房地产行业“营改增”问题探析-开题报告-文献综述-参考文献

房地产业关联产业的税负中来分析营改增对房地产业的影响。

建筑业与房地产业是两个紧密相连的产业，依据税负嫁接的原理，建房的税负直接影响卖房的税负。现行增值税和营业税法规中都有混合销售行为的规定，依据当前的税法，建筑业虽然在销售自产货物时征收增值税，在提供建筑业劳务时征收营业税，但是，销售货物缴纳的增值税和提供建筑业劳务缴纳的营业税并不能在建筑物建造完成销售时进行抵扣，重复征税依然存在，这不仅增加了房屋的建造成本，而且抑制了企业（一般纳税人）购买房产的需求，因为购买房产缴纳的营业税不能像重置其他固定资产一样抵扣。由此可见，营业税和增值税并行，破坏了增值税的抵扣链条，影响了增值税作用的发挥。营改增后，上述税法中规定的混合销售行为将不复存在，不管是销售自产货物或者提供建筑业劳务都统一缴纳增值税，理论上都能在销售房产缴纳增值税时抵扣。增值税的核心特征是抵扣机制，优势在于能够有效避免重复征税，因而，如果营改增的税率设计能够达到预期的减税目的，房地产业的税负下降将指日可待。 

营改增对房地产企业开发成本的影响

首先，从建筑施工的材料采购上来看，建筑材料的采购普遍具有来源广、种类杂的特点，除了钢铁、水泥等一些大规模的产品外，其余一些小型零散的材料基本购自小规格的个体商户，这些个体材料供应商大多为增值税小规模纳税人，无法出示增值税专用发票，这就给建筑施工企业带来无法对进项税进行扣除的问题，加大了企业的实际税负额度，给企业造成不必要的成本负担。即使建筑企业能够取得增值税发票，建筑行业通常采用的材料如砂、土、混凝土、水等，根据现行的营改增税收方案规定，也将要缴纳约6%的增值税，这仍然增加了企业施工建设过程中5%的税收成本，无疑会给建筑企业的总体效益带来影响。

其次，建筑行业作为劳动密集型产业，其劳动力来源大多是流动性极大的农民工，没有办法提供相应的增值税发票，即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑企业身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。

营改增制度下房地产企业的税收筹划建议

1.重视与学习“营改增”政策房地产企业要加强工作人员的管理，并开展相关财务人员的培训；财务人员要认真学习相关改革方针，仔细领会改革的核心要点，并根据改革政策调整原有的核算方式，提高其核算质量，确保每一笔账都有目可索；在企业内部设立专门的税务人员，对企业总体的税收筹划进行统一管理；此外，还要提高企业的纳税意识，在材料采购与劳务建设中及时索要发票。

开发成本的税收筹划由于房地产开发具有长期性，在这期间如果将各个环节产生的工程项目成本以最大限度平均摊开，便可对增值额度进行平均抵消，从而实现成本税收的节约。一个房地产项目的税收筹划应从项目立项开始，对工程建设进行合理设计，科学选择建筑方法。从实际情况来看，营改增的税收制度转变会给房地产开发带来不可避免的成本增加，要从根本上减小对房地产项目成本的影响，关键还是要从材料供应商和施工企业的选择上入手。

3.物资材料的税收筹划在对材料供应商进行选择时，最好的方式是通过招标，首先把能够提供增值税相关发票作为依据，其次结合竞标企业的报价、材料质量、材料价格等方面的条件进行全方位考量，选择综合条件最为符合的厂商。在劳务的选择上，应尽量避免采用零散的劳动力，确保企业能取得劳务方面的增值税发票。

4.销售方式的税收筹划房地产的销售主要涉及两个税种，即土地增值税和营业税。以土地增值税来讲，假若房地产的增值率越高，相应的税率也就越高。如果将房地产的销售分开来进行，把销售额分解为房地产售价与装修费用，这就扩大了税收筹划的范围，可以降低房地产的增值率，大大减小了所要缴纳的土地增值税额度

房地产业“营改增”的必要性

由上述内容可知，狭义的房地产行业包括五大类，对于征收的营业税率具体如下：房地产开发经营和自有房地产经营中转让固定资产适用5%、出租房屋等适用租赁服务业5%；物业管理适用服务业5%；房地产行业不仅包括不动产的开发、销售以及后续物业管理服务，也涉及前期建筑业有关房屋建筑物的工程施工、房屋维修等活动。其中建筑劳务征收3%营业税，施工单位购买建筑材料时征收增值税。所以房地产业的“营改增”不仅应把销售不动产纳入增值税征收范围，还应包括房屋中介、物业管理、工程施工等。综上，房地产行业的“营改增”本质上需要涉及房地产业、建筑业、房屋销售、租赁、物业等多个环节的配合与改革。但是，这些环节目前存在不同形式的征收管理，征收主体又分为国税系统和地税系统，使得“营改增”改革困难重重，但推进其进程具有重要意义：

有效解决各环节重复征税问题

以不动产销售为例，房屋在我国销售时，各个环节诸如生产开发、分配、流通销售都存在着重复征税。由上文可知，建筑工程劳务、购买土地使用权适用营业税制度，施工环节购买工程物资时征收增值税，但在销售房屋时缴纳的营业税无法抵扣之前缴纳的营业税和增值税，存在严重的重复征税现象。非住宅类房产进行租赁时获得的租金缴纳营业税，同时也无法抵扣之前建造环节缴纳的增值税，以及购买不动产环节缴纳的营业税。我国规定企业进行非增值税应税项目时，不得抵扣增值税进项税，销售房屋等不动产属于非增值税应税项目，因而增值税流转的断裂导致下游企业也不能抵扣进项税，同样会给下游企业带来重复征税的问题。

提高征管效率，优化税制设计

    在不动产销售过程中，房产企业计征营业税的依据为销售不动产或转让土地使用权时取得的全部价款以及价外费用，然而在其销售过程中时常包括增值税应税货物，对于混合销售行为，存在着营业税和增值税计征额区分的问题。兼营和混合销售的范围可能难以界定，同时也无形当中增加了征管成本和难度。因为增值税通过国税系统征收管理，而营业税由地方征管，在征税过程中容易造成交叉征管，降低征管效率。房产行业全部纳入“营改增”后，不必再对建筑业和不动产销售存在的混合销售、兼营进行界定，简化税制，完善并延续了增值税抵扣链条，总体上将有利于税制体系优化。

促进其他行业的“营改增”效果

  房产业进行“营改增”是对其他行业税制改革的延续，也关乎其他行业“营改增”效果。最明显的应该是建筑业，如果不把房产行业即不动产销售和租赁纳入改革范围，建筑业的“营改增”效果会不明显。因为进行工程施工的建筑单位开发建造不动产可以抵扣建筑材料和机器设备的进项税，但房地产企业在销售不动产时如果依然征收营业税，那么就不能获得增值税的进项抵扣。这就会出现同一不动产主体适用不同流转税政策，增加征管难度并影响房产业发展。

由此可见，将房产业纳入增值税征收范围可以完善不动产在生产、分配流通、销售、维修等整个环节的增值税抵扣链条，从工程物资购入到不动产销售，再到修理维护均在增值税制度同一框架下，从而避免重复征税，提高征管效率，完善税制优化体系。因此，房产行业纳入“营改增”的必要性显而易见。

二、范文提纲

导言

一、“营改增”对房地产业的影响

（一）房地产业的内涵与现行营业税制

（二）房地产业“营改增”后税负变化预估

二、“营改增 ”后房地产业增值税的税务筹划

（一）重构业务流程，提高可抵扣比例

（二）区分税率差异，调整项目核算方法

（三）了解政策优惠，寻求财政支持

三、 纳税筹划中应注意的问题

三、参考文献

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