会计财务报表的阅读与分析——以万科为例_开题报告

（一）国内研究现状

迄今为止，财务分析作为一门独立学科已有百年历史。在我国，财务分析思想出现较早，但在计划经济体制下，财务分析一直是企业经济活动分析的一部分，并没有独立发挥其应有的作用。随着改革进程不断深入，企业自主权日益扩大，现代财务分析领域得以扩展，其方法论体系也逐渐得以确立和完善。

乔智华（2017）在《从财务报表分析看房地产企业战略的执行》中认为，“房地产企业财务报表揭示了各项经济活动所产生的经济后果，是过去经营管理成果的集中体现。财务报表是企业与外界交流的重要工具，是相关的不同利益集团获取会计信息的主要载体。但是财务报表按会计准则编制，其所反映的内容专业性强，概括性高，会计信息的使用者并不能直接从财务报表中获得有关的经营效率、风险水平、盈利能力、管理业绩各方面的信息，从表面不能直观地评价和判断整体财务状况。因此，通过对财务报表数据的加工、整理和分析，让财务状况的全貌清晰、完整地展示出来。通过报表分析挖掘财务数据背后的经营状况、预测房地产企业未来发展，对企业的管理质量、战略实施与执行的成效进行判断，为各利益相关者正确决策提供有力的保证。”

邓翠君（2016）在《房地产公司的财务报表分析——以万科集团为例》中认为，“财务报表向社会传递了企业财务状况、经营成果和现金流量的信息，反映了企业的整体运行情况。通过分析企业的财务报表，比较“四大能力”的变化趋势，可以全方位剖析和了解企业经营过程中的资金运作，并客观地评价企业财务状况、营运效益、发展前景的优劣。财务报表分析可以促进企业更好地改善经营管理，弥补经营中的缺陷，为进行科学的经营决策提供可靠的依据。合并报表反映了公司整体的运行情况，排除了母公司与子公司之间关联交易的数据，更具参考性。”

梁杰（2018）在《房地产行业财务报表分析方法浅析》中认为，“企业财务报表分析需要借助一定的方法。一般来说，财务报表分析的基本方法有以下五种：1.趋势分析法。通过观察连续数期的财务报表相关指标数据，分析该指标的增减变动情况，以此判断企业的经济发展趋势，从而对未来可能出现的结果作出预测的一种分析方法。该种方法是企业对未来的展望。2.结构分析法。通过对某一财务指标占总量指标的百分比来衡量该指标在财务报表中的相对地位和总体结构关系。3.对比分析法。通过对互不相关的财务报表数据指标进行比较、分析来说明和评价企业财务状况和经营成果的关系。4.因素分析法。通过分析影响财务指标的各因素之间的关系程度来说明本期财务指标与上期、历史、计划数据发生变动的原因。5.比率分析法。通过财务比率的分析方法来评价企业的财务状况和经营成果。”

周雨（2017）在《万科地产财务报表分析》中认为，“万科集团作为中国地产行业的龙头企业，各方数据显示较为可观，发展潜力大，但仍存在以下问题，需要企业管理者加以关注并改进。第一，企业的短期偿债能力尤其是速动比率这一指标有待加强，存货在流动资产中所占比重较大，实际可以用于偿还负债的现金不足，企业的资金压力较大。公司应加大去库存的力度，增大空置房产的销售量，增强资金的变现能力，聚焦企业现金流的管理，逐步提高公司应对债务风险的能力。第二，坚持产业战略转型，配合国家政策导向。加强企业内部成本管理，扩大销售规模，优化资本结构，控制存货数量，提升公司整体竞争力。第三，灵活运用各项资金，扩大融资渠道。努力使融资渠道多元化，单纯的依靠银行贷款和发行股票已不能满足资金的巨大需求，企业应寻求新的融资突破口，降低资金风险，为公司的现金流提供保障。” 

林致新（2015）在《关于房地产企业财务报表分析的思考》中认为，“一、目前房地产企业财务报表存在的局限性：1.预收账款的增加，降低判断企业偿还能力的准确性；2.期间费用计入当期损益，降低判断企业经营状况的准确性。二、适合房地产企业财务报表的分析方法：1.根据不同的收款方式分析预收账款，并判断能否进行确认收入；2.加强对收入结转前产生期间费用的整改；3.分析房地产开发的成本组成，确认开发成本。” 

岳蕾（2018）在《房地产企业财务指标特殊性分析及应对方法研究》中认为，“财务报表是进行财务分析的基础。相较于其他一般行业，房地产企业在经营过程中有两个显著的特点：一是开发经营周期较长；二是开发经营过程中受外部政策影响较大，导致具有较高的风险性。因此房地产企业的会计核算与报表分析也与其他生产制造业企业有着较大的差异性，不能用传统的方法对于房地产企业的财务报表进行分析，必须增加业务前置的管理报表进行辅助分析，产生这种问题的原因主要有：①开发成本持续性投入，导致不能够采用正确的完全成本计价，造成会计报表资产不符；②因预售与交房存在较长的时间周期，收入结转有明确的结转条件，企业的当期利润数据不能够真实反映企业的盈利能力；③由于房地产企业的预售性质因此存在大量的预收账款，所以体现在财务报表上反映出企业偿债能力不足，而这种结论具有误导性；因此在对于房地产企业进行财务分析时，应该考虑其行业的特殊性，用正确的方式去判断房地产企业的财务经营状况。” 

郭磊（2018）在《关于加强房地产企业财务报表分析的思考》中认为，“一、目前房地产企业财务报表分析存在的局限性：1.利润表不能真实反映企业经营成果；2.房地产销售的预售模式导致负债虚增；3.净利润不能全面反映房地产项目的运行效率；4.业务活动的收支情况与现金流量不匹配。二、加强房地产企业财务报表分析的对策：1.剖析收入和期间费用对利润表的影响；2.改进房地产预售制度下的财务分析；3. 利用 EBIT、IRR 评价房地产项目的运行效率和投资可行性；4.多维度分析经营活动现金流量。” 

（二）国外研究现状

西方发达国家，由于认识到财务报表以及分析的重要性，财务报表分析理论和技术进步很快，已成为一门相对独立的运用科学。世界投资大师巴菲特就曾经说过：“对一家企业进行投资，我主要看这家企业的财务报表。”这是巴菲特站在投资者的立场阐明解读财务报表的重要性。

美国南加州大学的教授Water B.Neigs认为：“财务分析的本质在于搜索与决策有关的财务信息并以分析与解释的一种判断过程”。

美国纽约市大学的Leopld A.Bernstern 认为：“财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或者过去的财务状况和经营成果，其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。”

尽管企业的财务报告是随着环境的变化而在改进，并根据使用者日益增长的需要作了若干创新。但迄今为止，使用者对财务报告的局限性是不满意的。有人对财务报告的有用性似乎在加速地降低而表示担忧。

早在1975年，英国ASSC（会计准则筹划委员会）发表的“公司报告”和1991年英国ICAEW（英格兰和威尔士特许会计师协会）和ICAC（国际会计合作委员会）联合发表的“财务报告的未来模型”，就先后相当深刻、全面地揭示了现行财务报告的缺点，1994年美国AICPA（美国执业会计师协会）在“改进企业报告—面向报告用户”中也指出现行财务报告的不足并提出改进意见。

Brown Paulr(1998)指出简单分析指标不够，要有效了解相关环境、战略，进行全面的分析。

Raymond5.Schmidgall(2002)介绍了现金流量在企业财务报表分析中的运用。

Arshad M.Khan(2002)认为利用变量形成统计的模型来作为预测早期公司破产的先兆。

Duarte Trigueiros(2002)认为比率分析法忽略的指标信息进行改进，介绍了扩展的指标用法和使用的好处。

Smith(2003)提出应拓展传统的比例分析，运用数据包括分析方法将一些能反映企业业绩的因素考虑进来。

Dao Theory Forcasts(2007)指出关注资产负债表对股票分析还是至关重要的。

企业财务环境的发展变化使得要求变革现有财务报告的呼声越来越高，尽管这些呼声多半来自会计学术界，但也有不少来自会计信息的使用者。改进财务会计报告的建议众说纷纭，莫衷一是，最引人注意的是美国注册会计师协会的财务报告特别委员会发表的《改进财务报告—面向用户》（Improving Business Reporting-A Custom Focus）；Steven M. H.Wallman的《财务会计与报告的未来：彩色报告方法》；由索特的事项会计发展而来的事项式报告也成为未来财务报告的发展方向之一。

  理论界对未来财务报告的种种预测，部分解决了传统财务报告的缺陷和不足，对财务报告的发展具有重要的意义，但因其片面性和局限性，不能从根本上决解传统财务会计报告存在和面临的问题。

 但是，尽管财务报告存在着种种不足，在经济发展的快速推动下，以财务报告为基础的财务管理的评价体系还是得到了相当程度的进步，21世纪财务管理的评价体系创新主要表现在两个方面：一是进一步拓展传统的财务分析指标体系；二是对知识资本等无形资产的财务评价比重增加。

 目前财务分析评价体系尚处于研究发展之中，所以我们还不能说这个体系已将相当成熟完善，因为不断出现财务管理的新问题和新需求正在不断检验、修正和完善财务分析评价的理论以及方法。

二、范文提纲

引言：简要介绍房地产行业发展以及财务报表分析的情况

一、我国房地产行业概况

（一）我国房地产行业发展状况

（二）万科公司发展状况

1、万科公司简介

2、万科公司发展战略分析

二、万科财务报表分析

（一）万科资产负债表分析

（二）万科利润表表分析

（三）万科现金流量表分析

三、万科财务分析

（一）偿债能力分析

1、短期偿债能力分析

2、长期偿债能力分析

（二）营运能力分析

（三）盈利能力分析

（四）发展能力分析

四、万科前景分析

（一）万科发展战略

（二）万科财务预测

五、万科财务报表存在的问题以及建议

（一）万科财务报表存在的问题

（二）对万科财务报表存在的问题的建议

六、总结

三、参考文献

[1]周雨.万科地产财务报表分析[J].价值工程，2017，（33）：64-65.

[2]乔智华.从财务报表分析看房地产企业战略的执行[J].全国流通经济，2017（29）：62-63.

[3]靳思敏，陈宁.基于财务分析视角看万科公司[J].现代商业，2018（03）：201-202.

[4]周雅睿，郑可.万科集团财务报表分析[J].经贸实践，2017（15）：278.

[5]李唯.房地产上市公司财务报表分析——以万科股份有限公司为例[J].中国市场，2016（34）：174-175.

[6]邓翠君.房地产公司的财务报表分析——以万科集团为例[J].珠江教育论坛，2016（01）：67-71.

[7]王婷，王维.万科公司财务报表分析[J].品牌，2015（07）：180.

[8]梁杰.房地产行业财务报表分析方法浅析[J].中国集体经济，2018，（18）：135-136.

[9]郭磊.关于加强房地产企业财务报表分析的思考[J].中国经贸，2018，（9）：158-160.

[10]林致新.关于房地产企业财务报表分析的思考[J].财经界，2015，（3）：204-204.DOI：10.3969/j.issn.1009-2781.2015.03.165.

[11]徐艳，王自强.房地产上市公司财务报表分析——以万科集团为例[J].商情，2017，（1）：16.

[12]蒋佐斌，魏娟，柯鑫.我国房地产行业上市公司的财务报表分析——以万科地产和保利地产为例[J].物流工程与管理，2013，（2）：120-121，125.DOI：10.3969/j.issn.1674-4993.2013.02.050.

[13]岳蕾.房地产企业财务指标特殊性分析及应对方法研究[J].中国房地产业，2018，（16）：41.

[14]胡海凤，邓先琨.大型房地产集团隐藏债务的方式分析[J].经贸实践，2018，（14）：184.

[15]徐迪.万科股份有限公司盈利能力研究[D].石河子大学，2016.

[16]魏丽娟.财务对比分析应用研究——万科与A房地产公司的对比分析[D].首都经济贸易大学，2015.

[17]朱金宏.基于改进的SOM的房地产企业财务分析及预警研究[D].上海工程技术大学，2015.

[18]苏剑，冯路.万科集团偿债能力分析[J].中国集体经济，2018（19）：100-101.

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