（三）房地产信托产品流通不畅
二级市场的存在给房地产信托产品的价格发现和流通提供重要场所，信托产品的持有者一方面可以通过二级市场将手中的信托产品售出，另一方面也可以通过观察二级市场中信托产品的价格走势来判断、分析信托产品的质量与价值。目前我国房地产信托的二级市场相当不完善。由于我国法规要求不能通过公共媒体营销宣传，从而导致信托产品的公众认知程度比较差，转让成本非常高。这给信托产品的流通带来很大障碍，也阻碍了房地产信托产品二级市场的发展与完善。因此，主管部门可以考虑调整对房地产投资信托的监管模式，扩大公众对房地产信托产品的认识与了解，增加房地产信托产品的流动性，建立并完善房地产信托产品二级市场。
（四）信托公司定位模糊
目前我国的信托公司从事业务绝大部分是定价能力低的通道业务，往往成为银行等的附属机构，盈利能力差，没有形成行业的特色业务。2007年证券市场火爆，各公司争相发行证券投资类产品；而2008年证券市场低迷，国家刺激经济使得基础设施建设行业出现契机，各公司又放弃证券投资产品，转投信政合作、信托合作领域，而2010年随着房地产市场宏观调控政策紧缩，房地产企业争相寻求信托融资，反映出信托业核心竞争力缺乏的本质。在房地产信托融资中，信托公司缺少对项目进行主动管理的能力和意向，这种业务和银行业务同质化严重，在当前紧缩的房地产宏观调控政策下，信托业相比于银行业面临着更大的风险，并且信托业务往往随着国家宏观调控政策变化而起伏，没有形成真正的业务模式和利润来源。
四、房地产信托发展的几点构想
为使我国房地产信托快速、规范、健康的发展，缩小与成熟房地产信托产品市场之间的差距，针对我国房地产信托存在的上述问题，需要不断完善我国房地产信托发展的法律环境、市场环境和金融环境。
房地产信托业在当前主要的发达国家获得了较高程度的发展．并成为现代金融业服务的一个重要组成部分。而其中尤以美国和日本比较典型。在今后发展我国房地产信托业的过程中，应充分借鉴美国和日本的相应规定，结合我国的实际情况，制定出适合我国国情的房地产信托模式。
（一）加强房地产信托发展的法制建设
只有在良好的法律环境下，信托业才能整体上和别的金融机构在信用体系上形成竞争。目前，我国信托监管体系的构建应着重从法律体系入手，为房地产信托业务的发展提供恰当的法律环境。目前我国颁布的相关法律法规有《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》等明确信托行业的主管部门及相关权责，建立涉及房地产及资本市场的联席会议机制，为其正常运行提供可行服务。
制定适用于包括房地产投资信托在内的其他所有信托产品的税收征管的专门规定，消除信托收益存在的重复征税的问题，降低营运成本，同时明确信托收益的纳税主体、纳税环节、税率等，增加透明度。
（二）建立流通机制,促进信托产品流动性
房地产作为不动产，投资回收期长，一般为3-5年。对于短期投资者来说持有凭证或证券在长时间内不能流通，是无法接受的，因此必须解决房地产信托产品的流动性问题。比较可行的方案是加强与银行、担保公司等金融机构合作，使其信托投资者提供质押和担保服务。待时机成熟后，积极推动信托产品证券化，从而彻底解决其流动性问题。尝试建立区域性的房地产信托产品交易市场，制定交易规则，使符合条件的信托产品就市交易，增强其流动性。
构建信托产品流通的信息平台，逐步推动集中交易市场的构建。通过构建信托产品转让信息的集中披露平台，降低潜在交易客户的搜寻成本是促进信托产品流通的一个重要手段，在这方面各个信托公司通过在营业部或公司网站上提供转让信息，由交易双方自主洽谈成交来实现。但由于这些信息都是以各个公司开发的产品为主，各产品之间的信息互不相通，受公司影响力及客户资源的限制，效果并不明显。在这种情况下，构建一个能容纳各个公司信托产品转让信息，扩大潜在需求客户范围的开放性的信息披露平台成为了各方关注的重点。例如，重庆国信与西南证券联合推出了命名为“信证通”的业务，利用西南证券飞虎网现有的网上交易平台和庞大的证券交易客户资源，为重庆国信开发的“四川回龙水电站贷款资金信托”提供了销售客户资源和转让信息披露的平台。
信托公司自身或借助第三方履行“做市商”职能，促进信托产品流通。可以考虑引入商业银行，通过为信托产品办理质押贷款的方式履行单向“做市商”职能（只能卖不能买），如北京国际信托投资公司曾经推出的“债券投资资金信托”项目。其实采取通过银行质押贷款的方式增强信托产品流动性的做法，很多公司都尝试过，但由于信托产品的非标准化，银行对其的风险和收益状况评估有一定困难。
（三）房地产信托发展的市场环境建设
1、增强社会的信托意识。由于近几年信托业发展过程中，产生了一些不良信用影响；目前一方面需要对现有信托行业进行整顿，提高服务质量，重塑信托形象；另一方面可以成立信托业协会．重视信托理财的宣传，转变个人理财观念，以不断创新的信托品种来满足居民理财日渐多样化的选择，提高全民的信托意识。只有我国的信托立法得到完善．社会的信用体系得到提升，我国的信托业在将来才会有更广阔的发展空间，才能为我们的经济建设做出贡献。
2、培育信托组织机构，加快培养机构投资者。
相关部门出台政策加以支持，引进美国等成熟市场上积累丰富经验的专业机构，通过合资或战略合作等方式，学习国外先进的管理经验，推动信托产品的市场化运作，促进我国信托行业的稳步发展；引导信托机构内部控制建设，提高风险防控能力。
房地产信托机构要转变经营战略，提升主动管理资产能力。面对日益增长的高端理财需求，以往以融资为主的信托业务模式已经不能满足。信托公司要想在激烈的金融市场中脱颖而出，主动管理能力非常重要。为此，信托公司应对市场定位、经营模式和发展战略进行重大调整，转变集合信托产品业务范式，在运作传统的项目融资业务经验基础上，采用基金产品的设计原理和运作、管理流程，加速从项目开发到产品开发的转型，通过向主动理财机构转型提高信托收益水平的能力，通过管理跟进和市场跟进实现信托公司业务转型、管理转型，使信托公司提高资产管理水平和自主理财能力，迎合市场高收益投资群体需求。
房地产信托机构要探索新型资产配置模式，有效改善资产组合质量。信托公司可在公益信托方面需求突破，开发更为合理的结构化产品，为公益资金提供更加安全可靠的保值增值渠道，如借鉴日本、美国等成熟的信托市场发展经验。
3、完善人才培养和信息公开化制度。
房地产信托业的发展落实到具体实际行动中，需要了解房地产市场和信托业务的专业人士来研发、设计、销售、推广产品和管理测量产品运营风险等，也需要具备实战经验的管理层对其进行监管。而目前，房地产信托市场中的从业人员，大多是来自房地产行业或者信托机构内部，缺少熟知房地产和信托市场、信托产品特点及风险的复合型人才。政府可以考虑把该复合型人才的需求编入人才发展纲要，引导高校对此类人才的理论和实践的培养房地产信托机构也可与高校合作，共同培养专业人才，加快房地产信托专业学科的建设，推进符合实践需要的房地产信托理论的发展与建设。
制定房地产信托信息披露的管理规定，包括但不限于具体披露时间、格式、内容甚至引入中介审计机构，实行适时监管；制定信息披露平台，方便相关利益者查看房地产信托产品的具体信息。
（四）大力推行信托产品的创新发行模式
目前集合资金信托计划发行存在不少限制，虽然监管层是出于降低风险的角度考虑，但是这却限制了信托计划的发行规模。在少数创新能力强的信托公司采用房地产信托的基金化发行模式，设立一个大的基金，形成资金池，把信托基金投向单个或多个项目，这样的做法有利信托业务的稳定性和连续性，同时也能够降低信托基金风险，符合投资者的投资需求，实现真正“代人理财”的业务目的。
五、结束语
房地产行业在过去一段时间内作为我国国民经济的支柱行业，得到了快速发展。由于政府的宏观调控，房地产受到一定程度的抑制。但在今后城镇化建设的发展规划下，房地产行业会趋于缓慢发展，房地产信托的发展会加速房地产行业的市场化进程。房地产信托具有周期短、收益率高、风险较低、有效分散风险和投资管理、促进房地产管理专业化等特点，已经成为我国经济发展中很好的补充。房地产行业未来发展的市场化，使得房地产信托成为一个必然趋势。在发展过程中，我们要借鉴国外的经验和教训，提出一条符合我国国情的发展策略，避免走弯路。
【引文注释及参考文献】：
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