房地产企业负债经营管理中存在的问题及分析——以保利地产为例_开题报告

一、文献综述

（一）选题背景

随着经济全球化的进程进一步加快以及金融危机的潜在影响，外资逐步进入中工房地产市场，给房地产企业带来日益激烈的竞争。房地产作为一个资金高度密集型的行业，其对资金的依赖程度明显高于一般的工商企业，但一般的房地产企业筹资并不简单，而带来的利润又十分可观。

因此在多重的压力和诱惑下，企业智能选择举债经营，举债经营就必然面临一定的财务风险。据2018统计年鉴资料显示我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。上市房企资产负债率持续上升，创下自2005年以来的18年新高。特别是在广州，上海，北京等房地产开发企业平均资产负债率高达80%以上。而房地产企业资产负债率低于65%较为安全，因此我国大多数房地产企业抵抗风险的能力比较弱，一旦融资渠道受阻，资金链条紧张或者断裂，风险就会暴露。

（二）国内房地产企业负债经营的现状及相关数据

2018年末银监会调研60家大型房地产企业集团的结果显示，负债率整体上升，资金链趋紧。有十八家集团平均资产负债率超过70%；有六十四家成员企业资产负债率超过90%。地产领先企业保利地产在2018年上半年资产负债率79.32%，剔除预收账款后的资产负债率为43.55%。

虽然高负债一直是我国房地产行业的“生存法则”，项目开发需要投入大量资金，负债率增长也成为企业扩张发展的基础。不过，从去年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。有统计显示，2016年国内房企发债成本约在4%至5%，2017年已在6%，到2018年的融资成本可能要达到7%至8%。

（三）选题意义

“借新还旧是房地产企业的通常选择，但是在融资渠道受限和负债率走高的环境下，企业的财务周转、融资能力都会受到考验。”西安交大管理学院特聘教授仝铁汉如是说。因此负债作为企业的一把“双刃剑”，它既可能给企业带来巨额利润，同样也可能导致企业重大亏损，甚至破产。合理利用负债经营会使企业发展壮大，达到公司价值最大化的财务管理目标，但要控制负债经营可能带来的财务危机，那么正确确定负债经营的原则和规模，防止债务失控，弄清负债经营会如何影响公司价值、如何选择融资方式就成为公司要解决的首要问题。

二、范文提纲

引言：房地产企业负债经营的发展和现状

一、负债经营概述

（一）负债经营含义

1.负债经营的定义

2.负债经营的分类

（二）负债经营的主要财务指标

1.资产负债率

2.资金成本

3.流动比率

4.速动比率

5.财务杠杆

6.财务杠杆收益率

（三）负债经营对企业的影响

1.负债经营的积极影响

2.负债经营的消极影响

二、保利地产负债经营案例分析

（一）保利地产公司简介

（二）保利地产近五年融资情况分析

1.筹集资金来源

2.负债分析

三、保利地产负债经营对企业各财务指标的影响

（一）各年财务指标比对分析

1.负债资本结构相关指标

2.负债期限结构相关数据

（二）各年企业评价指标分析

1.偿债能力分析

2.获利能力分析

3.杜邦财务分析

四、保利地产负债经营存在的问题

（一）负债整体水平偏高

（二）负债结构不合理

1.负债类型结构单一

2.负债期限结构失衡

（三）负债经营尺度不明确

1.不能确定合理的举债数量

2.不能准确的把握用款时间

（四）负债资金成本过高

五、保利地产负债经营问题成因分析

（一）管理层经营管理观念落后，导致负债规模过大

（二）证券市场和商业信用发展不成熟，导致负债类型结构单一

（三）过分利用短期负债，导致负债期限结构失衡

六、优化保利地产负债经营问题的对策

（一）确定最佳的资本结构，控制负债规模

（二）制定合理的负债比例，平衡负债结构

（三）加强资金管理，提高负债资金使用效率

（四）树立风险意识，建立健全风险防范机制

三、参考文献

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