试论环首都区域县级城市房地产市场营销策略_开题报告

房地产作为一个地区甚至一个国家的支柱性产业，一直受到国家、政府以及消费者的广泛关注，而房地产销售中占重要地位的市场营销策略，在帮助开发商确定投资方向，作出正确的投资决策和解决房地产开发及今后发展方向及房地产销售有关问题的决策和技巧等方面有着不可代替的作用。 随着中国的飞速发展和人口的不断增加，住房的需求也在不断的扩张且住房问题无时无刻都与我们相关。房地产业因高额的利润也得到了迅速的崛起和发展且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分，直接影响着社会的消费、就业、金融、投资、信贷、保险和众多相关产业的发展。首都经济圈作为优质生产要素富集的特殊载体，已成为当今世界最活跃的区域经济中心。推进京津冀区域经济一体化发展、打造首都经济圈是遵循世界城市化发展规律、实施国家区域发展总体战略的重要组成部分，充分发挥了环首都区域的优势，促进生产要素合理流动，深化区域合作，推进区域良性互动发展，逐步缩小区域发展差距。 京津冀一体化确实给环首都区域的县级城市带来了许多机遇，带动了经济发展，能够有效的促进环首都区域县级城市房地产市场的快速发展。本文就环首都区域县级城市房地产市场现状及营销策略进行讨论。

国内营销策略研究现状

我国房地产业经过改革开放20年来的快速发展，一方面城镇居民的住房条件得到有效的改善，人均住房居住面积（室内净面积）由1978年的3.6平方米提高到2000年的9.7平方米，70%的城镇家庭住进了成套住宅。另一方面房地产企业的数量急剧增加，1999年底已达到25762家，据有关资料统计，全国各省市前10名的房地产企业占有的市场份额仅为20%左右，同时房地产市场的住房空置率在逐年增加，目前住房空置量近亿平方米，按平均值计算，空置商品房面积与当年新建商品住房面积之比为16%。可见，我国房地产业面临的机遇和挑战。随着房地产市场的逐渐成熟和住房制度改革的进一步深化，我国房地产业已经从最初的暴利时代发展到如今的微利时代，从卖方市场进入到买方市场，个人消费者成了住宅市场的主体，住房短缺的现象已经不再存在，住宅建设将由单纯的数量增加转变到数量和质量提高并存的时期。因此房地产市场的竞争由单纯的质量竞争、价格竞争演变为比质量、比价格、比信誉、比服务、比形象的品牌竞争。我国房地产行业多年来对外资进入的限制较多，使得房地产行业专业化程度不高，对国外先进理论引入较其他行业更为缓慢。我国关于一般营销策略理论的研究，尚处于起步阶段，对房地产这样一个特殊行业的营销策略理论研究更少，其原因在于我国真正意义上的房地产市场的发展历史仅20来年，而房地产营销策略理论涉及到建筑学、环境学、风水学、生态学、地理学、社会学及房地产开发、房地产金融、房地产估价等众多边缘学科与领域。一直也没有成熟的、针对我国的市场状况的房地产营销策略理论的出现。随着社会的发展，可持续发展理念的进一步深入人心，房地产企业开展一系列营销战略是必须的，是时代发展的必然要求。房地产企业在不断地提高自身的科学管理水平，其中重点关注营销策略的创新性改进，进一步提升自己的市场竞争力。

（二）国外营销策略研究现状

国外对房地产业的发展研究起步较早，从 17 世纪末至今经历了300多年的历史。20 世纪 60 年代，城市经济学逐渐从区域经济学中分离出来，成为以研究城市地区范围内的经济活动规律为主要目标的一门独立学科。这期间，阿伦索(Alonso)、温哥(Wingo)等人提出了城市居住区位模式，并对住宅选址、城市土地利用、土地与住宅市场均衡等问题进行了研究。20世纪80 年代以来，经济学家歌德伯格( G oldberd)和伊文思(Evans)等人分别从土地经济学、城市经济学两大领域研究了房地产市场的发展问题，并形成了有关城市土地利用、房地产供需平衡、房地产市场调控、住房等多项有关房地产市场发展与调控问题的基本理论。1988年在东京召开的“近代城市规划100年与21世纪展望”国际研讨会上，众多国家的城市规划专家共同提出了“高强度混合开发”的规划思想。同时，也提出房地产综合开发应由单一的水平扩张走向立体化，即“向空间争取空间”的市区高层化主张。与此同时，经济学家曼纽尔、哥特来伯、冯• 杜金等人从实证角度分析了住房不动产市场的周期运行规律，提出房地产市场周期运行理论。总之，国外由于各国国情不同,研究的目的、手段有所差异，对房地产业发展规律的研究目前已形成以下几个不同的学派：土地经济学派、城市学派、行为学派、规划学派和社会学派等。这些理论研究成果，对现代房地产市场内部运行规律及外部影响因素的揭示，无疑将对我们研究城市房地产市场发展的长期战略和策略有着积极的意义。

二、范文提纲

环首都区域县级城市房地产市场概况

环首都区域县级城市概况

环首都区域县级城市房地产行业概况

二、环首都区域县级城市房地产营销策略

（一）环首都区域县级城市房地产营销策略特点

（二）环首都区域县级城市房地产营销策略在营销中产生的作用

三、环首都区域县级城市房地产营销策略过程中出现问题分类及表现

（一）新形势下营销人员素质参差不齐，营销策略老套缺乏创新

（二）环首都区域市场调研不足，难以把握市场需求

忽视全程营销，过分关注企业收益

四|、解决办法

五、结束语

六、参考文献

[1]赵文明编著《房地产管理工具箱》[M]，人民邮电出版社，2011年版.

[2]王高翔主编《商业地产经营管理158个怎么办》[M]，化学工业出版社，2015年版.

[3]陈利文编著《房地产营销19讲》[M]，广东省出版集团出版2010年版.

[4] 郭国庆,现代市场营销学[M],清华大学出版社,2008年版. 

[5] 张雁白,市场营销学概论[M],经济科学出版社,2010年版.

[6] 李景元著《对接京津与都市区经济一体化：构建环首都经济圈与京津走廊的崛起》[M]中国经济出版社， 2011年版.

[7]王禹主编《房地产营销模式与活动策划》[M]，广东经济出版社，2016年版.

[8] 克而瑞(中国)信息技术有限公司著《房地产品牌营销策略》[M]，中国财富出版社，2012年版.

[9]连玉明主编《京津冀协同发展的共赢之路》[M]，当代中国出版社，2015年版.

[10]杜宇著《试论房地产营销策略》[M]，中国科技信息，2006年版.

[11]袁野等著《房地产营销学》[M]，复旦大学出版社，2005版.