房地产信托投资基金发展的障碍及对策_开题报告

（一）国外研究现状

房地产信托投资基金起源于美国，在美国、欧洲、新加坡、日本等都发展的比较成熟，而欧美这方面的文献也比较多，大量文献是关于房地产信托投资基金的组织结构、运作方式、上市问题、投资者关系等方面，但是横向来看，有关各个国家(地区)之间REITs的横向比较文献较少。而对于亚洲市场来说，只有少数国家(地区)发展了REITs，如日本、新加坡、香港等，因此研究成果和文献相对较少周义(2004)综合研究了房地产信托投资基金在美国和亚洲发展中的差异，并对这种差异对我国有何借鉴作用提出了自己意见，结论是应该在交易所发行REITs产品，并具有独创性的研究了REITs价值评判分析，提出了FFO评判方法。    

在REITs产品IPO问题上，对于IPO价格一直存在争议。Wangetal (1992)认为房地产信托投资基金工IPO价格过高，因此产生了负的初始收益。Belowetal(1995)根据1972-1988年的IPO价格测算，认为定价并没有过高，从而反驳了Wangetal的观点。LT和Ryngaert (1997)发现，房地产投资信托基金的在20世纪90年代IPO的研究结果与一般研究的IPO价格低估的文献结论是一致的。比蒂.里特(1956 )认为，不确定性是造成REITs新股工IPO价格估值低的原因，Ibbotsonetal (1988)也表达了同样的观点。LEVIS, Gerlich, Rowfand和Venmor(1995)的研究表明，相对于其他公司，房地产公司的IPO价格被低估。

在对英国和中国香港地区的房地产公司和非房地产公司的相似性的研究表明，估值差异不是因为这些上市公司所有的资产引起的。估值之所以产生差异，一方面是由于RE工Ts的组织结构，另一方面在于REITs的管理方法。IPO信号作用也是许多学者研究的对象。这方面的研究对于定价也有很重要的影响。Miehaely肖(1994 ) ；Benvenistectal ( 2002年)到Sehwert ( 2002 )认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。   

国外对REITs的研究更加深入和广泛，在REITs价值衡量以及微观基础对REITs投资结果影响方面做出了研究和探索。如Willard.Mclntosh分析了构成REITs微观层面的中小企业对房地产信托投资基金的影响，他的代表文章是“中小型企业对房地产信托投资业的影响”，得出的结论是REITs微观层面的成熟对RE工Ts的发展起到了良好的作用。美国殷帕利尔对REITs进行了访谈式的研究，他与业界权威专家进行了大量的访谈，了解他们的投资理念，并由此出书:RealEstate Investment trusts: New Strategies for Portfolio Management。书中采用了三种方法衡量房地产信托投资基金的价值，并且在房地产投资信托基金的保证金率和十年期国债利率的资本收益与标准普尔500指数之间进行比较，他在这方面的见解很独特，是通过比较净值来衡量价格。

（二）国内研究现状 

在2010年之前，我国对REITs的大量阐述都集中在定性研究，或者对REITs概念、种类、特点进行了探讨，或者大量介绍其他国家或者地区发展REITs的情况，而对REITs并没有特别深入的研究。而后随着大家对REITs的接受度的提高，我国学者开始对REITs的组织模式，功能进行分析。  

我国学者认为，房地产信托投资基金是一种投融资方式，通过组合投资和专家理财实现大众化的房地产投资，满足了中小投资人将小额投资转化为大额投资的需求，有些REITs类似于一个商业公司，它不仅通过对现存房地产的经营来获取租金收益，还利用房地产证券化的形式提高了房地产资产的流动性，因此它是一种证券化的产业投资基金。

毛志荣(2014)指出，推动中国的房地产投资信托基金产品的发展，推动中国投资多层次，全方面的发展，改变产品结构，既可以让消费者多元化需求得到满足，也可以降低银行的借贷风险，具有双重效果和重要现实意义。毛志荣在房地产信托投资基金模式的研究中做出了特别的贡献，他系统的研究了如何开发房地产信托投资基金产品，并在这些研究中提出了以下模式，第一种模仿了美国公司型信托投资基金，第二种则是模仿了美国契约型(信托型)RCITs。前者可以减少法律障碍，房地产企业可以从美国和其他国家的房地产投资信托基金和其他投资公司的形式的经验中学习，后者则是一种广为采用，被认为是相对简便易行的一种形式，因为这种形式对REITs要求的期限结构是最合适的，是首选的发展战略，而且这种形式有相关的法律保护，可以最大化的保护投资者的权益；而对于封闭式的REITs基金，由于封闭式基金在我国己有先例，所以对于封闭的REITs基金，这并不是一个陌生的问题，这方面有一定的积累，而且这样一个组织模式也可以避开相关法律中的一些限制，并且能够对封闭式的REITs进行科学管理。也有文章对发展中国房地产信托投资基金提出了目前如何做好准备工作。在REITs的组织模式方面，比较有代表性的是张雪宁(2004)，分析了信托型REITs和公司型REITs发展各需要什么样的条件，结论是我国目前的条件比较适合发展信托型房地产信托投资基金。    

关于我国REITs为何迟迟无法推出，郑则鹏(2012)分析了几大方面的原因，认为法律制度建设、政策协调、基础资产方面还需要做很多工作。这篇文章是在国内定性文章介绍中相对有深度的一篇。在2010年以后，一方面我国国内形势更需要REITs，另一方面国内对REITs在概念方面也有了更广泛的认识，国内学术界对REITs开始有了定量的分析以及其他功能方面的深度挖掘，比如贡平邺( 2012)利用VAR模型对香港REITs的风险水平进行了测度，从而分析对我国的参考意义。梁超杰(2016)分析了REITs所具有的对冲通胀的作用。庄治磊(2017)分析了REITs对于我国公租房融资方面的作用，并提出了利用REITs进行融资的模式设计。

二、范文提纲

一、前言

二、房地产信托投资基金的理论概述

（一）房地产信托投资基金的定义

（二）房地产信托投资基金的类型

（三）房地产信托投资基金的特点

三、我国发展房地产投资信托基金存在的障碍

（一）调整REITs的法律规范缺失

（二）公募基金投资商业地产受到限制

（三）缺乏相关税收优惠制度的支持

（四）REITs上市的障碍

（五）信息披露和信用制度建设不完善

四、发展房地产投资信托基金的对策分析

（一）建立规范REITs的法律体系

（二）完善房地产产权制度

（三）建立REITs风控制度

（四）建立有利于REITs发展的税收制度

（五）建立严格的REITs监管制度

五、结论

三、参考文献

杨阳. 房地产投资信托基金运行模式研究[D]. 北方工业大学. 2014

徐江平. 我国房地产信托投资基金非系统性风险研究[D]. 华东政法大学. 2013

黄婷. 我国发展房地产投资信托基金(REITs)的路径选择与政策建议[D]. 中国社会科学院研究生院 2010

金丹. 我国房地产投资信托基金发展研究[J]. 商业时代. 2013(05)

王浩. 我国房地产投资信托基金(REITs)法律制度困境及对策研究[J]. 财经理论与实践. 2013(02)

李骏. 房地产信托投资基金运作功效及其启示[J].  国际经济合作. 2010(05)

陆却非,徐莉. 房地产投资信托基金系统性风险特征实证研究及对金融创新的启示[J]. 研究与发展管理. 2010(05)

马春阳. 我国房地产信托投资基金运营模式的研究[D]. 北京交通大学. 2014

王浩明. BD房地产公司采用房地产投资信托基金融资的应用研究[D]. 沈阳工业大学. 2015

郑晓燕. 房地产投资信托基金价值评估[D]. 云南大学. 2015

杨阳. 房地产投资信托基金运行模式研究[D]. 北方工业大学. 2014

李涓. 房地产信托投资基金的发展研究[D]. 兰州大学. 2014

吴洋晖. 我国房地产投资信托基金发展研究[D]. 西北农林科技大学. 2013

廖鸣. 东方信托房地产投资信托基金（REITs）运作研究[D]. 兰州大学. 2013

王孟夏. 我国房地产信托投资基金（REITs）发展环境研究[D]. 首都经济贸易大学. 2010

黄婷. 我国发展房地产投资信托基金(REITs)的路径选择与政策建议[D]. 中国社会科学院研究生院. 2010