浅谈投资决策的风险控制——以中小房地产公司为例_开题报告

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一、文献综述

查找范文相关文献，介绍本论题目前研究现状、研究成果等内容。

（一）国内研究现状

我国房地产业起步较晚，现在尚处于产业发展的初级阶段，有关房地产投资风险管理的研究也只是刚刚起步，大部分成果都是借鉴了国外的成熟研究成果，目前还没有形成一个系统完整的体系。

我国对房地产开发投资风险的风险分析以及识别、评价的方法也开展了一些专门研究。袁鹰(2004)克服了财务指标分析法、敏感性分析、盈亏平衡分析等常规手段的局限性，结合层次分析法提出了房地产投资风险指标体系和评价方法。王巍(2005)在对房地产开发不同阶段中出现的风险因素进行分析的基础上，建立了风险评价指标体系，运用综合评价法对房地产开发风险因素的影响程度进行了评价。鲍学英、柏琼(2008)采用SWOT分析技术识别房地产投资风险，并运用层次分析法分析并确定风险等级，为房地产投资风险管理展现了新的思路7。    郭仲伟(1987)最先出版了专著，这是我国的风险研究的起点。陈佑启  (1993 )在总结国内研究成果的基础上，对房地产投资风险及经营决策方法做了系统的分析。张明珠(2004)以风险管理程序为主线，对房地产开发全过程中的风险识别、分析、应对、监控等方面进行系统的研究和总结，并提出了房地产开发风险预警系统。韩德宝(2005 )提出要对房地产项目实施全过程风险管理，在分析了房地产项目风险管理的全过程的基础上，对房地产风险的控制做了分析。刘波(2006)研究了房地产开发宏观和微观的投资风险因素，分析了房地产开发的各阶段，并对每个阶段的风险因素进行了深入的分析、预测和评价。

有关学者也从宏观的角度提出了一些建议。刘志峰(2003 )以引导投资者理性投资为出发点提出了建立市场预警系统，各级政府要适时动态监测市场供求和价格等情况并做出分析和判断，定期向社会公众公布，从而引导理性投资;各地也要及时修订房地产业的中长期规划，充分发挥城乡规划的调控作用。向世林(2003 )从房地产市场持续发展的角度提出要充分利用供求关系和竞争机制来调节市场，合理有效地配置资源;政府对房地产市场的干预和调控要尊重经济和市场规律，不能越位和缺位，尤其不能错位”。梁志红(2003 )认为企业要高度重视可行性研究，防范风险确保投资决策的正确性;加强对投资环境的调查，选择最佳投资区位，寻找投资良机。汪光煮(2004)针对房地产市场结构失衡等问题，指出要严格对高档商品房建设的控制，加大对中低收入家庭住宅建设的投入力度。并且要深入整顿和规范市场秩序，防止局部的过热苗头演变成全局性问题。

总之，虽然在房地产开发投资风险管理的研究方面我国获得了一些初步成就，但与发达国家相比其深入程度还远远不够，在进行房地产开发投资风险分析时仍常常使用定性研究和凭经验和主观进行判断;尽管有时也会使用某些定量方法和各种理论，但是仍然缺乏系统化和深度，相应的分析比较表面化。另外，我国的地域差异较大，房地产市场小到项目千差万别，不能一概而论，尤其是在具体的操作时，应该结合我国现状和房地产市场特点，研究出适合我国房地产实际情况的更加完善的投资风险分析和决策管理方法。

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（二）国外研究现状

风险研究在西方发达国家逐渐发展后才开始引入并在发展中国家进行推广。18世纪产业革命时期，法国管理学家亨瑞·法约尔正式把风险管理思想引入企业经营管理领域，他在《一般管理与工业管理》中论述了风险管理及其对企业经营管理的影响3。美国的马歇尔在1921年在《企业管理》这本书中提出了“风险负担管理”的观点，并提出了风险排除以及风险转移的处理方法“。19_50年，美国的莫布莱等人在《保险学》中详细阐述了“风险管理”这一基本概念，从此风险管理在美国发展成为一门学科。将风险研究应用到房地产投资是从20世纪30年代开始的，当时一些学者对房地产建设和使用中的风险管理进行了探索，后来Treybor和Lintor等人建立了以平均值一标准差为基础的风险评价模型，并把它应用到房地产开发企业对风险的防范和控制中5 0 1974年，瑞典的汉弥尔顿(Hamilton)创立了风险管理周期模型，描述了风险管理过程，即从风险评估、风险控制到制定相关应对措施和检验实施效果，并对各个环节之间的相互作用进行检查，促进了风险管理系统的发展。国外一些专家学者从宏观角度提出房地产周期波动理论，认为房地产的发展经历着从发展、繁荣、衰退、萧条四个阶段的循环往复;房地产泡沫理论认为房地产供求严重失衡和投机交易过多等会导致经济衰退。

风险研究方法也不断优化。1960年以前，投资风险研究主要是用传统的经济和财务分析方法，包括风险调查法、敏感分析、成本一效益分析等。这些方法都是侧重于数学分析和计算，由于简化了风险本身的复杂性和相关性，故这些方法在实际中的应用受到限制。1960年以后，管理方法被引进了研究领域，出现了工程一管理科学方法，主要有模拟法、决策树法、概率分布法、随机网络法等。这些方法侧重于研究各种风险因素对管理目标和投资决策参数的影响程度，由于其利用了先进的计算技术，避免了复杂的数学分析过程，因此在实践中的应用越来越广。房地产投资有很大的风险，在国外对其风险的分析研究是可行性研究中必不可少的内容，特别是近二三十年来，风险分析已逐渐成为一门独立的学科。在欧美、日本等国家和地区，房地产业己是一个发展完善的产业，无论是私人企业还是行业协会，均拥有从事房地产市场分析、咨询管理及估价的公司，这些机构运用精确的分析手段和数量分析方法，预测和评价房地产投资风险，帮助房地产投资者进行投资风险决策，使其减少因决策失误等造成的风险损失。    由上可见，国外关于房地产投资风险管理方面的系统研究、理论研究和量化研究等都达到了较高的水平，可为我国的相关研究提供很好的借鉴。

二、范文提纲

1 绪论

1.1 研究背景

1.2 研究意义

1.3 研究现状

2 房地产企业投资相关理论概述

2.1 房地产企业投资风险的涵义

2.2 房地产企业投资风险的特征

2.3 加强我国房地产投资风险管理的意义

3 中小型房地产企业投资风险分析研究

3.1 中小型房地产企业投资风险管理过程

3.1.1 中小型房地产企业投资风险管理系统

3.1.2 中小型房地产企业投资风险分析过程

4 中小型房地产投资决策风险的影响分析

4.1 风险对房地产投资决策的影响

4.2 中小型房地产企业投资决策风险影响因素分析

4.2.1 宏观政策风险

4.2.2 经济风险

4.2.3 社会风险

5 对中小型房地产投资决策风险控制的对策

5.1 房地产投资风险控制方法

5.1.1 风险回避

5.1.2 风险预防

5.1.3 风险分散和组合

5.1.4 风险转移

5.1.5风险自留

5.2 中小型房地产投资决策风险控制的对策

5.2.1 分析房地产市场，合理预测市场需求类型和需求量

5.2.2把握房地产周期波动，合理选择入市时期

5.2.3房地产开发的投资组合

5.2.4企业内部加强管理，设立风险管理机构

6 结论与展望

6.1 结论

6.2 展望

参考文献

致  谢

三、参考文献

[1]丁芸，谭善勇.房地产投资分析与决策[M].北京：中国建筑工业出版社，2015. 147-150 

[2]俞明轩.房地产投资分析[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2014.12-15 

[3]赵世强.房地产开发风险管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.70-107 

[4]刘伟峰，谭冰.单指数模型在房地产投资组合中的应用[J].经济与社会发展，2015，（5）：37-41 

[5]郝丽萍，戈勇.蒙特卡洛法在房地产开发风险分析中的应用[J].中国房地产，2000，

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[6]王巍.房地产开发项目风险评价[D].内蒙古：内蒙古工业大学，2015 

[7]黄卫忠.证券投资风险预测与控制[D].内蒙古：内蒙古工业大学，2015 

[8]纪震，廖惠连等.粒子群算法及应用[M].北京：科学出版社，2009. 17-19 

[9]熊欣.基于改进粒子群 BP 神经网络的高炉热状态预报模型的研究[D].重庆：重庆大学，2008 

[10]张泽旭.神经网络控制与 MATLAB 仿真[M].哈尔滨：哈尔滨工业大学出版社，2011.56-65 

[11]艾永冠.粒子群优化神经网络在股市预测中的建模与应用[D].安徽：合肥工业大学，2009

[12]王慧，刘希玉.基于最具影响粒子群优化的 BP 神将网络训练[J].计算机工程与应用，2007（18）：69-72