中国房地产业的泡沫危机_开题报告

（一）国内研究现状

•   中国房地产市场在2016年持续“过热繁荣”，一、二线城市房价涨幅居高不下，原本取消限购的部分大中城市被迫重新限购。中国房地产价格的疯狂上涨让外界关于“泡沫即将破裂”的担忧再次兴起。

•   泡沫到了再不收拾就要崩盘的地步，严重干扰了中国实体经济的发展。海通证券数字：2016年8月居民房贷高达5286亿元，比去年同期增长接近1倍，占当月7969亿元实体经济贷款的比例约三分之二。地产的泡沫越来越大，意味着越多的贷款流到房地产行业，实体经济越被冷落。

•   中国会一步一步走向资金虚空，成为资金外流主要国家。

（二）国外研究现状

•    世界三大泡沫，美国的股票，日本的债券，中国的房价，已经是没什么可说得了。但是人民币被纳入IMF特别提款权（SDR）货币篮子从今年10月1日起就将开始实施。中国的资产价格将逐步跟国际接轨，不可能偏离国际水平太多，目前部分地区过高的房地产价格大概率要下行。

•   希腊债务危机彰显房地产泡沫的破裂、日本虚高房价引发二十年经济衰退、东南亚金融危机下的香港楼市、越南金融危机与房地产过热、迪拜债务危机:过度膨胀的房地产难逃崩溃命运、前车之鉴:香港、海南的房地产泡沫。

（三）国内分析原因

••••••   房价虚高的原因，专家认为首先在于社会巨大的贫富两极分化。套用一句楼市中人的口头禅，叫“穷人知道自己有多穷，不知道别人有多富。”

•   有钱人的钱自然不同穷人的钱，有钱人的钱名为资本。资本最大的特性就是食利性，就是追求高利润。在中国，近年来，制造业都不如楼市升值之离谱，而股票市场则风险巨大，楼市实是一个获利丰厚快速风险很小的投资标的，GMO报告称，最近已出售说我房产有五分之一空置。估计，投机者拥有房地产所占比例还远远高于此数。

•   高房价的根本原因是利益，从房地产的收入已经成为每一个地方政府的绝大部分收入。随着财税上挂，集体企业破产，央企对各种行业的垄断，中央对全国财政的持有比例快速增加，与之对应的是地方政府收入的减少。在这种情况下，地方政府一方面要维持高昂的行政成本——公车，考察，招待，编外人员工资等费用；另一方面又要以各种优惠（也就是减少地税）政策吸引投资，这就使地方政府不得不想办法节流并增收。那么大家目前看到的普遍的节流就是减少对公共事业的投入，比如医疗和教育；增收的办法就是提高土地成本，也就提高了房价。

（四）国内未来发展趋势

••••••    从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

•   保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。

•   目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。

（五）国内未来解决措施

••••••    如何治理房地产市场泡沫？中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海告诉《环球时报》记者，为了保持实体经济健康发展，应适时出台各种形式比较适合的房地产税制度，或者对货币政策进行适度的有针对性的收缩。•   高房价明显挤压了实体经济的发展，吸引了大量的社会资金流入房地产，或者把本应流向实体经济的资金导向了房地产，而且地方政府税收冲动，也助涨了这种“脱实向虚”的趋势。

•   张成思持相对保守观点，他认为目前不宜也很难大幅度对楼市进行调控。他告诉《环球时报》记者，在中国经济下行周期，房地产税推出的可能性几乎没有。他给出的“药方”是资本市场，他认为资本市场改革可能是攻克房地产市场困境的“他山之石”。“如果能通过资本市场给技术创新型企业以极高的溢价率和回报率，可以有效引导金融资本分散投资，提高经济结构转型效率，”但张成思强调说，这种政策效果的实现，必须有完备的法律法规体系作为基础。

二、^范文提纲

引 言：

1.国内外房地产业发展的现状

1.1国内房地产业发展的现状

1.1.1 房地产的概念

1.1.2 房地产的现状

1.1.2.1 主要大城市的现象

1.1.2.2 小城市及农村的现象

1.2国外房地产业发展的现状

1.2.1世界三大泡沫

1.2.2 举例几个国外房地产发展的现状

2.分析了国内产生这些结果的原因及危害

2.1评价房地产形势的指标

2.1.1房价收入比

2.1.2房租收益率

2.1.3空置率

2.1.4还贷/收入比

2.1.5房地产投资占GDP比例

2.2高房价带来的危害

2.2.1高房价的第一个危害

2.2.2高房价的第二个危害

3.房地产的历史演变

3.1中国房地产简史

4.国内未来发展趋势

4.1房地产调控政策会进一步宽松

4.2较高的住房自给率和人口将影响房地产市场预期

4.3经济增速放缓将影响房地产市场持续回暖

4.4商品房去库存尚无有效手段

4.5房地产企业加快合作和转型

5. 国内未来解决措施

5.1如何让泡沫不破反而变小

6.房地产市场群众调查报告

6.1对龙泉本地人的住房需求调查总结

三、参考文献

著作：

[1]崔林.[ 高房价还能撑多久] [M].湖北省武汉：武汉大学出版社，2010年05月

[2]金圣荣.[ 中国楼市大趋势] [M]. 北京市海淀区，第1版 (2011年6月1日)，共257页

期刊文章：

[3]王振华. [中国房地产行业发展现状及未来发展趋势] [J].《中国市场》，2012年第45期

电子文献：

[4]周红.[王健林：中国房产泡沫史上最大 限购限贷没起效][Z].第一财经日报 ://sz.house.ifeng.com. 2016年09月30日

[5]舒叔.[中国房地产泡沫戏一波未平一波又起][Z].发现者说-微头条(wtoutiao.com). 2016年09月29日

[6]无名氏.[一针见血治好中国房地产泡沫，不破反而缩小][Z].微看点.南阳新闻 :// .nanyangshi.com. 2016年09月30日

[7]无名氏.[为什么说近期中国房地产依然会继续上涨？][Z].搜狐网  ://mt.sohu.com/ 2016年09月27日

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[9]袁晓澜. [“以房养老”试点方案需解决多个难点] [Z]. 新京报.第B15：黄金楼市•聚焦   ://epaper.bjnews.com.cn/html/2013-09/27/content_468157.htm?div=-1. 2013年09月27日

[10]田刚.[全球这6大城市房地产泡沫风险最大][Z].一财网 ://finance.huanqiu.com/xiaofeil/loushi/2016-09/9498104.html. 2016年09月27日

[11]田刚.[10年之后我们可能穷的只剩下房子][Z].东方财富网 ://finance.huanqiu.com/xiaofeil/loushi/2016-09/9504255.html. 2016年09月30日

[12]贺超.[ 房地产大中城市九成在上涨 舆论热议如何挤泡沫][Z].环球时报 ://finance.huanqiu.com/xiaofeil/loushi/2016-09/9488383.html. 2016年09月27日