西安市房地产业融资状况(一)

西安市房地产业融资状况
    我们要分析房地产融资，首先要来了解什么是融资。
    从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金、组织资金的供应，以保证公司正常生产需要的理财行为。
    从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。
    房地产业是我国国民经济支柱产业，金融是现代经济的核心，房地产业与金融业同属于第三产业。随着我国房地产业的加速发展和金融体制改革的深化，房地产业与金融业的相互促进、共同发展的关系更为明显。房地产业与金融业两者之间的关系，突出地表现为房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场的紧密关系上。一方面，作为典型的资本密集型产业，房地产业具有资金垫付量大、资金周转期长、资金运动的固定性及自然增殖性等特征，决定了其对金融市场具有天然的高度依赖性。房地产企业开发经营房地产，居民购置房产使用，都需要房地产金融支持。房地产企业的自有资金往往比较少，大量需要非自有资金。通常开发商的自由资金仅仅为开发项目总投资的20%-35%用来支付开办费和购置土地使用权费。如果不实行融资，而仅仅只依靠房地产开发企业自身积累，房地产业必将萎缩；居民完全靠挣工资和生活费用节省用现钱买房，那么住宅的有效需求就很难实现。房地产的生产、流通甚至消费都有赖于金融杠杆的启动。另一方面，房地产业本身的发展也为金融创新与深化改革提供了广阔的空间，金融机构从贷款安全和资金保值考虑，乐于向房地产企业发放抵押贷款或者投资，金融业的发展需要在房地产领域开拓业务。
    房地产企业融资渠道与融资方式的选择，直接影响融资成本、开发风险与效益。因此，多元化的房地产融资是房地产开发商面临的重大现实问题。在我国的三万多家房地产企业中，目前可以供其选择的房地产融资渠道，主要有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资、以及其他融资方式。看似我国房地产企业融资渠道呈现多元化的特征，实际上，超过半数以上的房地产开发资金，都直接或间接地来自银行，而其它融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重偏低。
    从房地产企业资金来源上来看，它主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款，包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票，募集资金；四是发行企业债券；五是房地产投资信托，包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫付等；八是海外资金，包括外商直接投资以及其他形式投资。
    在房地产融资的五大资金来源中，占比由大到小依次是“其他资金”“自筹资金”“贷款”“外资”和“预算资金”。其特点是：第一，企业自有资金严重不足，占“自筹资金”约一半左右。第二，过分依赖外部债权性资金。
   当前房地产融资市场格局的形成有着深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识地产融资市场的游戏规则，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。
    （一）政府政策背景
     政府政策背景主要主要包含两方面的内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。
    （二）产业发展背景
    产业发展背景主要包含两方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求；二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。 

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