物业服务企业的经营管理现状分析与对策研究——以杭州市为例_开题报告

一、范文的背景、目的和意义

范文的背景

    本范文研究的背景是基于我国房地产不断发展，物业服务作为房地产和城市配套重要的服务商。同时更是人们生活品质提升的重要消费组成部分。随着城市化的快速推进，人们对城市住宅的需求量大大增加,而住宅物业服务日益成为人们关注的焦点，物业服务属于民生问题，而物业服务经营属于企业发展问题。然而物业服务企业在快速市场化的过程中存在着较多的经营管理问题，制约了物业服务企业的建康发展。

理论意义

    从理论上来讲，我国物业服务企业经营管理尚处于起步阶段，相关的理论研究不多，人们对物业服务经营管理依然停留在通过对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等实现业主或投资人的物业保值、增值。本文所研究的是物业服务企业经营管理在新时代下所遇到的问题，通过对杭州市物业服务企业经营案例分析，希望可以对寻求新物业服务经营模式的物业企业提出建议和参考，同时丰富第三产业服务业经营的相关研究。

现实意义

    随着物业服务企业不断加速从各大房地产企业中脱离出来，以自负盈亏的方式逐步走上市场化，目前已有部分物业服务企业从房地产企业中分拆进行上市，进一步凸显了物业服务的市场价值。与此同时，物业行业中的企业经营管理在保证物业正常使用的运行操作管理的情况下，积极寻求物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估的机会，为争取物业公司独立上市。因此，对杭州市物业服务企业加速扩张，寻求新型经营模式对物业服务质量的影响状况，以及分析公司间在此过程中出现不同的表现等，对衡量物业服务的经营管理将具有重要的意义。

二、国内外研究概况

理论的渊源及演进过程

    住宅物业管理起源于19世纪60年代的英国，在西方发达国家已走过了一百多年的历程。自上世纪80年代，深圳市成立第一家物业服务企业以来，住宅物业管理行业经历了从无到有、从小到大、从混乱到逐步规范的发展过程。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。在快速发展阶段，物业服务企业以满足业主为目标，综合利用物业管理、设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，实现物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动的演进过程。

2、国外有关研究的综述

    皮特。巴瑞特等'( Peter Barrett, David Baldry)对物业管理进行了界定。他们指出物业管理体系的主要特征，认为物业管理需要进行战略性的定位，管理水平需要持续提升。依据体系论，他认为物业管理体系应当以适宜居住为明确目标，以客户为导向，并能够实现健全发展。他从体系论和信息处理的视角出发，提出了物业管理体系的模型，展示了信息处理和体系论在物业管理中的相互作用。这种模型把物业管理的核心运营与外部环境联系起来,区分运作性物业管理和战略牲物业管理，强调物业管理应当考虑当前和将来的环境变化。此外，巴瑞特强调在商业环境中，物业管理的主要功能是指导基本与次要商业目标之间的连接，积极支持主要与次要商业目标活动。

亚历山大(Keith Alexander)等从四个层面研究物业管理，即战略的层面、战术的层面、公司的层面和运作的层面。首先，在战略层面，管理人员应当对物业管理的有效性、领导团队的任务及发展物业管理业务的建议等承担责任。在战术层面，物业经理应当确保服务质量，实施风险管理战略，确保运作控制在绩效监督的视线之内，提供创新服务的责任应当有效地分配在服务提供者身上。其次，在公司层面，物业管理公司高层管理人员必须做出服务规划，制定政策并进行现场管理，这要求对公司文化的全面了解，以及责任和权威的水平。最后，在运作层面，物业经理应当为运行和维修及所提供的服务承担责任。这些认识有助于进一步理解物业管理的概念、方法和技术，并有助于解决物业管理发展中产生的争议。

3、国内有关研究的综述

我国对物业服务企业的经营理论研究才刚刚开始，严重滞后于现在物业行业的实践发展。物业服务在国内发展的30多年里，一些相应措施的制定只是限于物业服务企业基础的经营，缺乏市场化、系统化、多层次的综合研究。随着物业服务行业的日益发展，学术界开始注重对物业服务经营的整体研究。2014 年6月30日，花样年旗下的彩生活服务集团成功上市，自此掀起了大家对物业管理企业的新一轮颠覆性思考。自后，各种针对物业服务企业经营管理探索与思考大量涌现，开始了物业服务企业经营的整体化、系统化研究。主要包括以下几方面:

3．1物业服务企业的模式创新研究。付熙、林娇琼等人指出我国物业管理发展在互联的驱动下进行了进行智慧社区的建设，成为我国物业管理企业寻求生存和发展的一个重要话题。耿梓龙、张竹婷从联网技术的角度，探讨互联网技术对物业管理模式产生的影响和物业管理模式平台化的影响，并构建基于互联网技术的新型物业管理模式的必要性进行了分析。利用“互联网+”的思想和理念,提出“互联网+物业管理”的方案,实现利用信息技术从物业管理行业整体发展的角度解决目前我国住宅小区物业管理中存在的问题,促进我国住宅小区物业管理健康有序的发展。

3．2 物业服务企业上市的资本运营研究。陈肖白对在物业服务企业大规模排队上市的发展背景下,房地产企业分拆物业管理公司上市面临着诸多机遇与挑战,同时,也面临着各类不同的评价。刘亚赛、程政、冯慧钰等人通过对国内外营运资金管理的相关理论研究的梳理,并归纳出我国物业管理上市公司的运营模式及关键成功因素；同时也指出物业管理企业要想在激烈的竞争中生存下去,就必须找到适合物业服务行业特点的营运资金管理以及绩效评价方法,以达到加强营运资金管理、提升盈利能力的战略目的。

3．3物业服务行业存在问题和发展对策研究。张亦刚、高恩勇等人对我国物业管理发展中存在的问题进行了深入分析和研究。张英杰指出了我国现有的物业管理经营模式存在的问题。王思思在其研究中指出，国有物业管理企业要在新的挑战面前求生存、求发展，就必须精心构建自己的竞争力，赢得竞争优势。王小军、封远东等人对当前我国物业服务法律问题存在的现状进行了归纳，并试着提出一些具有参考意义的法律对策。

3．４物业管理行业发展的市场环境研究。雷成名认为，我国物业管理经历30余年的发展，己逐步走向成熟。新时代下，我国物业管理将向现代化、社会化、专业化、集团化的方向发展，展望未来，我国物业管理必须由垄断走向竞争，必须走向品牌化的发展道路。刘德明认为，要使物业管理发展得更快、更规范、更有生机，除在管理体制上向社会化、企业化、市场化方向发展外，物业管理企业还应该进行经营理念创新，即品牌营运理念、规模经营理念、多元化经营理念、专业化经营理念、集约化经营理念、前期介入理念、人才竞争理念、市场监督理念。马乾分析我国物业管理中流行的几种管理模式：规模化经营模式，以规模求效益；服务标准化模式，以质量求效益；封闭式物业管理模式，以差异性求效益。在此基础上，探索了将营销概念融合到物业管理之中的经营型管理模式。

三、范文的理论依据、研究方法、研究内容

研究方法

   通过搜集研究国内外相关专家学者关于物业服务企业的经营发展趋势，社区文化建设、市场环境、经营模式、物业服务创新等相关文献资料。通过分析、筛选和总结，归纳出物业服务与房产开发关系、物业服务与城市建设关系、物业服务企业与物业服务企业间的竞争关系、物业服务企业与业主间的关系等的异同点，参考前面相关理论研究成果，作为本研究的理论基础。

研究价值

    所谓经营型物业服务模式是指以客户需求和市场变化为导向，利用创新性的经营理念，将所管辖的物业统一纳入经营，通过开发和利用各类物业的功能，提高物业的整体增值潜力。采取资本运营的手段，利用兼并与联合、改组与改造等方式，优化组合资源，实现专业化管理和规模化经营相融合，不断扩大企业的资本。

研究阶段

    我国物业管理目前已进入快速发展的新时期,但物业企业的经营管理仍处于起步阶段,整体经营效益欠佳,但其发展趋势清晰可见,正朝向规模化、集约化经营的方向发展;在市场化、专业化经营、品牌化运作中,物业企业的名牌效应将进一步放大;同时,物业经营管理还向区域化管理和跨区域经营发展,以及向技术维护型、知识密集型转变。

四、研究条件和可能存在的问题

研究条件

  近年来，我国物业管理的快速发展带来了良好的社会效益和经济效益，因此其重要性开始为人们所共知，人们对于物业的依赖也越来越强，此外，随着个人财富的增加，以保值增值为目的而拥有房地产的业主数量也在快速增加。物业管理行业发展至今已经由单调的区域住宅管理业务拓展到商业、工业以及服务行业的业务等，对于这些相关的领域活动，除了正常范围内的物业管理，还会增加相应的投资、营销以及对于其物业进行估价和业绩评估。可以看出，如今的物业管理行业已经发展成为一个运营企业，主要以经营物业管理和投资来获取收益，而且如今物业管理的业务发展仍在向着不同的领域进行拓展，通过这种发展趋势来看，往后的诸多领域都将被物业管理行业所渗透。

存在的问题

1、物业管理企业经费严重不足 

  在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。

2 、 缺乏科学、 完善的物业经营管理体系 

    目前,我国物业经营管理存在的最主要的问题是缺乏一个健全、完善、科学的构架, 体制也需进行进一步的调整。一些物业经营管理企业片面的把物业经营管理活动看做是房地产开发后期的收费服务和简单的生产活动 ,严重忽视了企业或者行业的自身建设, 对企业的发展缺乏专业、科学的规划 ,缺乏明确的管理目标责任制, 管理不计成本,年终无核算,对企业的规章制度和管理标准缺乏深人的研究。这就使得许多物业经营管理企业得不到较好的发展木。 

3 、 缺乏专业的物业经营管理人员 

    作为一种新兴的服务行业,物业经营管理的专业人才也比较匾乏。一是因为物业经营管理行业发展过于迅速 ,使得国家对于这方面人才的培养跟不上物业经营管理发展的步甚至阻碍了其伐; 二是人们对于物业经营管理的还没有足够的信心,大多数人认为物业经营管理发展过于迅速,缺乏一定的稳定性,所以也导致该行业缺乏相应的专业人员;三是目前对于物业经营管理的岗位培训机制和上岗制度的制定尚不完善,也使得该行业的专业人才紧缺。 

 4、物业经营管理的地区发展不平衡 

   由于物业经营管理引人我国的时间较晚,特别是在国部地区,再加上人们对物业经营管理的认识仍存在一定的误区,并且这种认识会因为各地的经济发展水平而在各个地区有着不同的表现。由于以上种种因素的影响,从而造成我国物业经营管理存在地区间的发展不平衡。 

五、范文拟撰写的主要内容（范文提纲）

摘要

第一章 导论

1．1研究背景

1．2研究意义

   1．2．1理论意义

   1．2．2 实践意义

1．3国内外相关研究

   1．3．1基础理论

   1．3．2国内外典型物业经营管理模式

1．4研究目的与拟解决的基本问题

   1．4．1研究目的

   1．4．2拟解决的基本问题

1．5研究的主要方法

   1．5．1资料信息收集与综合分析相结合

   1．5．2经验分析和计量模型分析相结合

   1．5．3比较研究与对策分析相关结合

1．6研究的基本框架与内容

   1．6．1研究框架

   1．6．2研究内容

1．7我国物业服务行业发展环境

   1．7．1我国物业服务行业发展分析

   1．7．2我国物业服务企业经营体系现状

第二章 物业经营管理的相关文献和理论分析

2．1相关概念的界定

   2．1．1物业服务

   2．1．2物业服务企业

   2．1．3物业服务企业经营管理

2．2相关文献综述

   2．2．1物业服务企业的模式创新研究

   2．2．2物业服务企业上市的资本运营研究

   2．2．3物业服务行业存在问题和发展对策研究。

   2．2．4物业服务行业存在问题和发展对策研究。

   2．2．5对文献研究的评述

2．3杭州物业服务行业发展环境

   2．3．1 法律、政策环境分析

   2．3．2物业服务具体政策解读

   2．3．3物业服务经营环境

   2．3．4物业服务需求环境

   2．3．5杭州物业服务行业发展启示

第三章 杭州市物业服务经营管理的现状和存在的问题

   3．1杭州市物业服务发展现状

   3．1．1物业服务市场概述

   3．1．2杭州市物业服务企业的规模

   3．2杭州住宅的发展

   3．2．1杭州市房地产开发建设和投资情况

   3．2．2杭州市住房销售情况

   3．3杭州物业服务企业经营存在的问题

   3．3．1物业服务企业经营法规不完善

   3．3．2物业服务企业经营风险

   3．3．3物业服务企业间竞争扩张

   3．3．4行业协会和政府监管体系欠缺

   3．3．5业主委员会制度化运作机制未完善

   3．3．6物业经营费归属问题存在

第四章 国外先进物业服务经营模式分析

   4．1美国物业服务经营管理模式

   4．2日本物业服务经营管理模式

   4．3德国物业服务经营管理模式

   4．4国外经验的启示

第五章 物业服务企业经营管理模式构建及对策建议

   5．1物业服务企业经营风险体制建设

   5．2物业服务企业上市标准体制建设

   5．3构建特色物业服务企业经营体系建设

   5．4物业服务企业多种经营标准体系建设

   5．5物业服务企业经营相关配套对策措施

六、范文工作进度安排

时间安排

环节名称

范文工作内容安全

第一、二周

（9月13日至9月28日）

范文选题

确定范文选题，收集课题有关资料，对课题进行详细的了解分析，查看大量的文献。在老师的指导下，确定范文题目，

第三、四周

（ 9月25日至10月08日）

开题报告

大量收集范文资料，理清范文思路，将关于范文的想法与导师进行交流，根据导师的建议和自己的分析理解，发现范文构思的不足之处，对范文思路进行完善，完成范文开题报告。

第五、六周

（10月11日至10月30日）

范文初稿

正式开始范文工作，阐述范文写作背景和选题所要解决的问题，并基本构造好范文总体框架。在查阅大量文献，运用多种研究方案，并加之认真思考创作的基础上完成范文初稿

 第七、八周

（ 11月02日至11月13日）

范文复稿

根据学院的进度安排，在导师的指导下完成范文初稿修改，经过反复修改，形成终稿，同时为文档范文答辩做准备工作。

第九、十周

（ 11月16日至11月22日）

范文定稿

提交定稿范文，在导师的指导下完成范文答辩工作。

八、参考文献

[1]付熙. “互联网+”物业服务模式创新研究[D].北京交通大学,2017.

[2]林娇琼. “互联网+”背景下的智慧社区建设研究[D].吉林大学,2017.

[3]张竹婷. 基于互联网+的住宅小区物业管理模式研究与创新[D].浙江工业大学,2015.

[4]耿梓龙. 基于互联网技术的新型物业管理模式研究[D].广州大学,2016.

[5]陈肖白. 中海物业分拆上市案例研究[D].兰州大学,2018.

[6]刘亚赛. 我国物业费资产证券化研究[D].郑州大学,2018.

[7]冯慧钰. 物业管理上市公司营运资金管理绩效评价的研究[D].青岛大学,2017.

[8]程政. 轻资产运营模式下实现企业价值最大化的探讨[D].江西财经大学,2018.

[9]张亦刚. 住宅物业发展现状研究与分析[D].郑州大学,2017.

[10]高恩勇. 我国物业管理品牌发展研究[D].四川师范大学,2015.

[12]张英杰. 住宅小区物业管理面临困境及政府职能研究[D].重庆大学,2017.

[13]王思思. 物业服务企业核心竞争能力评价指标体系研究[D].首都经济贸易大学,2014.

[14]王小军. 物业管理政府监管法律问题研究[D].山西大学,2017.

[15]雷成名.物业服务的资本市场之路[J].中国物业管理,2018(05):8-9.

[16]刘德明.让物业服务在资本市场更有价值[J].中国物业管理,2018(06):26-27.

[17]马乾.新形势下成长型物业企业管理创新策略与发展途径探索[J].经贸实践,2018(18):266-267.