房地产开发项目风险控制的研究——以万达商业广场为例_开题报告

一、文献综述

房地产业是有关房地产投资，开发、经营、服务的第三产业，具有基础性、带动性、先导性和风险性，其发展的好坏不仅关系到国民经济的稳定和发展，还关系到百姓的安居乐业。上世纪80年代以来，我国改革了住房制度和土地使用制度，进一步推行住宅商品化政策，房地产业发展突飞猛进，城市建设和人民居住环境因此得到极大地推动和改善，也令开发商收获了丰厚的利润。但鉴于房地产开发项目具有很大的不确定性，其中任何一个环节出现问题都可能造成投资失败，使开发商面临财务危机和破产风险。因此，思考和审视房地产开发项目，探讨其中存在的风险及其管理，是学术界和实业界所面临的重要任务。随着近年来房地产的快速增长，开发商在获取丰富利润的同时也承担着巨大的风险，在房地产业内、外部资源不断整合的过程中，必然出现多种不确定因素影响其健康发展。房地产开发项目风险管理正是利用科学合理的措施，管理和处置各种项目开发风险，这不仅有利于该项目的开发商减少和控制各种经济、决策、技术等风险，还对房地产开发企业的正常、健康经营具有重大意义。

（一）国外研究现状 

风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。 

对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L・Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。 

另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现代投资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。 

目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如Thomas 和Jackson 通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。 

（二）国内研究现状 

20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。 

由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。

二、^范文提纲

内容摘要

引   言

1.1  决策风险

1.2  经营风险

1.3  技术风险

1.4  市场风险

1.5  政策风险

1.6  社会风险

1.7  金融风险

2  房地产开发项目风险评估

2.1  风险评估的含义及主要任务

2.2  房地产开发项目风险因素评价

3  房地产开发项目风险管理对策

3.1  风险管理策略

3.1.1  风险规避

3.1.2  风险监控

3.2  风险应对计划

4  万达商业广场项目风险管理实例分析

4.1  万达商业广场项目概况

4.2  万达商业广场项目风险识别

4.2.1  投资决策阶段的风险识别

4.2.2  项目开发前期阶段的风险识别

4.2.3  建设阶段的风险识别

4.2.4  租售阶段的风险识别

4.3  万达商业广场项目风险评估

4.3.1  万达商业广场项目投资决策阶段的风险评估

4.3.2  万达广场项目开发前期阶段的风险评估

4.3.3  万达广场建设阶段的风险评估

4.3.4  万达广场租售阶段的风险评估

4.4  万达商业广场项目风险管理对策

4.4.1  万达商业广场投资决策阶段的风险应对策略

4.4.2  万达商业广场开发前期阶段的风险应对策略

4.4.3  万达商业广场建设阶段的风险应对策略

4.4.4  万达商业广场租售阶段的风险应对策略

5  结论

三、参考文献

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