中国房地产现状及未来前景分析-开题报告

（一）国内研究现状

房地产业作为国民经济的一个基础产业，具有市场需求容量大、影响产业链长等特点，其对促进经济增长、改善产业结构的重要作用已是广大学者的共识，所以房地产业的现状以及未来的前景也成了国内广大学者的重点研究对象。对于房地产市场，侯孝国（1996）认为房地产市场存在不完整、不完全、不规范、房价偏高、不健全、不协调等问题，并提出合理规划房地产开发规模、调整房地产开发结构、合理规划房地产开发布局、加强房地产业立法、积极推进市场体系建设、推进住房制度改等对策等多方面进行设想，希望通过各种规划和改革来促进房地产的平稳发展；高波（1998）则认为必须进行制度创新，建立起一套适合于房地产产权交换的制度，来促进房地产市场的发展和规范化运行。宋春华（1995）指出必须发挥城市规划对房地产市场的调控作用，通过加强对土地出让的计划、规划管理等措施引导房地产业健康发展；郭鸿懋（1998）认为房地产业发展应以推动国民经济发展、实现优质生产、形成规模经济、实现经济、社会和生态的协调为目标取向，并以此为基础提出城市房地产产业政策应包括投资导向政策、市场行为规范政策、产品质量管理政策、产品技术开发政策、产业规模政策、产业金融扶植政策、房地产开发成本和产品价格管理以及政府行为等八项内容。 　　还有一些学者从如何促进房地产业成为新的经济增长点的研究目的出发，对房地产业发展问题进行了有益探讨。印坤华（1998）分析了房地产业成为新经济增长点的制约条件，指出地区经济发展水平和居民收入水平、房地产资源配置方式、投资体制和约束机构、金融服务体系、法律保障五个方面是约束房地产业发展的主要因素，在此基础上提出分地区分层次分阶段推进住房制度改革、强化一级市场土地供给的计划调控和规划约束、降低交易成本、理顺市场房价、放开搞活房地产二、三级市场、发展房地产金融和住房金融、推进市政公用配套部门的经营机制改革等房地产业政策调整的基本思路：田吉龙（1998）、邹东涛（1998）等指出，深化住房制度改革、激活房地产市场是使住房建设成为经济增长点的重要途径，即通过终止福利性实物分房促使城镇居民“愿意买”，同时通过提高收入、公积金制度、降低房价、发展住房金融业务等措施解决“买得起”的问题。 

（二）国外研究现状

　“空头大师”查诺斯曾表示：“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上。　查诺斯的说法“看似耸人听闻，但不无道理”。中国的房地产泡沫是迪拜的3至4倍，房价回落是长期趋势，未来两三年中国城市房价有一半以上的调整空间。2007年、2009年的经验显示，疯狂信贷政策注定不能持续；其次要考虑房价收入比等指标所显示的房地产泡沫崩溃的危险。2010年，英国时事周刊《经济学家》也警告称，世界经济特别是中国等新兴市场的泡沫有破灭的危险。信用过剩也就是流动性过剩，指有过多的货币投放量，这些多余的资金需要寻找投资出路，于是就有了投资、经济过热现象，以及通货膨胀的危险。

2009年12月13日，美国知名经济学家、《非理性繁荣》作者罗伯特•希勒教授在北京重申了自己对中国房地产市场的看法，直言中国大城市房价已经涨过头存在泡沫。这位美国国家经济研究局研究员称，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例，中国应该让房价低一点，目前快速增长的房地产价格，有些像泡沫，我肯定不会在中国买房地产。12月9日，罗伯特•希勒对上海的房价表达过“毋庸置疑”的担忧。相对于一些经济学家、市场分析师而言，更多的是国际上的一些知名媒体，纷纷以新闻报道或评论或预测等各种形势，表达了对中国房地产泡沫的关注或看法或警示。曾于2007年在美国次级债危机发生之前多次发出警告的《经济学家》也警告称，世界经济特别是中国等新兴市场的泡沫有破灭的危险，中国的房地产存在泡沫危险。《泰晤士报》的一篇报道指出，实际上，中国经济已经出现了过剩的迹象，许多商用地产都在空置。《新闻周刊》的一篇报道称，中国新增贷款超过预期，货币供应以创纪录的速度扩张，更加大了信贷膨胀，导致房地产泡沫和通胀的加剧。《华尔街日报》也曾刊文论述中国可能出现的房地产泡沫，过度投资可能会引发滞涨、土地价格飙升等问题。《时代周刊》曾载文称，房地产业的复苏是中国经济走出全球性衰退的关键因素，但是房价这种“多泡”式的增长趋势，也将加剧房地产业滑向不稳定、危险的泡沫经济。尽管大多数观察家认为，中国的房地产市场还不是泡沫，但预防房地产泡沫经济已经成为今天中国政府面临的最大挑战之一。

而且，多家外国媒体在报道中不约而同提到中国应注意日本的前车之鉴问题：中国的房地产看上去“疑似”当年日本市场崩盘前的状况：大的开发商严重依赖金融高杠杆即利用银行贷款来发展房地产和所谓“价格永远上涨，利率永远走低”的概念。一旦价格下跌且利率上升，中国可能会重演日本泡沫经济破裂一幕。英国《金融时报》首席经济评论员马丁•沃尔夫撰文指出，上世纪80年代，日本政府通过实施借款成本接近于零和支持浪费性投资的货币政策，化解了经济问题的挑战。过去20年间，日本经济的年均增长率为1.1%。目前，日经指数相当于20年前四分之一的水平。日本政府的净负债和债务总额占GDP的比例，分别从1991年的13%和68%，升至2010年预期中的115%和227%。日本的经历有力地表明，即使施行持续的财政赤字、零利率和定量宽松的货币政策，也不会导致美国等泡沫后经济体通胀飙升。它同时表明，摆脱此类过度行为，将是一个长期的过程。目前，哪个国家需要吸取这个重大教训呢？答案是：中国。

二、^范文提纲

房地产

房地产的含义

房地产的分类

中国房地产的发展历程

房地产发展的五个阶段

中国房地产行业发展特点

中国房地产投资和销售情况

房地产开发投资完成情况

商品房销售和待售情况

房地产开发企业到位资金情况

中外房地产市场对比

4.1中国房地产市场情况

4.2美国房地产市场情况

5.中国房地产未来发展前景

5.1国家各类调控政策对房地产市场的影响

5.2中国房地产未来发展趋势猜想

三、参考文献

[1]朱立，我国房地产业发展问题研究综述:乱象还是复杂系统?.中国^范文网，2014

[2]刘洵蕃， 周敏敏. 我国房地产业的发展与政策. 深圳大学学报（人文社会科学版），1989（3）： 1-11 [3]张秋舫. 发展社会主义房地产业的理论分析与政策措施. 北京大学学报（哲学社会科学版）， 1990（4）： 30-37 [4]高波. 中国房地产市场发育和规范化运行的制度分析. 南京大学学报（哲学·人文·社会科学）， 1998（4）： 104-111 [5]宋春华. 房地产业发展与城市规划调控. 城市规划， 1995[6]印坤华. 关于房地产业成为国民经济新的增长点若干政策问题的思考. 财经研究， 1998（2）：24-28 [7]金逸民. 我国住宅产业的现状及其发展对策. 中国人口资源与环境， 1997（12）：72-77 

[8]田吉龙. 加快城镇住房制度改革使住宅业真正成为新的经济增长点. 中国软科学， 1998

[9]郭鸿懋. 城市房地产产业政策的目标取向与内容设计. 南开经济研究， 1998

[10]邹东涛. 住房建设：新的经济增长点. 管理世界， 1998： 110-115 

[11]侯孝国  陈宁宁  ,国有企业改革回眸:艰难的市场化探索,1996

[12]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程,2009. [13]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊),2010 [14]陈波.我国房地产市场现状及发展趋势分析[J].辽宁广播电视大学学报,2007

[15]樊刚. 寻求房地产市场再增长的动力[J].时代周刊,2004

[15] 武凌雅. 2015年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况.国家统计局,2015