房产税变革对缙云地区房价的影响_开题报告

（一）国内研究综述

我国学者的研究较多，从开征保有环节的房产税对价格影响角度来看，存在两种主要观点：一种观点认为房价会下降，持这种观点的人主要有：吴晋京（2016）认为房产税变革后，税收对象将锁定在土地、房产等不动产的持有者身上，因此无论是自住房、商品房还是开发房都将受到影响。从供给角度来看，可以抑制土地的囤积，增加供给。此外增加了财政收入，政府可以提供更多的廉价房、经济适用房。从需求的角度来看，对于拥有的大量房屋的炒房者将是一笔不小的负担，迫使恶意炒房的行为终止。况伟大、朱勇、刘江涛（2017）对 23 个 OECD 国家的住房 1980-2017年的市场数据为基础，研究住房房产税对房价的影响。研究发现，房产税对房价具有显著负向作用，但过去 30 年23 个 OECD 国家房产税率的均值为 2.61%。这表明，尽管房产税能有效降低房价，但地方政府不大可能通过大幅提高房产税率来实现。因此，房产税对房价的抑制作用具有局限性。

另一种观点认为房产税变革后房价下跌的幅度不大：齐伟（2016）认为房价不可能因为税收制度调整而大幅下跌，由于房产税里面暂时不会包含任何开发商所承担的成本。自然不会因为开发成本的降低而大幅降低房屋最终售价。此外我国特有的农村和城市二元经济结构，使得农村、城市的悬殊很大。造成了大量打工者涌入像缙云这样的大城市，从而对房地产需求上升并保持一种长期的高需求状态。朱宇彤（2017）认为在房产税变革的初期，会较多的体现为房价的直接下降。这对于购房消费者特别是中下等收入的消费者是有利的，可以鼓励其早日买房。但从长期看，如果房地产市场显现供不应求的状况，开发商就会采取随行就市定价法，人们预期的房价会随房产税变革而下降的情况可能就不会出现，或达不到理论分析的预期降幅。曹映雪、张再金 、廖理（2008）通过理论研究也发现对存量房征税在一定程度上对投机行为有抑制作用，但这种作用主要是短期的影响。从长期来看，住房的税收成本加大对投机行为的影响是相对微弱的。

从供需角度研究房产税变革角度来看，主要的几种观点集中如下：李晓峰（2016）认为当房产的供给结构中二手房的比重越高、需求结构中投资投机性需求的比重越大的情况下，一个较低的税率也会对市场产生较大的影响。此外，房产总需求内部组成中消费需求受税负的影响相对较小，从而房产总体的需求弹性变小，使得房产的需求同供给一样也有一种内部的缓冲机制，使得开征前后房产价格波动的整体幅度变小变窄。周莉、张超（2015）认为保有环节的税收不能抑制投机性需求，因为在短期内，增加的税收成本不是问题，对于短线投机行为不会产生较大影响。周彩霞，朱宪辰（2017）甚至认为房产税变革后，在短期内抑制自住性需求而对投资性需求影响不大，在相对较长一段时间内对需求影响不大。吴翔华、陆海曙（2016）认为短期内税负能被资本化入租金，业主通过提高房地产租赁价格来将税收负担转嫁给承租者，从而影响了房地产租赁市场的需求。

从以上的文献中可以看出，诸多学者都认为房产税变革后会明显增加住房的持有成本，从而抑制投资需求，抑制房价上涨，但只是短期的作用。从长远的角度来讲，保有环节的税负对房价的上涨抑制是微弱的，只起到调控的作用。

（二）国外研究现状

国外在房产税方面的研究比较成熟。房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。

税收是政府调控房地产市场的重要政策，Meen（2011）等学者研究了房地产税收政策对房价的影响。理论研究表明，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。Oates（1969）提出房产税资本化概念并第一次做了实证研究，得出2/3的房地产税会被资本化的结论。P011akowski（1973）、King（1977），Rosen和Fullerton（1977）、Lewis和McNutt（1979）、Krantz等（1982）对Oates模型不断提出修正，部分研究成果因其模型设计和变量选择等的不同，得出的结果也不尽相同，不过多数赞同以下结论：第一，房产税对房价的影响取决于房屋供给弹性；第二，房产税会被部分资本化；第三，地方政府利用房产税收入增加公共服务支出后房价可能得到支撑和提升。

Hamilton（2015） 假设各个地方政府可以对其辖区内的社区进行严格分区，并且能限定每个社区中住房的最低价值，然后根据研究发现，社区中的个人会根据房地产税的征收以及调整，从而更改他们的住宅消费方式，同时他们也会通过调整个人的住宅消费偏好，然后根据对公共服务的需求从而选择适合自己的社区居住。因此研究结果表明在房地产税、住宅价值和公共服务之间存在着显著的相关关系。但是该模型也存在一个比较明显的缺陷，现实生活中每个社区内住宅价值并不一定会出现趋同现象。Hamilton 为了弥补这个缺陷，引入“趋异社区”这一限制，他在文章中证明即使社区没有出现趋同现象，但如果房地产税还是决定公共服务的价格的因素之一，人们对公共服务的需求也将会趋同。

Boelhouwer（2017） 研究了世界各国房地产价格，根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用，结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的效果，比如法国、比利时、荷兰等，但是还有一部分国家达到了预期的结果，如丹麦、美国、德国、瑞典等。他还研究了世界各国在税收改革前后4 年住宅价格年均变化情况。在正文中关于房产税改革试点对住宅价格影响的研究就借鉴了Boelhouwer（2017）的部分研究成果。

Benjamin（2016） 通过研究美国费城房地产转让税改革对住宅价格的影响，发现由于房地产的供给是缺乏弹性的，因此对房地产征收转让税将会导致住宅价格在短期内下降，而税收负担将由卖方承担。Skedinger（2015） 根据房地产市场搜索模型，研究房地产交易税对住宅价影响，结果发现住宅价格是内生的，而征收房地产交易税将会产生闭锁效应，也会导致房地产价格在短期内下降。SethPayton（2014）在他对美国印第安纳州Marion 县1999 年出售的9346 个住宅数据进行的实证研究中指出物业税实际税率与住宅价格呈显著负相关，是影响住宅价格的主导因。

从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看，主要可分为以下两类：一类是从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究；另一类是从房地产转让的角度研究住房消费选择问题。这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。

二、范文提纲

目录

1 绪论

1.1 研究背景与意义

1.2 研究内容及方法

2 房产税的理论基础及我国现行税制安排

2.1 房产税的理论基础

2.2 我国现行税制安排及变革方向

3 缙云房地产市场的现状分析

3.1 缙云住宅平均销售价格

3.2 房价走势分析

4 从供需角度分析房产税变革对房价的影响

4.1 从需求角度分析对房价的影响

4.1.1 仅存在消费性需求的房价变化

4.1.2 存在投资性需求的房价变化

4.2 从供给角度分析对房价的影响

4.2.1 政府行为的变化

4.2.2 开发商行为的变化

5 完善房地产税收制度及配套措施的建议

5.1 实行“有增有减”的房地产税收政策

5.1.1 交易环节税收制度的完善

5.1.2 保有环节税收制度的完善

5.2 建立健全房地产市场配套政策

5.2.1 变革土地制度加大土地供给

5.2.2 摆正政府位置做好自身职责

结论

参考文献

三、参考文献

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