经营。由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。分布型和集中式经营方式融合，逐渐走向以社区为单位分布式集中管理，并渗透到物业行业。开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。
2、经营模式
长租公寓经营模式：集中与分散并行。长租公寓的运营模式可分为集中式与分散式两种。其中，集中式出租是指企业通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化的装修与改造并对外整体出租的运营模式。分散式出租的房源来源较为分散，是企业从分散的房东处获取物业经过标准化装修后对外出租的一种模式。打破了传统租房的局限性，它方式更加灵活。更具竞争力。第一，庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，。第二、年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。数据显示77%的租房人群在30岁以下，85后居于绝对主导，通常情况下他们步入社会至工作3年以内，开始有稳定的租房需求。他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，强调思想和文化的氛围，传统的普遍租赁市场要么长期忽视、要么无法理解这种需求，更不可能有效满足，这为青年长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现的多个品牌公寓都在不同程度上响应了年轻人的这种新型需求。第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。个人房东房源少，少则几套，多则几十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理极其困难；职业房东则通过群租的形式把三房一厅或三房二厅改成十几人的群租房，存在非常突出的安全隐患，目前不少城市也在打击这种群租现象。从相反的角度对比，中国真正意义的品牌公寓市场的发展则处于初期阶段，。考虑到公寓租赁属于本地化服务，承租人地域选择性强，出租人管理半径有限，再加上房源获取成本和资金需求较高等因素，造成了国内公寓租赁市场极度分散的现况，单就北京而言就有约500个公寓品牌。第四，消费者行为的变化，这为互联网改造公寓行业提供了潜在可能。二三线城市通过网络寻找房源的比例达到了54.2%，超过了北上广深的47.4%。76.9%的用户曾用过手机寻找房源，60.1%的网民愿意把放房源信息放到网上，占到了绝大部分比例。如何针对手机进行房源查找、租房交易等，应该成为互联网公司现在应该重点考虑的事情。从房主的角度来看，更多的人开始接受将房源信息互联网化，租房网站要做的就是要对这些房源信息进行优化、辨别、筛选，以最真实、最便捷的方式呈献给租房用户。
3、遇到的问题
第一，房源选点问题目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不正确的。第二，获取房源成本问题。第三，盘源和远期租金上涨预测问题，通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。第四，空置率和周转率问题拿完房以后肯定就是算库存了，库存有实际库存，有免租期，当免租期结束之后才是实际库存。如果免租期结束以后，房子还没有租出去，就会产生空置率。周转率的概念，就是从拿房、改造、再到出房的周期，这对营运能力有很强的要求。第五，分销渠道和营销费用问题目前还没有太好的分销渠道，低端的主要集中在平台上面，高端的主要还是通过一些门店的中介，门店中介营销的费用也非常高，还有是通过做移动端、做PC端，通过购买非常多的关键词。第六，IT系统问题职业二房东做不好的原因是因为他们没有IT系统，目前很多公司都是用excel表在统计，处于非常原始的阶段。第七，隔间能耗计算问题第八，实现盈利问题目前来看这是最大的问题，如果一个公司刚刚进入这个行业的，就要抱着一种长期抗战的心态，投入可能需要三年、四年，通常做的比较好的三年收回投资，如果营运能力差一点，那么就五年、八年。
长租公寓发展的对策
管家式服务体系
针对服务人群及市场竞争力，处于其目前的发展方向来看，发展管家式服务是其目前的和核心任务。智慧公寓即长租公寓与智能家居、IT系统和物联网的结合可能是一个长期的发展方向。在这个方向上，以下的解决方案可能是需要的：第一，要及时的做到房屋房态的监控。通过终端，能够及时了解房屋的状态。第二，安全监控。因为有群租、合租，所以安全监控非常重要。第三，房屋定位服务和入住体验服务。第五，自助看房服务。
营业方面
第一，要及时的做到房屋房态的监控未来能否通过一个手机或一个终端，能够及时了解房屋的状态。第二，安全监控因为有群租、合租，所以安全监控非常重要。第三，智能门禁和门锁。第四，房屋定位服务和入住体验服务。第五，自住看房服务。第六，隔间式精细化能耗计量。
模式方面：整合公寓和办公，这个尤其在一些地产项目当中，比较大的物业，公寓跟办公可能有一个配比，楼下办公、楼上住宿，那这样能够大大节省客户的交通的成本。公寓和餐饮，一个非常高频的生活服务场景，在楼下底商部分，会接入一家轻型的餐饮，提供咖啡和简餐，能够满足我们客户的日常需要，同时能够对外经营，也可以经常开客户的派对等等。公寓和健身。同时我们的年轻人现在越来越关注健康，跟一些大型的全国连锁的健身企业达成一些战略合作，来提供客户专业的健身服务，同时也可以通过手机 APP 直接约私教上门授课。公寓和 交通。出行摩拜、OFO、滴滴等，能够一键呼叫到车子。在所有公寓的门口划线，每天晚上根据潮汐现象，把自行车放到指定位置，方便上下班使用。公寓和社交。社交确实是年轻客户的一大需求根据他们的需求，组织一些社交活动。
参 考 文 献
信达证券 产业金融俱乐部-行业报告 2018-2-22
2017年房屋长租市场发展现状及其对策 知乎
懂客户、重经营 - 长租公寓未来发展之道 商界