建德市房地产市场现状与发展趋势的研究-开题报告(一)

一、文献综述

（一）研究背景

     房地产业是国民经济的重要组成部分,是能提供大量财政收入的产业部门。如同房地产业在国民经济中的地位,县域房地产是县域经济的重要支柱之一,是县域经济的主要增长点。房地产市场的持续快速发展,使得地方政府的财政收入大幅增加,因此有充足的资金来进行城市各项基础设施建设。反过来,县域经济的发展状况又直接影响和制约着房地产业的发展,县域政府通过加大招商引资力度等措施,加快发展县域经济,县城基础设施建设日趋成熟和完善,为房地产开发提供了良好的投资环境和投资机遇。

（二）对当前房地产市场现状的研究

   由于房地产一直是热点问题。综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：

   房地产作为最重要的生产要素、生活资源，由于具有位置固定、不可移动；独一无二；供给有限；寿命长久；价值较大；用途多样；保值增值等特征，一

直以来被作为重要的财富与投资品受到热捧。既然是市场，那么就从最基本的供求关系来入手分析。

   在我国经济社会经过改革开放 30 多年后从高速增长转为中高速增长，经济结构优化升级，经济发展动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动的转变的经济“新常态”下，房地产行业盲目建设导致供需结构严重失衡，库存积压严重。

    房地产供需矛盾尤以需求已饱和、购买力不足的三四线及以下的城市和中西部地区突出，区域分化严重，大量库存偏置集中，去库存需要打持久战。短命建筑多，浪费严重，“棚改”担子重，保障性住房建设出现的新问题多 。

    从宏观的角度来看，李铮在《我国房地产市场现状分析及策略探讨》中指出，从需求方面看，中国大规模的城市化带动了房地产消费的刚性需求，伴随着城市建设的大规模拆迁改造和人民生活水平的提高，推动了房地产消费的改善性需求，还有股市和的疲软和我国投资渠道较为贫乏的原因，无疑使房地产更具投资吸引力。从供给方面看，住房制度改革使房屋的供给方式从以分配为主转向以购买为主，进一步刺激了房地产市场的升温。由于地方政府有土地垄断权，且土地是稀缺资源，导致土地出让金水涨船高，增加了房地产的成本。

    从县域的相对微观角度来看，何红在《县域房地产发展影响因素分析》中认为，县域房地产发展的影响因素主要有城镇化发展水平、经济发展水平和制度政策三方面。金贯桥在《县域房地产市场面临的形势及对策》中指出，县域房地产市场面临的问题有，商品房价格阶段性涨幅过快，商品房供应结构不够合理，土地出让金等收费相比往年有

大幅度提高。张鸣峰在《县级城市房地产市场发展现状及存在的问题》中提到，县域房地产存在的问题有：价格波动幅度大，购房者持币观望，缺乏合理规划，消费群体少。石江平在《县域房地产市场调查与分析》中说明，人均住房面积水平偏高，房价收入比偏高，房屋租售比偏离房产价值，房地产功能错位，投资购房比超出警戒线，房价回调难度比大城市高。

（三）对未来房地产市场的展望或建议

     各文献对房地产市场指出的问题不少，同样也给出了不少建议或者改善的策略。

     宏观上，严格执行《城乡规划法》，科学规划城镇体系建设；合理进行生产力布局；建立以地级市为单位的房地产区域动态发展监控系统；建立对房地产业开发建设所有环节的责任终身追究制，减少行政乱作为；积极探索、创新资产信托投资、中国资产证券化之路的政策环境。微观上，应避免盲目投资，精确定位、

精细化开发、差异化发展；从以新开发、增量为主到存量资产经营的发展模式转

变；利用运用现代信息化技术改造房地产业、提质增效。

    继续扩大旧城改造，特别是城中村改造。依据住房建设“十一五”规划，继续保障廉租房、经济适用房建设。适当提高住房建设开发强度。县城土地资源日益紧缺，目前状况下规划容积率不高，开发成本却逐步增高。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。坚持正确的舆论导向。保障措施有融资多元化，引进外地房地产开发商，坚持可持续发展的思路。

    区分房产需求的性质，大力支持基本需求和改善性需求，抑制投资性特别是投机性需求。在大力发展商品房市场的同时，积极推进经济适用房和廉租房政策的实施落实。规范土地供给流程，引导房地产供给合理化。加强宣传，树立正确的住房消费理念。

    正确认识房地产市场重要作用、发展趋势和政策调控目标。一是在持续经济增长的动力支撑下，房地产价格一定程度的上涨是基本趋势。加快金融产品创新，规避资金集聚风险。县域房地产开发热的背后，实际上隐藏了县域金融市场拓展的问题，因此建立和完善多层次、多功能的金融市场，以避免资金过分集聚于房地产市场，是目前各金融机构亟待研究解决的问题。加强监测分析和预警，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。