康汽大厦总部大楼可行性研究报告-开题报告

（一）、可行性研究简介

自20世纪30年代作为一种组织管理方法对工程项目进行评价，使美国田纳西河流域开发项目获得成功之后，可行性研究这种仅限于经济评价的报告在工业发达国家成为建设项目开发程序的一个环节。

随着科技技术、市场经济和管理科学的高度快速发展，在不断总结过去经验的基础上，可行性研究理论也得到了不断的完善和发展，至今已成为世界公认的项目评价方法。在项目投资决策之前进行可行性研究，不但有助于减少或避免项目投资失误，而且有助于项目的顺利实施和推进，总的来说，可行性研究对项目投资决策有着非常重要的作用：作为项目建设立项的依据；作为向银行申请贷款或筹资的依据；作为工程设计和建设对的依据；作为向当地政府和环保部门申请建设执照的依据；作为项目与各有关部门签订合同或协议的依据；作为企业安排项目计划河实施的依据。

（二）国外可行性研究的发展历史

西方最早推行可行性研究方法的是美国，通过采用这套方法，实现了对河流流域地区良好的开发和综合利用，二战后，随着现代科学技术和管理科学的高度发展，技术经济问题越来越复杂，为了开发新产品，减少投资风险，需要采用科学方法对项目实施进行预测、分析、论证。因此20世纪60年代以来，可行性研究迅速成为投资决策前的一个普通工作阶段，并且形成了一整套系统理论的科学方法。这种方法在以世界银行为代表的国际经济组织对发展中国家的贷款或援助醒目中迅速推广。

（三）国内可行性研究的发展历史

     在可行性研究理论发展的国际大环境下，我国的可行性研究理论也随着我国经济和社会的升华而得以完善。1952年，我国财政委员会颁发了《基本建设工作暂行管理办法》，这是建国以来第一个关机基本建设程序和项目的管理文件。

     我国从20世纪80年代初开始强调项目可行性研究的重要性。80年代初以后，我国对外开放，大量出现外商企业以后，才越来越普及，从只允许有资格的机构发展到现在的主办人自己或一些政府机构以及很多的中介机构都可以编制可行性研究报告。1983年国家计委正式颁发了《可行性研究实行管理办法》；我国工业项目可行性研究编制的主流模式主要参照1978年联合国工业发展组织（UNIDO）的《工业可行性研究编制手册》，在国家计委于1981年正式下文并明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术论证阶段，纳入基础建设程序”之后，中国投资银行编写了《工业贷款项目评估手册》，并于1984年正式开始实施。国家计委编写了《国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，规定大中型工业交通项目，重大技术改造项目，利用外资项目，技术和设备引进的项目，都必须进行可行性研究。并对可行性研究的原则，编制程序，编制内容。审查办法等做了详细规定。这些规定一直沿用至今，成为可行性研究、编制和写作的标准和模板。90年代初至今，可行性研究理论基础得到了进一步的实施，并有主要在工业项目领域应用向其他专业河领域渗透。进入21世纪以后，中国国家计委在2001年9月委托中国国际工程咨询公司编写《投资项目可行性研究指南》，为我国新世纪各类投资项目的可行性研究指明了方向。

（四）为确保向拟建项目的投资者提供可靠的决策依据，编制可行性研究报告应注意解决以下几个问题：

（1）从实际出发，按经济规律办事。编写可行性研究报告一定要从实际出发，以实事求是的态度，认真、全面、严谨地做好调查分析工作，收集准确可靠的数据，通过科学的分析和论证，冷静中肯的评价有关项目建设的必要性河可行性，并选择技术上合理、经济上核算、经济风险尽可能小的最优方案和最佳时机，得出可靠的结论。

（2）编写报告必须尽可能掌握与项目有关的专业知识。可行性研究分析是一项十分复杂和艰苦细致的内容及许多专业知识性很强的问题，为此必须组成一个专家小组。一般来说，小组经济方面河技术方面的人员构成比例以3:7为最佳。

（3）重视不确定性因素的分析研究。可行性研究的核心是要求提供合乎理想而且可靠的经济效益的评价。在对经济效益的论证过程中，所使用的数据，如产品成本、产品销售、利润额、贷款还本付息等资料，不管用何种方法得出，大部分都是来与预测和估算的，与将来实际情况会有相当大的出入，也就是说这些数据中含有不确定性的因素。这些不确定性因素的变化会影响到项目的经济效益变动，给拟建的项目带来潜在的风险，可能会造成决策失误。这种对建设项目的一些不确定性因素变化而引起经济效益的变化以及变化程度的分析，称为不确定性分析

    

二、^范文提纲

1.项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

1.1.2开发企业基本情况

1.1.3集团公司基本情况

1.1.4咨询公司基本情况

1.1.5研究工作界定与依据错误

1.1.6项目建设规模、内容和进度

1.2研究结论

1.2.1宏观环境分析的总结

1.2.2关于市场前景的预测

1.2.3投资估算和资金筹措

1.2.4关于项目的综合评价

2.项目投资于市场研究

2.1投资环境分析

2.1.1宏观经济环境分析

2.1.2宏观调控政策分析

2.2区域房地产市场分析

2.2.1杭州商业地产市场

2.2.2余杭区房地产市场

2.2.3余杭区的土地市场

3.项目分析及评价

3.1地块分析

3.1.1项目位置

3.1.2地形、地势

3.1.3项目现状

3.1.4附近交通

3.1.5周边配套

3.1.6周边规划

3.2项目分析

3.2.1项目所在区域内同类商业房地产分析：低端写字楼聚集，高端写字楼较少；大型商业缺乏

3.2.2项目所在区域内其它房地产（住宅房地产）分析：大多数地块已有所属，众多开发商看好

3.2.2.2在建楼盘：万科地块

3.3项目评价

4.市场定位及项目评估

4.1项目概况

4.2项目定位

4.2.1客户定位

4.2.2租金定位

4.3项目评估：出租率预测

5.项目开发建设进度安排

5.1有关工程计划的说明

5.2投资估算与资金筹措

5.2.1项目总投资估算

5.2.2资金筹措的说明

5.2.3投资使用的说明

6销售及经营收入测定

6.1物业经营收入的估算

6.2销售税金及附加测算

7.项目财务与敏感性分析

7.1项目财务分析

7.2项目敏感性分析

附件

三、参考文献

[1]王立国，王红岩，宋维佳《工程项目可行性研究》.北京：人民邮电出版社，2002

[2]投资项目可行性研究指南编写组.《投资项目可行性研究指南》.中国电力出版社，2002

[3]于守法，李开孟主编.《投资项目可行性研究报告编写范例》.中国电力出版社，2003

[4]马彬主编.《投资项目管理法规应用手册》.中国科技文化出版社，2004

[5]沈建明著.《项目风险分析》.机械工业出版社，2004

[6]国家发展改革委，建设部发布.《建设项目经济评价方法与参数》.中国计划出版社，2002

[7]曹玉贵著.《投资项目经济评价理论与方法》.黄河水利出版社，2006

[8]王维才著.《投资项目可行性分析与项目管理》.冶金工业出版社，2002

[9]王五英，于守法，张汉亚主编.《投资项目社会评价方法》.经济管理出版社，1993

[10]胡征宇，张子平，张婵君.编制投资项目可行性研究报告应注意的几个问题.《中国工程咨询》，2006，（7）：33-34