房地产投资信托基金融资问题研究——以温州市时代地产公司为例-开题报告-文献综述-参考文献

（一）国外研究现状综述

外国的房地产投资基金（REITs），无论在规模、成熟度、理论研究上，都要领先于我国当前的水平。外国学者对房地产投资信托基金进行了长时间而且比较系统的研究，包括以下几个方面的研究：

Damodaran（1996）发现，那些从房地产信托转变为有限责任制的公司，主要是因为想获得分红政策和资产重组的灵活性优势所做出的选择。Capozza和Sequin（1998）通过研究发现，在1985年至1998年间，使用内部顾问的房地产投资信托基金的股票业绩比使用外部顾问的房地产投资信托基金高出7%的份额。

Gyourko和Joseph（2001）认为，房地产投资信托基金与项目类型和地理位置多样化没有有着重要联系，并最终得出多样化投资策略实质上不能够消除风险的结果。

Brown和David.T（2001）的观点是，在20世纪80年代后期到90年代初期，在资本市场中，因为财务杠杆过高和贷款房地产产品所有权的不完整的影响，使得部分债权型房地产投资信托基金的业绩非常的不乐观。

Richaed Imperiale（2010）用三种方法来衡量房地产投资信托基金的价值，即比较房地产投资信托基金价格的方法、比较预期投资的房地产项目净值的方法、比较房地产投资信托基金回报率的方法来确定房地产投资信托基金的价值。

Chiang和Lee（2010）指出，房地产企业通过房地产投资信托基金方式融资不仅能够扩大企业融资需求的来源，也能够很好的解决房地产企业贷款的流动性问题。

Serrano和Hoesli（2011）指出，房地产投资信托基金相对于银行贷款来说，拥有更多的优势。它不仅能够减少房地产公司开发项目的综合营运成本，还能够减少项目的融资成本。除此之外，房地产投资信托基金还具有连续性和发展性，能够保证项目开发建设不会因为资金链断裂而中断。并且，房地产投资信托基金能够为不同规模、不同信用等级的融资方提供资金来源。

Yue和Lon（2012）介绍，除了在商品规模、交易量发达的一级金融市场之外，还存在着比较发达的二级金融市场。在二级金融市场中，金融工具的种类非常丰富，有信托类投资证券、种类不一的投资基金和指数化证券等等。大部分美国的房地产开发商自有资金，都能够达到项目投资的70%，这主要归因于房地产公司的股东身份五花八门：有房地产投资公司；金融保险公司；社会养老金福利基金；私募基金；公募基金等等。

在国外，对房地产投资信托基金的研究已经成为国外房地产市场的重点领域，但是大多数相关研究所关注的重点，基本限于房地产投资信托基金的组织结构和法律结构。对房地产投资信托基金在房地产市场和资本市场范畴内的研究却比较少见，而该问题才是各个房地产企业所真正关心的问题。

（二）国内研究现状综述

国内学者对房地产信托投资基金的研究还处于初级阶段。所以，在实证分析和实际运用等方面的研究还不充分。针对房地产投资信托基金在实践过程中的如何操作等问题还没有做出深入细化的研究成果，相关的理论也缺乏规范性。以下就国内的有关研究文献作概况的介绍：

（1）关于国内房地产投资信托基金的研究

国内学者对房地产投资信托基金的研究方向，主要是从信托基金的运作模式、配合公司的战略定位、以及相关法律制度等方面讨论我国房地产投资信托基金的发展方向所要面对的困难。

徐崇高（2003）研究了，房地产企业选择房地产投资信托基金对项目进行融资，能够获得优势。最后得出了房地产投资信托基金可以降低项目融资成本，融资期限具有较好的灵活性，能够优化公司的资本结构，从而使房地产公司能够持续发展的结论。

张红、陈洁（2004）提出，通过借鉴国外房地产投资信托基金先进的组织架构和先进的管理方法来改进我国房地产投资信托资金。

龙云（2006）研究表明，我国房地产投资信托基金的治理结构是不完善的。所以，产生了两方面不足：一是房地产投资信托基金的投资者的利益，不能得到充分的保障，二是我国信托制度的不完善，很容易产生道德风险。

孙英（2007）研究了美国、欧洲、亚洲几个国家的房地产投资信托基金的监管方法，并进行了对比分析。

周浩（2008）研究认为，我国发展房地产投资信托基金应该结合国内金融市场的特点，应该主要发展债权型的房地产投资信托基金，并以金融机构和房产企业作为参与主体。

邱峰（2012）提出了房地产信托投资基金是房地产信托业未来的发展方向。

（2）关于发展房地产投资信托基金和拓展房地产融资渠道

罗真（2006）研究表明，房地产行业的发展已经逐渐向专业化分工方向发展，采用房地产投资信托基金融资方式，必然会成为我国房地产金融市场的主流业态模式。

何芸（2007）认为，引入和发展房地产投资信托基金，这种新的融资方式，无论是对我国房地产业、金融业乃至整个国民经济的发展都会起到不可忽视的作用。我国应该大力发展房地产投资信托业，为房地产企业提供新的融资来源。

柏宝春（2013）研究表明，房地产企业在选择房地产投资信托基金的融资类型时，要从我国房地产市场的基本情况出发，并借鉴国外先进的管理模式，根据开发项目的自身特点，选择相匹配的房地产投资信托基金的融资类型，寻求更适应企业发展的融资方式。

王嘉亮（2013）的观点是，房地产投资信托基金直接将市场上闲散的资金转变为房地产行业的需求资金，这有利于的弥补银行资金供不应求的缺陷，进一步加强了房地产市场融资方式多样化的构建。

（3）关于房地产投资信托基金融资模式的研究

吴佳（2002）研究分析了，房地产投资信托基金的三种特征，以及该种融资方式可能对房地产企业产生的融资成本，并通过信托基金的实际案例分析，房地产企业根据自身的规模大小，可以选择的融资优化方式。

孙红梅（2002）对房地产投资信托基金的融资基本理论、运作模式、模式创新以及利益均衡进行研究，为我国房地产企业融资途径拓展提供参考。朱清（2012）研究表明，房地产投资信托基金最大优点就是投资的分散阶段性、不参与被投资企业的经营管理和较强的抗风险能力。

史春宁（2012）的观点是，从我国房地产投资信托基金的发展情况上来看，金融市场主要采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以投资入股房地产企业的股权式投资。

二、范文提纲

一、引言

二、房地产投资信托基金概述

（一）房地产投资信托基金的定义和分类

（二）房地产投资信托基金的特点

三、时代地产公司项目融资现状

（一）时代地产公司简介

（二）时代地产公司经营状况

（三）时代地产公司传统融资方式

四、新型融资模式可能面临的风险及应对措施

（一）采用信托基金结合有限合伙制融资形式的风险分析

1、金融市场政策法规风险

2、时代地产公司的市场风险

3、时代地产公司的信用风险

4、时代地产公司的项目风险

（二）采用信托基金结合有限合伙制融资形式的风险应对措施

1、宏观思维策略

2、项目融资采用适度规模策略

3、项目融资运用担保策略

五、结论

参考文献

三、参考文献

[1]徐崇高．我国不动产信托的理论与实践[J]．上海金融，2012（7）：55-56．

[2]白龙，何红宇．房地产信托融资分析与实践[J]．金融纵横，2014（11）：53-55．

[3]张红，陈洁．房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托[J]．中国房地产金融，2012（3）：11-14．

[4]陈洁，张红．房地产投资信托的投资特性—与债券、股票和其他房地产投资工具的比较研究[J]．中国房地产金融，2012（11）：23-26．

[5]龙云．中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进[J]．上海金融，2011（2）：31-33．

[6]孙英．REITs监管的国际比较[J]．城市开发，2007（4）：70-71．

[7]周浩．发展REITs正当其时——对我国REITs运作模式的设计[J]．北方经济，2013（9）：72-73．

[8]邱峰．房地产信托业发展综述及展望．吉林金融研究，2012（2）：35-39．

[9]罗真．我国房地产投资信托基金（REITs）发展策略研究[J]．建设经济，2006（10）：31-33．

[10]何芸．房地产投资信托基（REITs）发展模式的国家比较与启示[J]．经济师，2007（11）：97-99．

[11]柏宝春．我国房地产投资信托基金发展问题研究[J]．中国房地产金融，2013（1）：10-13．

[12]王嘉亮．中国REITs发展的法律障碍与建议[J]．中国市场，2013（8）：71-74．