房地产开发企业会计核算问题的探讨-开题报告-文献综述-参考文献

房地产开发企业会计核算问题的探讨

一、文献综述

随着市场经济的快速发展，近些年来，房地产市场迅猛发展，房价持续增长，房地产开发企业产品自身的特点决定了其会计核算工作的特殊性，特别是在市场竞争日益激烈的社会背景下，房地产开发企业要想获得生存并长远发展，就必须及时有效的做好自身具有特殊性的会计核算工作。本文通过对文献的综述来了解房地产开发企业会计核算的国内研究现状。

（一）国内研究现状

胡燕青（2015）[1]在《探究房地产开发企业关于会计核算的现状和对策》一文中提到房地产开发企业受其经营产业特殊性的影响，使得其内部现金流量也表现出别样的特点。其现金流量会随着房产产业经营的时间段变化而发生相应的变化 ；处于开发阶段与经营阶段其现金流量的基本单位会发生显著性变化。例如 ：企业进入既定产品开发的末期时，销售环节产生的资金流动主要体现的是现金流入，但是在项目的开发以及建设阶段，会发生大量的材料物资的损耗，这主要体现的是现金流出。正是受企业经营性质的特点影响，该类型的企业回笼资金的时间显著长于别的施工型企业。按照当前的情况发展，很多内部发生现金流的主要对象单位是企业。但是针对该类型的企业而言，由于未能形成完善的现金信息体系，使得难以收集全面的信息，不仅对企业自身的经营产生直接的影响，而且对所有者与投资者难以提供及时有效的现金流方面的信息。这就直接导致现金流量难以对企业的经营概况进行全面的反映，这就是当前该类型企业在会计核算层面存在的第一大问题。

葛道举（2012）[2]在《房地产开发企业关于会计核算问题研究》一文中提到房地产企业的开发时间比较长其产品一般分为预售、分期付款等多种销售模式，由于会计实务中的主要问题是确认某个环节为收入，因此部分房地产企业就利用收入和成本不配比跟比较长的建设时间来调节利润，进而达到少纳税或推迟纳税的目的。甚至某些房地产企业拿预收房款做为“借资款”，其实只是挂在“其他应付款”科目内!还有部分房地产企业采取“体外循环”的模式，把售房收入存放在其他公司的账目上，然后假借其他项目来进行资金周转，进而达到收入较为隐秘的目的。 还有部分的房地产企业竣工之后，房屋也已经全部售出，由于某些方面的问题的制约，不能及时有效地进行竣工核算和会计核算等工作，以上种种现象，造成房地产企业的收入比较随意。

陈妍妍（2013）[3]在《房地产开发企业会计核算问题探析》一文中提到房地产企业一般的商品房为自己自行开发，一般经营业务涉及了从可行性研究、征地、、勘察、设计、建设、销售到售后服务等各个环节，开发的时间长、投资资金大。一般在建设初期房地产开发企业的资金就基本花费殆尽，如何取得下一步房地产开发的资金，是每个房产企业不得不面临的最大问题，目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款。由于近年来国家对于房地产行业的调控力度加大，中国人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，使得房地产企业融资变得很困难。这就决定了房产企业一般通过预售筹集资金，一般我国现行规定只要房屋取得预售许可证就可以开始销售，签订正式合同，在房屋正式验收合格后交与买方。因此房地产企业的是收入就有其特殊性，难以运用会计准则中的权责发生制进行收入的确认，收入确认是在订立正式合同但房屋没有交付时做收入的确认，还是在开发产品已竣工验收并完成竣工决算时做收入确认，还是在办理产权证后再去确认收入就出现了混乱。

刘星星（2012）[4]在《房地产开发企业会计核算问题探讨》一文中提到房地产开发企业的生产周期长，确认收入更是需要短则一两年，长则五六年的时间，在项目建设时期，开发商投入大量资金，即使开发的商品已预售结束，但预售的款项也不是最后确认收入的款项，无法计入当前，这必然使得企业的投入与产出有阶段性不合理现象，从而为配比性原则的应用造成困难。当房地产商品进行销售时，销售的单位是楼层或户型，而开发时成本是整个建设工程，由此造成了整个工程与单个楼层或户型售价不成比例，得到的经营成果不具有真实性。

孙红燕（2013）[5]在《房地产开发企业会计核算问题的探讨》一文中提到房地产开发企业在信息披露方面普遍存在披露不足的问题。主要体现在房地产开发企业现金流量上的特殊性和风险披露等方面。房地产开发企业的投资和筹资活动产生的现金流量往往以整个企业作为基础进行反应，而经营活动产生的现金流量往往以开发项目为基础。单从企业公布的现金流量表上无法反应这一信息。另外，房地产开发企业是一个高风险企业，它面临着开发风险、项目质量风险、销售风险等等。高风险要求企业充分披露相应的信息，可是目前国家尚未明确房地产风险披露的相应标准，这就造成房地产在风险披露方面的不足。

总之，从以上种种来看，我国的房地产开发企业在会计核算方面还是存在较大的问题的。本文将从房地产开发企业会计核算中会计科目、收入问题、商品成本与售价问题、信息披露问题这几个方面，从有用的理论依据，结合现有的情况，做出具体的原因分析，提出完善房地产开发企业会计核算的建议，希望此文在房地产开发企业会计核算上能够提供有效的参考，并改善我国在这方面的不足之处。

（二）国外研究现状

国外房地产投资风险方面的研究始于20世纪60-70年代，涉及投资风险与防范、风险测量、投资组合和风险决策等领域。美国Jeffrey.pinto(1966)在《项目管理》（《Project Mangement》）中对项目风险管理的四个阶段即识别、后果、缓解和控制以及财务、技术、商业、执行、合同或法律风险进行了描述，并提出了接受、最小化、分担和转移四种风险防范方法；Jacobns.c.(1970)著的《房地产概论》（《Real Estate》）一书中对房地产产权、信托与契约、金融与投资、房地产估价、税收、开发与经纪作了较详细的阐述；Greer.G.E.(1997)在《房地产投资决策分析》（第4版）（《Investment Analysis For Real Estate Decisions》）中对房地产投资风险进行了分析，并对投资不同类型房地产、现金流的预测、所得税因素以及投资组合进行了分析。

二、范文提纲

引言

一、房地产开发企业的概述

（一）、房地产开发企业的概述

（二）、房地产开发企业会计核算的发展历史

（三）、房地产开发企业中会计核算的重要性

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

（一）、房地产开发企业科目设立问题

（二）、房地产开发企业收入问题

（三）、房地产开发企业商品成本与售价之间的问题

（四）、房地产开发企业信息披露问题

三、完善房地产开发企业会计核算规范的对策

（一）、建立完善的会计核算体系

（二）、健全收入确认制度体系

（三）、完善销售收入与成本之间的关系

（四）、规范信息披露，提高信息披露质量

三、主要参考文献

[1]胡燕青.探究房地产开发企业关于会计核算的现状和对策[J]. 当代会计，2015（01）:14-15

[2]葛道举.房地产开发企业关于会计核算问题研究[J]. 财经界(学术版)，2012（11）:139-140

[3]陈妍妍.房地产开发企业会计核算问题探析[J]. 时代金融，2013（06）:27

[4]刘星星.房地产开发企业会计核算问题探讨[J]. 现代经济信息，2012（05）:164

[5]孙红燕.房地产开发企业会计核算问题的探讨[J]. 中国乡镇企业会计，2013（04）:137-138

[6]边霞,赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J].江苏科技信息，2011（02）:17-19

[7]王新宇.完善房地产开发企业会计核算制度的对策研究[J].价值工程，2011（09）:178-179

[8]章文奕.如何改进与完善房地产企业会计核算[J]. 财经界(学术版)，2013（23）:198+238

[9]邢英.房地产企业会计核算问题浅谈[J]. 财经界(学术版)，2014（22）:165+167

[10]杨丽霞.房地产开发企业会计核算相关研究[J]. 经营管理者,2014(20):212

[11]李曙亮等.房地产开发企业会计与纳税实务[M].大连：大连出版社，2010，6-9