{摘要}：本文通过对我国住房二级市场的中存在的问题的研究，提出了若干条激活该市场的方法。
{关键词}住房二级市场 、突出的问题、激活的措施 ,置换市场、租赁市场
｛正文｝：
自从改革开放以来，我国人民的生活水平的日益提高，由传统的吃穿的需求转向对住的需求。在这种大的背景下，我国的住房市场化发展迅速。特别是住房的二级市场发展尤为明显。本文通过研究我国住房二级市场的组成和我国住房二级市场的现状中出现的问题，从而提出该如何激活二级住房市场的措施。
一．住房二级市场的界定和组成
首先住房市场指的是住宅的供需市场。住房市场可以分成一级市场和二级市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场是指新建住房流量的权属首次过度的市场。如新建商品的住宅的买卖和租赁等。二级市场指的是存量住房的交易市场。即住房权属的转让或再转让市场。在发展比较成熟且稳定的住房市场上，二级市场的交易量是反映住房市场景气的重要指标。
其次，住房二级市场是以存量住宅或二手住宅为交易对象的市场。住房市场上的二手住宅既包括已购公有住房和经济适用房也包括各类已购商品房。由于商品房的历史较短，通常情况下认为其尚未到用户更新的年份（大约10-15）因此对住房二级市场的研究大都集中在已购公有住房上。住房二级市场上的交易形式，既包括二手住房的买卖，也应该包括针对二手住房的租赁和置换行为。
〈1〉 二级住宅的租赁市场
二手住房租赁市场是解决一些城市非户籍常住人口住房的主要渠道。在有些经济发达的城市，流动人口在该城市总人口的比重已经接近或超过20%。仅从流动人口的住房特征来看,我国主要城市住房二级市场中租赁市场的规模非常巨大。
〈2〉 二级住宅的置换市场
在计划经济时代，我国个主要城市房地产管理部门均设立有换房站，随着房地产市场的发展，这种比较落后的住宅交易形式逐渐萎缩，但是换房的业务始终没有退出市场。从交易的效率来看。房屋置换模式因为交易条件严格，成功率较低，因此效率低下。但是房屋置换模式可以为交易双方节约交易税费，因此仍受城市中低收入者的欢迎。
最后住房二级市场中租赁市场和置换市场是两个联系的市场,忽略了任何一方都是错误的。两个市场在一定的条件下是相互影响的，二者互为补充。
二．制约我国二级住房市场发展较为突出的问题
〈1〉 市场开放不均衡。主要表现在三方面。
第一 部分城市和地区还没有全面开放住房二级市场。如有的省到年底的目标是市、县住房二级市场开放面达到80%,从全国的情况来看并没有真正实现全面开放。
第二房改房审批问题，除少数城市房改房上市合并简化了审批外，大部分城市都不同程度上设立了对房改房上市的独立审核程序，并要求原产权单位的盖章，程序繁琐，大大地限制了公房的上市交易。
第三 住房货币化分配进展缓慢，补贴资金迟迟落实不到位,只在一些经济好政府有财力的省市落实执行。
