浅析G20后影响杭州楼市价格波动因素_开题报告

文献综述

上个世纪80年代，中国房地产行业随着邓小平提出的“调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。由此开始，中国房地产正式成为了一个产业。

随着房地产行业的高速发展，它已然成为了我国经济发展的核心驱动力，不仅影响着经济发展，也影响着居民最基本的生活需求。居高不下的住房价格这个关系着民生的社会问题因此也一直是被讨论的话题，对此，我国论者也对此表达了以下观点：

李婧（2019）国内关于房地产价格波动的原因主要从预期和利率的影响；汇率变动的影响；经济基本面及住房历史信息；地价和土地供给；信贷扩张的影响；住房调控政策六方面进行研究。

王斑（2019）会造成房地产价格波动的原因主要分为经济和非经济两个角度。而能降低我国人民购房消费欲望的主要原因来自非经济层面，例如政府会出台的一些相关政策。货币政策对房地产价格的影响有以下三个方面：1、货币的供应量对于房地产价格的影响。当处于通货紧缩阶段时，国家采用扩张性的货币政策，刺激包括房地产市场在内的经济增长，从而引起房地产价格的波动。当社会处于通货膨胀时期，实行紧缩性的货币政策，导致房地产市场的缩减。2、利率对房地产价格的影响。利率变高时，开发商的融资成本变高，避免过多的成本，开发商降低投资的幅度，减少房屋供应，供需不平衡的情况下，房屋价格上涨，导致房地产市场的波动。利率变高同样会导致投资者的成本上升，投资需求也会变少。3、信贷对于房地产价格的影响。当人们面对比较宽松的贷款政策时，买房的人会感受到购房困难度降低，而且买房的热情度提高，需求量增加，在供需理论的作用下，最终导致价格上涨。

周源（2019）从供给和需求两个角度分析，人口因素对中国的房地产价格具有重要而独特的影响。中小城市人口将减少，而几个大城市人口仍然会增长。受人口因素影响，中国城市房价将出现分化。

马娟、陈兰兰（2019）年末从业人数、金融机构贷款余额、规模以上工业企业利税总额以及净迁入人口对杭州市房价具有较为显著的正向影响，产业结构对房价的影响具有差异性，而城乡居民储蓄余额对房价具有抑制影响。

北京大学教授徐远（2018）关于房价是否上涨，主要是看这8个要素：1.城市规模（用GDP或人口总量衡量）；2.人口流入；3.人均收入；4.土地供应；5.儿童数量的递增；6.上市公司的数量；7.财政收入；8.服务业占比。其中指出城市规模是决定房价最重要的因素，这一条很重要，但也很容易被忽视，为什么大城市房价高，小城市房价低呢？这是因为一个城市的规模就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标。

马宁（2019）1、城市化对房地产价格的影响集中体现在人口城市化、土地城市化和经济城市化对房地产价格变化的影响上。2、人口城市化、土地城市化、经济城市化与房地产价格变化之间存在协整关系，即它们之间存在长期的均衡关系。3、人口城市化、土地城市化、经济城市化与房地产价格变化之间均存在单项因果关系，人口城市化是房地产价格变化的格兰杰原因，但是土地化和经济城市化不是房地产价格变化的原因。4、中国房地产价格存在依赖自身惯性发展的现象，房地产价格的变动在很大程度上是受自身冲击的影响。

王玉全（2019）货币化安置户数的增加，导致了需求的旺盛，进而对城市住房价值阐述了显著的正在刺激作用；而棚户区改造面积的增加，会增加市场住房的攻击力，因而通过对房价有抑制效果。

张强（2013）杭州地铁1号线是杭州市乃至浙江省首条地铁线路，轨道交通沿线住宅价格对轨道交通的反映一般分为三个阶段：1.政府的轨道交通规划2.轨道交通的开工建设3.轨道交通的投入使用。前两者都是对于轨道交通附加值的一种预期，住宅价格会随着这种预期的形成而产生相应的变化；最后一点就是实质上的利好，有效需求的增加会促使地铁沿线的住宅价格上涨。

王楠、吴巍、胡细英、赵晓杰（2018）随着城市交通问题的日益凸显，大型交通设施已被许多城市纳入筹划建设中，由此引致周边房地产价格的增值效应已被广泛关注，而在影响范围方面，城市轨道交通站点根据所处区位不同对房价的影响范围在1km至4km不等。

范作冰、尹若凡（2017）限购令对杭州房地产的房价影响有限，限购令的出台，在一定程度上能缓解刚需购房者的需求压力，长期看来，杭州房地产市场仍会有较大的需求，而且杭州房地产市场需求长远来看会增加而不是减少，所以仅靠限购令来抑制需求是不可行的，还应该配合市场供给，不能一味限购限售。

周叶芹、吴笛、周子栋、黄莉（2019）杭州市从2015年的“双降”政策到2016年“限购限贷”再到2017年“限购升级”的政策紧缩背景下，商品房的潜在供应量和库存水平出现了缩减，商品房成交市场呈现“量价齐升”的行情，到2018年杭州市商品房成交面积和销售额首次下滑，但均价却创出历史新高。近两年空前严厉且频繁的宏观政策调控使得房地产供需两端不能及时相互匹配。而从周期角度看，杭州市房地产经过了1998年至2008年、2008年至今两个周期，在第二个周期期末，受宏观经济政策以及基本面的影响，在短时间内周期上行遭遇压力。由于2017年及2018年的限购等政策的严格调控，商品房交易持续低迷，造成了房价的滞涨。

房子是家的缩影，房子对于中国人有一种特殊的意义。如今，房子不仅是安身立命之所，也是获得投资收益的重要手段。 

G20后的杭州，以更美好的姿态展现在众人眼前，越来越多的人选择在杭州安家立业，而安家的关键——房子，则显得格外的重要。随着G20的召开，杭州的房价也是水涨船高，在利好的大环境下，无论是自住或是投资，杭州的房产已经成了众人眼中的“香饽饽”。有一个比喻很符合现在的杭州楼市：中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。G20后杭州的房地产市场过热，房价快速增长，对此，将通过调查法、文献研究法、举例说明法等方法进行研究说明，以及从2016年-2019年6月杭州楼市交易量入手，从而得出结论。

二. 范文提纲

引言：中国房地产业发展历程

一、G20后杭州市房地产市场宏观环境分析

（一）杭州市经济发展状况

（二）杭州市城市建设发展状况

（三）杭州市出台的相关房地产政策

二、G20后杭州市商品房发展状况

（一）杭州市土地成交市场情况

（二）杭州市新房市场情况

（三）杭州市二手房市场情况

三、G20后杭州市商品房市场供需情况

（一）杭州市商品房市场供求情况

（二）杭州市商品房市场需求情况

四、总结

三. 参考文献

[1]李婧.房地产价格波动研究综述. [J]. 合作经济与科技, 2019.03: 90-92.

[2]王斑.货币政策对房地产价格的影响研究.[J]. 现代营销（经营版）, 2019.06: 47-48.

[3]周源.人口走势对中长期房地产价格的关键影响研究. [J] .金融与经济.2019.07

[4]马娟、陈兰兰.我国新一线城市房价走势特征及影响因素分析. [J] .区域金融研究, 2019.06: 74-49

[5]徐远.城市里的房子[M]. 北京：中信出版社，2018.

[6]马宁.城市化对房地产价格的影响机理及实证研究.[J].中国房地产, 2019.03: 44-50.

[7]王玉全.棚改货币化安置政策收紧对城市房价的影响. [J] .价值工程.2019.14

[8]张强.地铁对区域房地产价格的影响——以杭州地铁一号线为例. [J] .东方企业文化, 2013.05: 214-215

[9]王楠、吴巍、胡细英、赵晓杰.大型交通设施对房地产价格影响研究进展与评述. [J] .城市发展研究, 2018.05: 13-18.

[10]范作冰、尹若凡.新一轮限购令对房地产市场的影响探究——以杭州为例. [J] .生产力研究.2017.12

[11]周叶芹、吴笛、周子栋、黄莉.基于供需结构的房地产周期实证研究——以杭州市房地产市场为例. [J] .中国物价.2019.10