浅论新形势下的房地产企业投资决策与风险控制_开题报告

研究背景、目的

近十年来，我国GDP能保持高水平的增长势头，扩大投资需求是首要拉动因素之一，其中房地产投资更是起到了举足轻重的作用。国务院及其他政府机构更是将房地产企业的地位作了明确的定位，将房地产企业作为国民经济的支柱产业。房地产行业的健康发展关系到我国社会发展以及人们生活的各个方面，尤其是城市的建设发展以及城市功能的提升更加离不开房地产行业的贡献。

房地产行业的快速发展导致过多的社会资源都集中投向了房地产业，持续下去必将给国民经济的持续稳定增长带来不利影响。针对房地产市场风险加大，局部过热的现象，政府在不断出台新政调控支柱企业的版块与比重，以拉动内需。随着国家对房地产企业的法规体系逐步完善，政府对房地产市场的管理逐步加强，在房地产市场的调控能力方面也有显著提高。一方面国家出台了＂国八条＂、金融房贷紧缩政策、征收房产税政策。另一方面在房地产去库存等系列政策。去年制定《中共中央关于制定国民经济和发展第十三个五年规划的建议》中提出户籍人口城镇化率加快提高，这无疑使得各大房产企业“柳暗花明又一村”，出现市场所谓“白银时代”。由于房地产企业具有不可移动，一次性投入过大，回收期长，受国家政策影响大等特点，决定了房地产企业的投资风险。

由于城市用地指标日益稀缺，购买土地价格呈现不断提髙的趋势，一旦政策导向出现偏移，处于建设期的房产企业会面临不可挽回的局面。

银行若对房地产企业进行信贷调控政策，使得其对自有资金能力、融资能力的要求大大提高，从而更加大房产企业得投资风险。

那么在我国深化改革、经济转轨时期的房地产企业如何进行投资决策与风险控制，就是今天我要研究的课题。二、文献综述

（一）我国房地产企业现状

（１）房地产企业特性、作用�崳�

房地产企业具有不可移动性、商品性、高价值性、政策引导性。

基于房地产的以上特性，决定了房地产企业作为一种独立性企业存在着，同时也是具有基础性、先导性、风险性的产业。

（２）房地产项目风险管理�崳�

我国关于房地产项目的风险管理开始于1998年，由卢有杰、卢家仪编写的《项目风险管理》的出版代表了我国房地产项目的风险管理研究拉开了序幕。之后，国内学者对房地产项目的风险管理从各个方面展开研究，并在研究中与实际房地产项目相结合，产学研相结合，对项目开展提供一定的参考价值。国内在房地产项目风险管理研巧成果方面主要分为了三类，分别是房地产项目开发投资的风险管理研究、房地产项目中风险的识别和评价理论方法研究、某一具体行业或类型房地产项目的风险评价研究。�崳姡崳姡崳�

宋娜娜，张利军（2009）在对房地产项目研究中，将重点放在房地产价格和收益的角度上，通过介绍房地产价格的变化规律，探讨VAR方法在房地产收益波动性度量中的应用。在实证研究方面，通过对上海住宅项目和办公楼项目的价格指数按照时间序列进行分析，对其存在的收益风险进行研巧。本文的结果表明，价格指数特征可以通过SV模型进行表现，同时，对房地产价格在未来某一时间点的变化预测能够对房地产未来投资方向问题、房地产过热间题、房地产未来的风险管理管理提供一定的参考价值。�崳�

唐燕（2010）分析了房地产项目中的不同阶段的风险问题，并对每一阶段中可能出现的风险进行了识别、评价，并给出了对应的控制措施。对房地产项目风险识别及评价方法��

黄海滨，高立军（2009）主要研究当前房地产项目风险管理存在问题，在文章中运用了项目生命周期管理理论，构建了项目全生命周期所有阶段风险管理的对应矩阵，并最终搭建了对项目全生命周期所有风险进行管理的体系框架，对房地产项目的风险管理提供了较全面的参考价值。�姡�

聂坤（2009）结合当前房地产项目的特点，认为房地产的投资比较热口，在这种情况下，更应该在项目投资前对风险问題进行分析，对于项目生命期内实现意外和风险及时给出应对措施，避免不必要的损失。

从国内对房地产项目风险管理总体来看，主要集中在房地产项目的投资风险、房地产项目风险的识别方法、评价方法、控制措施，并在某些具体项目中实现了理论研究与实践相结合的目的。主要通过结合具体环境对项目风险进行定性分析，在评价风险过程中可能用到定量评价的相关方法。接下来，国内对房地产项目的风险管理研究应该更多引入具体项目，在实际项目数据中提供相应的指导措施。�崳�

（二）国外研究现状

（１）风险管理国外研究现状�崳�

风险管理在国外的理论研巧较早集中在英国和美国。最先开始于1756年左右，由英国学者Jomes Dodson开始研究，他主要对风险出现的规律展开分析，代表作品为《保险学讲义初稿》一书。�崳�

美国学者对风险管理的研究开始于1931年，是由美国管理协会（AMA）保险部最先提出，开始除了风险研究之外，还研究过风险管理在保险上的应用。      1932年，在美国掀起了研究风险管理的浪潮，明显的标志就是纽约经纪人的成立。到了20世纪50年代，由于美国发生了系列经济问题，使得风险问题的重要性突显出现，众多学者开始展开研究。1950年，美国多位学者如莫布雷（Mow bray）对＂风险管理＂给出了概念化的研究。从而，风险管理和其他学科一样独立出来，其发展在西方资本主义国家更有療原之势。如今，各个国家的风险管理一般准则都是在1983年的美国年会上通过的101条风险管理准则基础上进行管理。

20世纪初，由于全球范围内经济的多方面发展，风险管理的研究在全球范围内广泛研究，并且在企业的管理范畴内，陆续开始考虑了风险管理这一关键因素。在企业中风险管理得到广泛应用主要依靠法国管理学家Henri Fayol，他提出了风险管理在企业管理中的重要性，并指出风险管理可Ｗ通过控制企业其他管理类型，创造利润最大化的效果。�崳�

（２）房地产项目风险管理国外研究现状�崳�

20世纪60、70年代，国外学者开始对房地产中的项目风险有了实质上的研巧。如P．Sindt（1998）在《房地产投资分析和应用》中对房地产项目投资风险进行了详细的描述，并对投资出现的问题进行了实质上的探究。

Gaylon.E.Greer（2009）在《房地产企业投资分析》中主要分析了房地产投资决策的多样性以及相对应的收益问题。国外房地产的投资开发项目如雨后春笋般出现，投资规模更是＂一山比一山高＂，项目风险管理的地位节节攀升，国外新的理论和方法也是层出不穷，大大提髙了项目风险管理的在实际项目问题中的应用，可说，对全球范围内的经济做出了不可磨灭的贡献。

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三、范文提纲

引言：新形势下的房地产企业投资决策与风险控制

现阶段我国房地产企业的发展背景、目的与意义

房地产企业的背景

房地产企业的目的与意义

二、房地产企业的投资现状

   1、我国房地产企业投资环境与现状

   2、房地产企业投资过程

   3、影响房地产企业投资的因素

三、房地产企业的投资环境风险研究

   1、房地产企业投资环境条件

   2、房地产企业的投资环境风险类型

四、房地产企业的投资风险的控制

   1、房地产企业的投资风险控制原则

   2、房地产企业投资风险控制的方法

五、房地产投资项目的可行性研究

   1、可行性研究的作用与依据

   2、可行性研究的内容

六、结合实例阐述房地产企业投资决策与风险控制

七、结论与展望

1、本文的结论

2、今后的展望

八、致谢

四、参考文献

   1、俞明轩，房地产投资分析。中国人民大学出版社，2002

   2、彭勇行，管理决策分析。  科学出版社，2000

   3、卢友杰，卢家仪，项目风险管理。清华大学出版社，1998

   4、严武，风险统计与决策分析。经济管理出版社，1999

   5、刘正山，房地产投资分析。东北财经大学出版社，2000

   6、威廉姆.B.布鲁格曼，杰弗瑞.D.费雪，房地产金融与投资。东北财经大学出版社，2000

   7、P．Sindt，房地产投资分析和应用。1998 

   8、Gaylon.E.Greer（2009）在《房地产企业投资分析》

   9、季爱东，房地产市场发展状况评析。中国房地产金融，2003

   10、王军，房地产企业风险管理研究，硕士范文

   11、宋娜娜，张利军，房地产项目开发与投资风险，2009

   12、黄海滨，高立军，当前房地产项目风险管理存在问题，2009

   13、聂坤，项目投资前对风险问題进行分析，2009

   14、董黎明，胡建颖，房地产开发经营与管理，北京大学出版社，1995

   15、张朝鲁，房地产投资分析与控制，硕士范文，2005