商品房预售广告的法律效力研究_开题报告

一、文献综述

    商品房预售广告的法律性质的界定在理论与实践中都十分重要，厘清其性质有利于针对不同性质的广告制定不同的责任，使其形成一个系统的体系，从而对保护购房者的利益以及规范房地产交易市场方面起到促进作用。纵观学术界的研究成果，在此问题方面具有代表性的文章有：（1）耿秀坤的范文《刍议商品房销售广告》中认为根据商品房预售广告的内容符合要约的构成要件以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第3条规定的条件与否，分为要约邀请性质或要约性质，要约邀请性质的广告作者认为其是不具有法律约束力的，开发商违反的话只能考虑从违反诚实信用原则的角度予以补救，而要约性质的广告则是具有法律约束力的，一旦违反将承担违约责任；（2）何宗泽的范文《商品房销售广告的法律性质分析》

，作者在该文中从不同的法律角度对商品房销售广告的法律性质进行区分，根据《合同法》以及《解释》第3条的内容，将商品房销售广告分为：一般情况下为要约邀请性质的；在具备《解释》第3条的条件时，属于要约性质，对双方具有合同约束力，在开发商违反广告内容时，购房者可追究其违约责任。但对于《解释》第3条中的“规划范围内的房屋及相关设施”、“具体明确”以及“重大影响”并没有具体说明；作者根据《消法》第22条规定，认为只要广告中有对房屋质量状况的部分说明，就为要约性质，其余为要约邀请性质；作者还简单阐述了商品房销售虚假广告，认为只要基于信赖广告内容而磋商即使没有签订协议，广告主也应承担先合同义务；（3）郭峥在其范文《浅谈商品房销售广告的性质》

一文中，根据我国《合同法》以及《解释》第3条，将商品房销售广告分为要约邀请性质、要约性质以及合同条款性质三类，要约邀请性质的，对开发商和购房者都不具有法律约束力，要约性质及合同条款性质的，对开发商具有法律约束力，开发商如果违反的话，要承担违约责任。

     探讨商品房预售广告责任承担方面的范文主要有：（1）杨路明的文章《商品房销售广告性质与责任法理剖析》，作者认为符合要约及合同条款性质的销售广告，在其虚假或虽真实但没有得到兑现时开发商应该负违约责任；当销售广告属于要约邀请性质或者要约与合同条款性质但合同其后被解除的，如果广告的内容因为虚假违反了先合同义务中的告知义务导致当事人受到损失的话开发商应该承担缔约过失责任；当商品房销售广告存在欺诈时，作者主张应该适用《消法》、《合同法》中规定的惩罚性赔偿责任，作者认为这样才能维护社会的公平正义，更能符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要；（2）李毅的范文《商品房销售广告法律问题探析--从两起商品房销售广告案谈起》中，作者认为广告一旦载入合同当中，开发商对其的违反就要承担相应的违约责任；没有被载入合同的话则分为两种情况，一是当其属于要约邀请性质时，即使没有被遵守，购房者也不能要求开发商承担违约责任；二是当其属于要约性质时，作者认为只要是符合《解释》第 3 条规定的条件，开发商违反的话就应该承担违约责任；对于《解释》第 3 条中排除在外的规划范围外的部分，作者认为若构成欺诈且造成相对人损失的话，开发商应该承担缔约过失责任。作者结合相关案例对商品房销售广告中的惩罚性赔偿责任的适用问题进行了论证，其认为在广告中适用这一责任有利于平衡力量对比，保护消费者的利益以及促进房地产市场建立诚信建立起诚信

交易秩序。

二、范文提纲

引言

一、商品房预售广告的法律性质

（一）商品房预售广告的一般规定

（二）商品房预售广告的法律性质

二、我国商品房预售广告现状分析

（一）目前商品房预售广告主要做法

（二）商品房预售广告的立法考察

（三）商品房预售广告中存在的问题与原因 

三、商品房预售广告的管理

（一）商品房预售广告的管理规范

（二）虚假商品房预售广告的认定 

（三）现行虚假商品房预售广告的法律责任

四、对购房者合法权益的保护

（一）严格规范广告宣传内容

（二）将广告宣传内容纳入合同之中

（三）加大对虚假广告的惩处力度

结论

三、参考文献

[1]金福海.惩罚性赔偿制度研究[M].法律出版社，2008 年版。

[2]雷兰.商品房买卖纠纷及案例评析[M].科学出版社，2005 年版。

[3]杨路明.试论商品房销售广告涉及的民事责任承担[J].湖南财经高等专科学校学报，2016 年第 4 期。

[4]李毅.商品房销售广告法律问题探析--从两起商品房销售广告案谈起[J].中国法学，2013 年第 3

[5]耿秀坤.刍议商品房销售广告[J].法学研究，2014 年第 3 期。

[6]何宗泽.商品房销售广告的法律性质分析[J].中国工商管理研究，2015 年第7 期。

[7]郭峥,赵志新.商品房销售广告的法律规制[J].法制与经济，2012 年第 5 期。

[8]李王华.探讨商品房销售广告和宣传资料的法律效力[J].湖北经济学院学报，2010 年第 9 期。

[9]侯代月,马玉飞.试析商品房预售广告和虚假预售广告的法律规制[J].大众商务，2010 年第 9 期。

[10]郭峥.浅谈商品房销售广告的性质[J].商品与质量，2012 年第 6 期。

[11]戴娜娜.房地产销售广告法律风险的调控[J].商界论坛，2013 年第 24 期。

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[13]陈小康.规范商品房销售宣传广告[N].中国法院报，2014 年 4 月 17 日第 005版。