房地产信托问题研究(一)

[摘要]由于经济环境的不足，自2002年房地产信托产生以来，就被赋予了融资的重任。经历了国家多次整顿调整之后，也得到一定程度的发展。我国房地产信托余额稳步增加，存续期限在2年上下波动。主要的投资方式逐步调整为贷款、股权投资及权益投资。本文通过阐述房地产信托发展历程，并对于房地产信托在我国的发展现状进行分析,针对房地产信托发展过程中，信托业务不规范、流动性不足、定位不明确、信息披露及融资渠道的建设不足等问题，指出要健全法律、完善信息披露和监管机制、大力培育机构投资者，提高消费者信托理念、完善房地产信托复合型人才体制建设、大力推行创新模式等一系列途径来使我国房地产信托得到稳健的发展，走向成熟。

    [关键词]房地产信托 问题研究 发展建议

     一、我国房地产信托发展历史和现状

     近年来，在出口和投资两驾马车的拉动下，我国GDP稳步上升,国家的经济实力得到很大提高。国内经济的发展，尤其是房地产行业的快速崛起，作为国民经济重要的支柱产业，在经济发展和人们的日常生活中起到的作用影响深远；在融资环境的局限下，房地产信托应运而生，并得到较快的发展，很好地促进了国民经济的发展，推动了房地产行业的进步；但是仍然存在一些不足之处，给经济和行业发展带来一些限制。目前正值国家倡导加速城镇化建设，进一步释放生产力，提高社会发展效率，分享改革红利的历史时刻。通过分析我国房地产信托产生、发展过程中的不足及利弊，以期对房地产信托的发展有所促进。

    (一) 房地产信托发展简史

    信托指财产所有人基于信托将财产交给受托人占有，使用，处分，同时约定将利得财富交给特定的人或用于实现特定目的的一种制度。它最早起源于英国教徒馈赠教会土地，后来该事项被模仿并扩大应用到一般的遗产继承及其他的财产管理方面，但主要以个人业务为主，后来美国在英国信托模式的基础上，引入公司组织形式，使得现代信托制度得到繁荣。明治维新后日本掀起全面学习西方的浪潮，为了解决工业化过程中资金缺乏的问题，将信托迅速转化为了一种资金筹集的工具，后经调整发展，产生了日本特色的金钱信托。

    房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目．为委托人获取一定的收益。它包括两个方面的含义：一是不动产信托，就是不动产所有权人(委托人)，为受益人的利益或特定目的将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信托投资公司的信任．将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。

    房地产信托投资起源于20世纪60年代初的美国，主要以房地产投资基金为代表，最初的目的是让小额投资者有机会参与商业房地产投资，使投资大众分享不动产投资收益，避免财团垄断；同时建立不动产资本市场，使不动产市场与资本市场有效地融合起来。20世纪80年代，美国政府修订了税收法案，并放宽了诸如房地产信托不能直接拥有房地产的限制，使房地产信托投资越来越受到投资者的青睐。在20世纪90年代．这一投资方式得到了迅猛的发展，房地产信托投资的数量和市场价值增长迅速，其比重逐渐超过直接投资、持有证券等方式。据统计，1990年，共有119家挂牌房地产投资信托，股票市值为87亿美元，到1999年增加到210家挂牌，股票市值为1307亿美元，数量翻了一番，股票市值为原来的15倍。