西安市房地产业融资状况(二)

 
     综上所述，无论是市场竞争引发的行业集中度提高还是行业运作模式的转变，都深刻地影响着房地产企业的融资需求，而融资主体需求的转变则是推动房地产融资市场再造的决定性力量。未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。
    现阶段，西安房地产业及房地产金融业的现状是，一方面房地产业具有较大的发展潜力，另一方面由于我国房地产金融体系还不完善，制约了西安房地产业的发展。
    近两年，西安房地产市场已聚集了诸多知名品牌房企，新世界、中海、合生创展、富力、珠江地产、绿地等纷纷在西安圈地，此外还有不少房企在寻觅机会进入西安，这说明了西安的地产发展具有很大的吸引力，市场环境也已经成熟，前景非常乐观。但房地产业的发展需要大量的资金来源，我国传统的融资渠道主要由银行信贷、证券融资、信托融资3种。央行121号文件出台以前，银行信贷占据了绝大部分比例，121号文件出台以后，房地产业通过信贷融资受到了很大的限制。212号文件的出台又对信托融资的房企进行了具体要求，四证齐全、二级资质、且要具备项目资本金30%以上。这又限制了房地产企业通过信托的方式获取资金，尤其是一些中小型房企，资金筹集更加困难。而其他的传统融资方式也由于种种原因，不可能为房地产业的发展提供大量的资金。也就形成了西安房地产市场在1998年起步以来，发展空间大，个别品牌发展极快，而且品牌市场垄断性极高，优秀品牌太少的特点。有数据显示，在2002年西安有六七百家房地产公司，而像紫薇地产这样年销售量占到西安市年销售量60%以上的，在全国的省会城市中属绝无仅有的现象。
    下面我们通过分析西安市各类房地产开发公司的融资方式来了解西安整个地产市场的融资状况。
    天地源作为在上交所挂牌的上市公司，是由西安高科集团全资公司西安高新地产于2003年通过买壳上市的一家专业房地产开发企业，公司注册资金7.2亿元，是具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质的大型房地产开发公司。
    除了通过三大融资方式之外，一些有规模的企业把目光投向了上市。但是，以房地产开发业务为主业的上市公司，由于业务的特殊，很难保证公司经营收入的连续性。所以选择上市融资的公司都要具备足够雄厚的实力，中小企业很难利用此方式融资。西安的上市公司还有海星、陕国投鸿业
西房等。
    作为西北最大的房地产上市公司，天地源具有良好的资金和资本平台。虽然目前国家实施宏观调控，对土地供应和房地产信贷严加控制，但公司已借助良好的银企关系和商业信誉，获得了金融界广泛支持，例如中国工商银行总行向公司提供了5亿元贷款授信额度。建设银行、招商银行、中国银行、西安市商业银行、交通银行、上海浦发银行、兴业银行等各大金融机构都对其项目予以充分的关注和支持。具有良好信誉的房产公司，可试图在国家严控的环境下，利用银企关系和商业信誉，获得银行信贷。
    西安拥有很多大中型企业，成立房产公司作为其分公司或子公司。自有资金是企业经营的基础保证，公司凭借自身实力，及其在员工中私募房地产基金，来进行融资。
    对于中心开发企业而言，绝对不能单纯地依靠基金、银行贷款或者上市融资，因为要付出的代价是非常大的。一些老牌劲旅，如星火地产，雅荷地产等，经过多年的经营，自身资本欠缺，加之与实力雄厚的外来地产巨头和新兴地产企业竞争，愈显艰难。他们就通过找寻新兴的社会融资方式进行有效融资。社会融资类似于证券化融资，但二者又有所不同。社会融资是通过合作开发来完成的。从事地产开发的企业，在取得预售证之前，先面向合作单位或个人融资，等到取得预售证之后，开发企业再依据合作单位和个人的意愿，按照他们的投资额和一定的优惠政策回报一房产或股本金。这种方法对中小和老牌开发商非常适用。

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