中国城市化进程与房地产价格波动的实证研究_开题报告

文献综述

  房地产作为国家宏观调控的重要市场之一，国家对房地产业的调控日益频繁，调控力度逐步加大，对经济发展的影响程度日趋加深。而对于房地产价格波动的原因及影响因素，国内外学者从不同的角度进行了详尽的分析：

例如：

国外研究现状

房地产业在国外许多国家已是成熟产业，有关房地产业的地位作用已有明确的认识，他们大都经历了繁荣、萧条的波动，这促使了西方学者较早的针对房地产，尤其是房地产价格进行了深入的分析和研究。我国也有众多学者从不同角度分析了房地产市场的现状和面临的风险，深刻分析了我国房价的特点，总结可能影响房价的因素。

从房地产价格和供给的研究看，Geoff  Kenny认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均衡是由于供给和需求作用的自然结果，房地产供求决定着房地产价格，房地产价格上涨的主要因素在于供求失衡。Min Hwang 和john M Quigley利用美国74大城市1987-1999年13年的数据，建立了一个需求和供给模型，研究指出过去住宅较高的空置率会使房价下跌。当去年房屋的空置率较高时，房主会预测今年房价会下跌，同时，城市的整体经济状况、家庭收入和被雇佣状况（失业状况）也会对房价产生影响。

从房地产价格和居民收入的研究来看，美国经济学家西蒙·史密斯·库兹涅茨在对各国经济增长率进行大量数据统计分析后，指出国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分密切的关系，经济增长意味着国民收入增加，使房地产消费需求和投资需求相应增加，进而拉动房地产业的扩张。Meikle和Peng使用GARCH模型和VAR模型，利用美国227个大都市统计区1990年到2002年的数据分析住宅价格和经济变化、收入变化的关系，他们的研究表明，收入增加会引起房地产价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加，从时间纬度证明了居民收入变化对于住宅价格存在显著的影响。

从房地产价格和银行信贷的研究看，Collyns and Senhad ji(2002)对于四个东亚国家（香港、韩国、新加坡和泰国）研究表明，在这些国家之中，银行信贷的增长对房地产价格具有显著的同步效应。Davis and Haibin Zhu(2004)利用17个国家的的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。

（二）国内研究现状

从房地产价格和利率的研究来看，高波（2007）认为利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产消费需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从投资角度来看，由于房地产是一种重要的投资品，当利率下降时，抵押贷款将大规模地流入房地产业，并推动房价的上涨；反之，则房价下降。况伟大（2010）对中国35大中城市1996-2007年数据的回归结果显示：（1）本期利率变动对房价变动具有正向影响，但回归系数不显著，表面中央银行利率政策在很大程度上是无效的。（2）本期房价变动对本期利率政策变动影响不显著，但经济增长率变动对本期利率变动影响显著，表面中央银行利率政策力图稳定经济增长，而非房价。（3）利率预期对房价影响不显著。（4）收入比开发成本更能影响房价。这意味着中国大中城市房价并非成本推动，而是收入拉动的。从房地产价格和区位的研究来看，龚江辉对北京市住宅价格的决定因素进行了研究，发展区位、地铁。入住时间、方向等因素对于住宅价格具有显著影响，而房屋类型和容积率等不具有显著影响。尹海伟、徐建刚等以快速城市化的大都市上海为例，通过手机的689个房屋样点数据，基于GIS空间分析功能，采用享乐价格模型，选择房屋结构、可达性、面积和景观指数四大类共23个因子。研究结果表面，房屋的结构特征（如面积、建设年代与装修程度等）是房价的内在的基础影响因子，而房价的外在重要因素因子除城市绿地外，还包括到市中心的时间、到最近地铁站的时间、到最近公共服务设施（如医院和学校）的时间等。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）对中国房地产价格和房地产贷款的关系也进行了实证分析，结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系，住房按揭贷款利率的提高可以有效抑制房地产价格的上涨。

房地产价格的波动受诸多因素的影响，其波动方向取决于各影响因子合力作用的强弱。尽管如此，当我们分理处城市化水平这个主要影响房地产需求的因子加以深入探讨后，却让我们对房价波动的现象有了更为深刻的认识；首先，中国城市化水平的快速提升是中国房地产价格之间存在一种长期稳定的正向变动关系，即城市化水平越高，房地产价格越高；通关误差纠正模型发现，在短期，房地产价格波动并不能充分反映城市化进程的历史信息，从非均衡状态向长期均衡状态调整的速度偏慢。基于以上的研究，我们对中国房地产现实问题作出以下几点思考:

1. 房地产价格到底有几成泡沫？由于近年来房地产价格持续走高，社会各界非常关注我国高速发展的房地产业，出现了“是否存在泡沫的争论”。尽管各微观主体存在的一些投机炒作的行为，然而这只是一种现象，现象的背后是中国快速崛起的工业化、城市化，以及人们生活水平的提高，刺激房地产需求的扩大。因此，房价的上升主要是由经济基本因素带动的增长，而非大量投机行为导致的泡沫式上升。

2.中国城市化进程的脚步不息，房地产价格的增长将长期存在。目前，世界发达国家的城市化水平平均在80%左右，而中国到2006年居住在城镇的人口仅占总人口的43.9%，按照1999年我国发展以来的平均速度。2020年将达到62.28%，这个过程所滋生巨大的住房需求将持续影响房地产价格。

综上所述，我们研究的目的在于探求中国房地产价格的波动有多大程度被中国城市化发展水平所解释，因此，如何用数据的变化衡量城市化进程以及房价的涨跌，成了我们首先需要解决的问题。本人认为在国外，实证研究已经成为主流，国内关于房地产价格影响因素的研究分析也取得了一定的成果，但是针对具体地区的研究却不多。所以需结合现有的国内外的文献加上自己的创新，找出中国城市化进程和房价变动的主要因素，从而可以更好的了解房价的内在运行机制。

二、范文提纲

（一）房地产价格理论分析

1.1房地产市场特征

1.2房地产价格决定机制

1.3影响房地产价格的供给因素

1.4影响房地产价格的需求因素

1.5影响房地产价格的其他因素

（二）房地产价格波动的原因及影响

2.1房地产与城市化水平实证分析

2.2房地产价格有几成泡沫

2.3房地产价格的增长与中国城市化的进程影响

（三）房地产价格影响因素的实验

3.1变量选择和数据

3.2需求和供给因素影响下的住宅价格影响因素

3.3其他因素影响下的住宅价格影响因素

结论与政策建议

参考文献

【1】况伟大.利率对房价的影响【J】.世界经济，2010（04）.

【2】尹海伟，徐建刚，孔繁花.上海城市绿地宜人性对房价的影响【J】.生态学报，2009（08）

【3】龚江辉.北京市住宅价格决定因素分析与政策思考【J】.北京社会科学，2009（01）.

【4】高波.利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析：1998-2006【J】.经济评论，2007（07）.

【5】高波，《现代房地产经济学导论》【J】2007.

【6】张涛，龚六堂，卜永祥.资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格【J】.金融研究，2006（02）.

【7】Meikle N and Peng L.Exploring metropolitan housing Price volatility[J].《房地产财经》杂志.2006.

【8】Min Hwang and Quigley john M.Econonics fundamentals in local housing markets;evidence from U.S. metropolitan regions[J].区域科学杂志，2006.

【9】Davis Philip and Haibin Zhu.Bank lending and Commercial PropertyCycles;Some Cross-Country Evidence [R].BIS Working Papers,2004.

【10】Charles Collyns and Abedehak Senhadji.Lending Boom,Real Estate Bubbles,and the Asian Crisis[R].IMF Working Papers,2002.

【11】Kenny Geoff.Modeling the Demand and Supply Sides of the Housing Market:Evidence from Ireland[J].Economic Modeling,1999.