我国房地产上市公司筹资方式的研究_开题报告

文献综述

绪论

（一） 研究背景

 自二十世纪八十年代以来，我国的城镇化建设进程伴随经济发展加快，从而房地产行业也随之迅速发展起来。据统计房地产行业直接或间接影响着60余个行业，如钢铁、建材、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展。当前房地产业已成为我国国民经济的支柱型产业之一，它的发展关系到我国人民切身利益的事情。

从建国以后到改革开放之前，中国的住宅建设由政府和单位包办。1980年4月，在邓小平的带动下，中国开始城镇住房制度改革，实行住房商品化政策。中国建设银行也在那个时候开始从事房地产融资工作。国家基本建设项目从此开始由财政拨款变为建设银行贷款。1985年，由地方政府成立的统建办陆续改为开发集团，加速了我国商品和的进程。1987年12月，广东省人大常委会通过《深圳经济特区土地管理条例》规定土地使用权可以有偿出让，转让。其后，全国许多城市参照深圳的做法，实行国有土地有偿转让制度。1988年4月，七届全国人大第一次会议通过《中华人民共和国宪法修正草案》，规定了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1990年，上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。同年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了最根本的基石。1998年6月，国务院停止实行了近40多年的分配福利房政策，推行住房货币化。同年，国务院发文要求推进住房抵押贷款。房地产行业进入了一个高速发展时期，民营新兴企业逐渐成为这个行业的主流力量。金融系统也普遍展开融资业务，我国房地产融资进入一个新的发展阶段。然而，2008年，房地产企业遭受了一个巨大的灾难。由于全球金融危机的影响，国内为经济遭受重大打击，投资者无所作为，消费者的购买力也大幅下降，资金回收困难，整个房地产企业饱受影响。为了刺激刺激消费人群，2008年10月，政府调整政策，对居民首次购房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%等规定出台 ，大大的刺激了房地产的发展，使房价暴涨。为了控制飙涨，2010年起，中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位的调控。由于这些政策调控，房地产销售量降低，资金回收下降，增大了融资的难度。2011年，国家对房地产信托证词也做了相关调整；2012年产生了房地产信托产品集中兑付期。政策一出台，成效显著，商品房交易量明显下降。面对融资的巨大困难，一些房地产企业开始降低房价，尽快回收资金以促进资金链的正常运转。这充分说明了房地产行业的发展与国家的政策社会环境有着密切的关系。社会环境因素的改变大大的影响房地产行业的资金运转并可能造成房地产行业危机。因此，房地产企业要在不同的经济环境、政策环境等因素下，要选择与之相适应的融资策略，开发多元化、多形式的融资方式。

（二）研究意义

一个企业的发展期，都需要一定的资金储备来保证其正常运转。而房地产行业的发展深受经济条件，金融背景，国家政策的影响，所以要建立与之匹配的融资策略才能促使行业健康发展。我们通过对万科公司的融资策略研究，分析该企业在融资方面的优势和不足，并设计出符合市场环境，国家政策的融资渠道和融资方式，以降低投资风险。

（三）研究方法

本文将理论与实践结合起来，对各种融资渠道如：预售款项、银行贷款、上市融资、海外融资、金融租赁、债券融资、信托融资、房地产信托投资基金等进行研究分析，运用这些理论，对万科公司的融资策略进行研究，并提出融资策略。

（四）、国内外研究现状

1、国外研究现状

国外对房地产企业融资的研究相对国内比较成熟。1958年Modinglianiy与Miller第一次提出企业融资理论。而在1977年Leland和Pyle首先在资本结构理论体系中加入了欣喜不对称的概念。随着这个理论的进化，逐步把早期企业外部问题（如破产、税收等）所产生的企业融资财务平衡问题转化为企业内部的结构和制度设计问题。关联的理论有：优序融资理论、信号传递理论等。为了提高企业筹资能力，企业管理者可以运用不对称信息理论适当地把自有资本比重提高，比负债比率减低。Joseph Ooi 在1999年在英国系统调查了房地产行业中的各种融资行为，最后总结出房地产企业的融资行为会受到资产构成形式、业务导向、在建房地产总体水平、财务危机成本等因素的作用。于是2006年Steve Bergsman 提出房地产板块的股价波动对整个股市的影响的观点，他首先认为虽然房地产板块的股价波动通常被人们认为比其他行业板块的股价波动对整个股市的影响程度更大，但房地产投资信托基金并不像股票和债券那么有影响力；接着他又把房地产投资信托基金和利率两者之间的变动关系进行了分析，最后发现整个股票市场乃至全国的经济会较大程度地受到房地产投资信托基金的影响。

2、国内研究现状

在我国，早期计划经济时期的房地产融资，是大部分的国家的财政拨款和少量的企业自筹资金组成。此时的房地产融资已完全不需要。改革开放之后，我国在这一领域的研究少之又少，这种状况持续到上世纪90年代。在1986年后，我国的福利分房制度倍取消，国家的宏观调控也逐渐加强，房地产企业资金短缺的问题就直接放到台面上了。当前我国房地产企业融资渠道比较单一，对银行金融支持依赖过高，为了加紧金融创新，突破传统融资方式局限造成的发展瓶颈，我国房地产企业融资理论研究侧重于对国外已有先进融资工具的引进、对新型融资工具的开发和组合等方面。洪艳蓉于2007年研究认为房地产企业除了银行的信贷融资途径外，还可以通过发行企业债券、上市、合作开发、通过房地产投资信托以及进行项目融资等渠道来筹资。虞晓芬与裘颖在2007年对中国房地产融资现状和上市融资的优势进行分析是时，以及对目前房地产公司上市融资所面临的挑战进行探讨后，得出上市融资对房地产公司有利也有弊。房地产公司在把握机会的同事首先颖权衡利弊，后再做出是否上市的选择的结论，切不可盲目跟风。2008年丁晨和屠梅曾认为海外融资知识权宜之策，可以暂时缓解我国房地产发展中眼前的一些问题，不能长久发挥作用，只有在通过发展本土不动产投资信托才使我国房地产发展的方向。汪波在2008年分析资料后得出，当前我国房地产行业主要通过银行贷款和商品房的预售来筹集资金，通过上市融资的仍比较少，所以并未真正享受到上市融资带来的好处。2010年刘德英和邱红针对性地对房地产上市公司领域进行了财务数据详细研究，研究表明房地产上市公司的资产负债率水平偏高，负债融资来源主要是银行借款、预收账款以及应付账款；公司的经营模式和融资模式、公司资源和盈利能力等公司自身因素以及金融政策、金融体系等外部环境因素是这种融资状况产生的根本原因。萧嘉倩于2010年通过对房地产上市公司融资行为的影响因素检验后得出结论：我国房地产公司对风险防范意识不强，具备高成长性的房地产公司倾向拥有较高的负债水平。

范文提纲

摘要

一、绪论

     （一）研究背景   

     （二）研究意义 

     （三）研究方法

     （四）国内外研究现状 

             1、国外研究现状 

             2、国内研究现状

      （一）、房地产融资的概念

            1、内源融资

            2、外源融资

      （二）、影响房地产融资的因素

             1、政策环境因素

             2、社会环境因素

             3、企业自身因素

      （三）、房地产企业主要融资方式  

            1、银行贷款

            2、预收款项

            3、上市融资

            4、海外融资

            5、债券融资

            6、信托融资

           7、金融租赁    

           8、房地产信托投资基金 

三、万科公司的融资策略研究

     （一）、万科集团背景及其优势

     （二）、万科集团融资渠道分析

     （三）、万科集团的未来融资策略分析

四、结论

参考文献

[1]郭松海：《房地产基础知识》  中国环境出版社   2005

[2]王石：《我所看到的房地产早期发展路程》《中国建设报》2010年第四期

[3]陈远志：《中国直接融资体系的配置效率研究：理论框架与综合评估分析》  中国经济出版社  2006

[4]王秀玲：《我国房地产融资渠道现状分析》  2007，《上海房地》 2007年第二期

[5]何远秀，赵光洲：《新形势下房地产开发企业面临的挑战及对策分析》 《经济问题探》 2005年第七期

[6] Steve Bergsman：《MAVERICK REAL ESTATE FINANCING》出版社:Oversea Publishing House 2006

 [7]陈柳钦：《我国房地产融资渠道多元化问题探讨》  2006

[8]陈卿：《房地产信托的破冰之旅  海外融资大门渐次打开》，杭州日报》2011-3-3   :// .china-trust.com.cn/jinrongzixundet.asp?ids=107 

[9]杨悦：《中国房地产融资市场发展趋势分析》 《现代商业》2010年第八期

[10]高彦文：《我国房地产市场融资方式和渠道分析》 《价值中国网》 2010年10月14日   :// .chinavalue.net/Investment/Article/2010-10-14/192957.html

[11]徐天晓：《房地产信托艰难转型  中国版REITs渐行渐近》，证券日报-资本证券网》  2011年1月18   ://news.xinhuanet.com/house/2011-01/18/c_12992328.htm

[12]魏昕：《中国第一地产背后的秘密：万科真想》  中央编译出版社  2009

[13]丁晨，屠梅：《中国发展REITs 的路径选择——本土上市及海外融资的比较分析》 上海管理科学 ，2008，（3）9-12

[14]洪梅蓉：《房地产金融》北京大学出版社 2007

虞晓芬，裘颖：《浅论上市融资对房地产开发公司的机遇与挑战》 中国高新技术企业出版社，2007 （5）：48-49

[15]李杰：《中国房地产企业融资渠道浅析》  2009