房地产企业成本控制存在问题及对策研究-开题报告-文献综述-参考文献

我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用,随着我国房地产业的不断快速发展，虽然多家大品牌房地产企业销售业绩上涨，实现或接近千亿大关，但是中小型房地产企业形势不容乐观。在国家的持续调控政策影响下，房地产行业两极分化格局越演越烈，小房企生存空间进一步变小，近两年来，我国浙江省爆出多家房地产企业资金链断裂，深陷民间借贷漩涡，导致企业破产、项目被兼并等消息不断。由中房协发布的《2012年房地产企业经营管理蓝皮书》中预测,在近五年中，或将有41%至48%的房地产企业陆续被淘汰出局。目前制约中小型房地产企业生存和发展的因素主要还是企业资金运作能力不强，大量小型房地产企业涉及民间借贷，资金周转率又较低，在现阶段国家“严厉”宏观调控下，面对融资渠道受阻，销售业绩不佳带来的资金匮乏压力，因此，中小房地产企业在资金链偏紧下不得不重新审视如何加强成本控制的研究，从而选择高效的“节流”的办法。这也是中小房地产企业谋求生存、提升竞争力的必要途径。

（一）国外研究现状

从管理思想来看，现代项目成本管理的方法是全面的、系统的管理方法。其中，最有代表性的有：项目全寿命周期成本管理（life Cycle Cost Management-LCCM）、项目全面成本管理（Total Cost Management-TCM）以及项目全过程成本管理（The Whole Process of Project Cost Management）三种。

20世纪60年代，美国国防部首先提出了项目全寿命周期管理（life Cycle Cost Management-LCCM）的思想。这一方法包括：项目全寿命费用设计和项目全寿命费用的管理和控制。此后，在20世纪70年代，英美的一些学者和实际工作者对这一思想进行的完善。特别是近年来，随着工程项目全寿命期集成管理论的发展，成本管理作为项目管理的一个内容，其去寿命周期的管理思想、理论也在不断被地创新和提高。

项目全成本管理思想（Total Cost Management-TCM）也是国际全面成本管理促进会前主席P.K.Westney先生借助“全面质量管理”的思想提出的，他在1991年5月发表了《九十年代项目的发展趋势》一文，结合全面成本全面成本管理下了以下以下定义：通过有效地使用专业知识和专业技术区计划和控制项目资源、成本、盈利和风险。在建筑领域，实现工程项目的全面成本管理，也是实行全项目、项目全员参加、项目施工全过程的成本管理。

对项目全过程成本管理（The Whole Process of Project Cost Management）的研究是于20世纪80年代中期开始，该管理思想认为，项目成本管理应该是贯穿项目生命周期各阶段的全过程、全方面的工作。因为项目的投资要贯穿于项目建设全过程，而且项目实施之前的决策和设计方案对投资的影响最大，因此，成本管理的关键在于采取经济技术手段，一设计阶段为重点，对醒目建设全过程进行全方位管理。

（二）国内研究现状

其实自20世纪80年代中期，我国政府和工程造价管理工作者就提出对建设项目进行全过程造价管理的思想，而进入20世纪90年代以后，我国工程造价管理学界的学者和实际工作者更进一步地对全过程造价管理的思想与内涵提出了许多看法和设想。但是，我国提出的建设项目全过程工程造价管理的思想和方法还存在几方面的不足，包括理论和知识体系统方面的问题、缺少相应的配套技术方法与工具、建设项目造价管理体制方面的问题。

于莉、田启铭在《市政工程工程量清单编制及应用实务》中分析了影响工程量清单计价的因素，指出清单计价在工程量的计算工作中，应尽量做到不重复不遗漏，避免发生计算错误。建设工程采用工程量清单报价方式后，“量价分离”中“量”是核心。

徐燕在《建设工程项目造价控制措施》指出决策阶段是控制造价的首要环节。建设项目决策是指根据预期的投资目标,从项目规模、建设标准、建设地点、工艺方案、设备选用等方面,拟定若干个有价值的投资方案,用科学的方法对这些方案进行分析、比较和选择,从而确定最佳的方案。

佚名在《建设项目全过程工程造价管理与控制策略分析》中指出施工阶段是工程造价控制的重要环节。包含：加强合同管理，规范招投标活动建设项目施工费用占整个工程造价的60%左右，因此施工阶段对工程造价的影响很大。实施阶段对项目的管理和工程造价的控制重点应放在招投标活动和施工合同条款的确定上，招标评标实行合理低价中标。加强设计变更的审查设计变更是施工阶段影响工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资控制。

二、范文提纲

一、房地产企业的经营特征及发展现状

（一）房地产企业概念及特征

（二）在国家宏观调控下，资金链偏紧下，中小型房地产企业的发展现

二、房地产企业开发与成本控制的目的

三、房地产企业开发与成本控制内容

（一）总的成本控制部署方案

1、项目策划阶段的成本控制

2、设计阶段成本控制

3、项目实施阶段的成本控制

4、项目销售阶段的成本控制

（二）房地产开发成本构成要素

1、土地费用

2、前期工程费

3、建筑安装工程费

4、市政公共设施费用

5、管理费用

6、贷款利息

7、税费

8、其他费用

四、资金链偏紧下，中小房地产企业的成本控制常遇到问题与对策

（一）当前中小房地产企业特点及面临的问题

1、缺乏战略规划，盈利模式模糊

2、融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高

3、运作手法灵活，管理规范不足

4、资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足

（二）我国中小房地产企业发展对策

1、加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力

2、准确定位，实行差异化经营战略

3、以品牌为载体，拓展企业发展空间力，如产品设计、工程进度、质量控制、成本管控和营销策划等诸多方

4、拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈”

5、利用房地产企业调整时期储备专业人才

五、结论

参考文献

三、主要参考文献

1. 袁鲁时．《中小房地产企业工程项目成本控制研究》：《东北石油大学》导报2010年版

2. 高扬．《我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略》：《湖北财经高等专科学校学报》2012年01期

3. 刘丽卿《新形势下房地产企业成本控制的探讨》：．《商业经济》周刊—2009年24期

4. 周英．《当前中小房地产企业面临的形势和成本控制措施，《内蒙古科技与经济》2013年12期 

5.许丽芬．《浅谈中小房地产企业项目成本管理的问题与措施》：《科学论坛》2008

6. 张淑英，《对房地产开发企业管理成本控制的研究》、《中国乡镇企业会计》2012年05期

7. 周志新.《房地产企业成本管理控制的探讨》：《城市建设理论研究》2012年第8期

8. 李静;王纲彬;《房地产项目成本管理研究—基于全寿命周期理论》：《现代商业》2011年第03期

9. 王统一.《浅谈中小房地产企业的发展之路》：《城市建设理论研究》2012年第3期

10.黄瑞吉《浅析中小房地产企业发展战略》；《经济师》，2008（2）。