房地产项目成本控制研究——以保利花园为例_开题报告

一、文献综述

（一）研究背景及意义

    在相关政策的扶持下，受到市场需求的刺激，中国房地产市场快速壮大，业内形成了许多超大规模的建筑企业，房地产行业为我国基础设施建设做出了巨大贡献，同时在国民经济体系中的占比也不大扩大。应当注意到，建筑企业作为一个经济体，其生存的前提在于盈利，其最终目标依然是盈利，众所周知，影响企业盈利水平的重要因素在于成本控制的效果，尤其对于房地产项目这样的大宗交易，更需做好项目成本控制，这是建筑企业项目管理的核心内容之一。可是，国内许多建筑企业并未就项目成本控制，构建起一套完备的管理体系，缺少有效的成本控制方法，这引发了多重问题。在新形势下，为了在市场竞争中谋取优势，企业在开发和生产产品的过程中，必须采用成本管理理论进行具体的组织与协调工作，只有在确保“效率最高”、“成本最低”的前提下，同时追求“产品和服务最好”的目标，才能满足市场需求，实现企业自身的生存与发展。针对于房地产项目来说，在进行成本管理之前，需要洞察房地产行业在成本管理方面存在的主要问题，然后结合项目特点，制定出具体地、有针对性地管理决策，最终确保项目开发的整体收益。经过多年的发展，我国建成了较为先进的建设项目成本管理系统，它采用前沿的管理方法，引用先进的信息化技术、通讯技术等，能够在房地产项目的生命周期内提供技术支持，包括项目投资决策、可行性论证、设计方案、项目施工、运行维护等。

（三）文献综述

1.国内研究现状

由于降低成本是企业提高利润率的重要手段，成本控制也为越来越多的学者所关注。国内的许多成本管理人员、学者都对房地产项目成本控制与管理提出了许多可行且宝贵的建议。

杨丽琛在《房地产成本控制》中一文认为改革开放以来，项目的公开招标，施工原材料价格的上涨，使得开发成本提高迅速，各项目应该从设计成本、土地成本、项目建设成本等三个方面去改善房地产项目的成本控制,从而达到房地产项目投资效益最大化目标。王利在《对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨》中认为房地产行业作为我过国民经济的重要支柱，建设企业要通过施工成本管理、土地使用权成本管理、健全成本管理鼓励机制、实行全程成本控制机制等八个角度将成本管理控制得当，只有这样才能避免在竞争激烈的建筑行业中被掩埋。蔡永东在《浅谈房地产成本核算与成本控制措施》中分析了房地产项目成本控制失控原因，面对这种情况，我国的建筑企业需要结合实情制定合理的计划，比如推行三级收料制度，提高建设项目的成本控制水平，这样才能在建筑业立于不败之地。郭淑华在《房地产企业成本控制存在的问题与对策》中提到，在房地产项目中要实行全员成本管控，并配合以信息化技术，健全成本管控机制与组织。顾学扣在《论房地产项目开发成本控制的主要措施》中针对我国目前房地产行业成本控制方面存在的问题，对企业提出了四点建议：树立全面成本概念、在开发阶段做好投资预算、通过竞争机制降低材料成本、在竣工阶段减少不必要的费用发生。浙江工业大学的姜晨翔、姜宝珍在《房地产企业开发成本控制研究》中认为房地产开发的成本管理部门应在最短时间内提出解决方案，做到把控市场。王玉山在《房地产开发项目成本控制研究》中结合数据分析提出，房地产开发项目成本控制是一个全方位的过程，做到统筹兼顾，才能有效控制成本。黎旭在《房地产供应链成本控制体系构建分析》中引入了“供应链”的概念，认为成本控制体系始于成本核算体系，终于成本优化体系，由于供应链环境下各种理论方法的日趋成熟，因此企业应注重房地产供应链成本控制方法的集成和扩展，同时，他提出了目标成本法。杨薇在《房地产企业成本控制的探讨》中分析了房地产成本控制的意义，并提出了五点宝贵意见，包括成立专门的清欠机构、完善施工企业资料管理制度、完善激励与约束机制等。

此外，外文文献中也有关于国内目前研究发展状况的研究。Qun Gao在《Research on Cost Control and Management of Real Estate Project》中通过对房地产建设成本结构的分析，找出当前房地产建设成本控制和管理中存在的问题。此外，还提出了房地产建设成本控制与管理的措施。随着建设项目寿命周期成本理论的不断发展，其技术还可运用到建设项目的施工和运营阶段。我国的建设项目寿命周期成本理论研究虽相对成熟，但是其时间研究却相对落后，因此非常具有研究价值[10]。Xia Xu在《Cost control for real estate development projects in China - Part 1: Literature review》中认为成本控制的关键在于销售计划，同时，一个好的施工单位也可以帮助企业减少不必要的支出。

2.国外研究现状

随着国际房地产业的发展，很多发达国家结合本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的房地产成本控制制度。随着国际房地产业的发展，很多发达国家结合本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的房地产成本控制制度。

高丹华在《国外房地产成本控制管理》中提出，美国有统一的计价依据和标准，价格市场化由几个大区的行会组织制定，结合各企业施工工程积累的经验资料和本地实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制定出单位建筑面积的消耗量和基价，并以此为标准。英国经过几百年的实践形成了全英统一的工程量标准计量规则和工程造价管理体系，使工程造价管理工作形成了一个科学化、规范化的颇有影响的独立专业。2016年的内部控制报告拓展了内部控制的内涵，不仅使会计内部控制融入风险管理中，而且使会计内部控制的思想从“过程观”过渡到“风险观”。

Zayyana Shehu，Intan Rohani Endut，Akintola Akintoye与Gary D. Holt在《Cost overrun in the Malaysian construction industry projects: A deeper insight》中认为，在马来西亚的建筑工程项目中，过半数（55%）存在着成本超支的问题，不仅如此，一些基于采购招标的统计数据显示，设计和建造与减轻的成本超支有关联。他们还提出，使用先进信息化管理的建筑工程对于未来的精确建筑工程成本管理非常重要，而对于愈发复杂的建筑工序和材料更是如此。

二、范文提纲

一、房地产及其成本控制相关概念

（一）房地产项目的特征

（二）房地产项目开发成本的构成

（三）房地产开发流程

（四）房地产项目成本控制的方法

1.制度控制法

2.定额控制法

3.指标控制法

二、保利花园项目成本控制的现状

（一）保利花园项目简介

（二）项目组织结构

（三）项目成本控制现状

三、保利花园项目成本控制的问题

（一）前期决策阶段存在的问题

1.责任不清

2.缺乏有效投资凭据

（二）设计阶段存在的问题

1.设计阶段对工程造价缺乏合理的考量

2.保利地产的设计人员缺乏综合素质

（三）施工阶段存在的问题

1.估算不合理

2. 监控不力

四、保利花园项目成本控制存在问题的原因分析

（一）前期决策阶段存在问题的原因分析

1.项目前期计划准备不足

2.项目成本控制观念落后

（二）设计阶段存在问题的原因分析

1.项目组织机构和规章制度不完善

2.设计方案缺乏竞争力

（三）施工阶段存在问题的原因分析

1.施工现场职能部门不全

2.未对建安费起到足够的重视

五、加强保利花园项目成本控制措施

（一）前期决策阶段

1. 设立专门的成本控制岗位

2.合理定位

（二）规划设计阶段

1.技术与经济相结合

2.进行经济分析

（三）施工阶段

1.合理控制材料用量

2.合理控制人工费

3.加大机械费用控制

结论

三、参考文献

[1]杨丽琛. 房地产成本控制研究[J].管理科学，2017，（12）：2.

[2]王利. 对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2016，（11）：1 

[3]蔡永东. 浅谈房地产成本核算与成本控制措施[J].管理科学，2018（20）：2

[4]郭淑华. 房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].投资理财，2016（6）：3

[5]顾学扣. 论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].财经与管理，2016（18）：3

[6]姜晨翔，姜宝珍. 房地产企业开发成本控制研究[J].产业与区域经济，2017（10）：2-3

[7]王玉山. 房地产开发项目成本控制研究[J].财务管理，2016（21）：2

[8]黎旭. 房地产供应链成本控制体系构建分析[J].会计研究·会计师论坛，2015（6）：1

[9]杨薇. 房地产企业成本控制的探讨[J].财会之窗，2016（24）：1-2

[10]Qun Gao. Research on Cost Control and Management of Real Estate Project[J]. International Journal of Business and Management,2017,(12):2

[11]Xia Xu. Cost control for real estate development projects in China - Part 1: Literature review[J]. Journal of Chongqing University,2017,(2):2

[12]高丹华. 国外房地产成本控制管理[J].成本控制政策，2018，（6）：1

[13] Zayyana Shehu，Intan Rohani Endut，Akintola Akintoye. Cost overrun in the Malaysian construction industry projects:A deeper insight [J].2017,(5):9-10