我国保障性住房融资过程中的问题及对策研究专业土木工程_开题报告9

（一）研究的背景

住房是人们生存的最基本条件之一，也是影响社会稳定发展的重要因素。随着我国工业化进程的加快，城市人口不断增加和集中，有限的土地资源承受着逐年上升的需求压力，“僧多粥少”的局面日趋严峻。近几年，商品房价格随着土地价格水涨船高，早已远远地超过了大部分居民的购买能力。在市场机制作用下，低收入家庭显然更难解决自身的住房问题，因此，政府需要通过采取一系列措施来保障这些居民的生存权，保障性住房的建设势在必行。如何在保障性住房的建设中构建和创新多元化融资模式，突破资金瓶颈，是解决好这一难题的关键。本文正是基于我国保障性住房建设面临的融资问题，借鉴国外保障性住房建设经验，探讨了适合我国国情的保障性住房建设融资模式，以期解决我国保障性住房建设的融资瓶颈问题，保持我国房地产业和谐健康发展。 

（二）国内外研究的现状

1、国外研究现状

在20世纪20年代解释芝加哥住房格局时，伯吉斯（E．W．Burgess）首次提出了住宅过滤理论。美国学者麦克唐纳德（Mc Donald）提出了住房“过滤模型”。他认为住房“过滤”是指住房交易市场中，随着时间的推移，起初为较高收入房客建造的住房，其质量下降，因而引起房价也下降，高收入者为了享受更好的居住环境，将会舍弃现有环境较差的住房，而低收入者可以继续使用该住房的过程。

劳瑞（Lowry，1960）在20世纪60年代，提出了过滤的主体是住房，而非各收入阶层，是由住房本身市场价值的变化引起的。他认为过滤就是在统一价格指数的背景下，原来已存在住房的实际价值的变化。20世纪70年代，斯威尼（Sweeney）创立了“过滤模型”的基本构型，该模型考虑了不同收入阶层以及不同等级住房之间的市场供求关系，在住房一级市场和二级市场联动的背景下，从微观机理的角度比较准确的反映了住房市场运行的内在变化规律。住房过滤（Filter）则描述了在住房市场中收入群体与住房质量之间的相关关系。

Olsen的竞争模型认为过滤是一个重要的市场机制，其允许住房提供者进行住房供给的调整和维护，这些均使得市场向能够产生稳定价格的均衡状态变化。Braid将Sweeney模型进行了简化，建立了单中心经济增长住房过滤模型，基于房产质量为一个连续的变量，详细分析了一系列的政府政策（改造住房质量和改变人口数量等）带来的效果。

Braid认为住房的供给在短时间内是固定不变的，在政府、住房所有者以及住房消费者之间，政府的分配效应可以产生一定作用。但长期中，土地等相关要素的供给是可以变化的，并且住房出租者没有利润，财政的分配效应仅仅在消费者与政府之间发生作用。

Amott, Davidson,and Pines对Sweeney模型进行了扩展，建立了一个对于处于静态的住房市场供给方的处理方法，这一模型补充了可行的维护技术，用于改善和修复原住房质量。运用“典型芝加哥住房市场模型”，Anas等人研究了财产税、收入税以及住房补贴的相关作用，并对住房市场模型进行了科学、长远以及动态的假设。模拟的结果显示，在处于完全激烈竞争的住房市场氛围中，对每个住房政策单独考虑都是不妥的，因为政策之间存在着相互作用。

2、国内研究现状

我国对住房保障问题的研究还处于初级阶段，研究成果大多以学术^范文的形式呈现，进行深入研究并形成学术专著的不多。目前，我国学者对保障性住房建设融资模式的主要研究成果如下：

第一，关于政府政策方面的研究。

李晶指出保障性住房建设中激励不当与地方政府融资不足的问题，正在通过新的融资协议逐步解决，包括建筑公司与地方政府签订建设—移交协议、房地产投资信托（REIT）融资、保险资金投资以及使用住房公积金。

任鸿通过探究新加坡、日本、美国、德国等多个国家和地区的保障性住房政策，得出了我国现阶段应以提供廉租房为主、随着条件成熟逐步扩大经济适用房比例，政府应该是构建住房保障体系的主体，住房保障应该有相应的法规保障，政策性财税金融支持是建立住房保障体系的重要内容等启示。

潘文轩认为搭建地方政府投融资平台是当前应对国际金融危机和地方财政压力的重要措施，但同时也需要以化解地方债务偿还风险作为重点，及时建立并完善地方政府投融资平台运行的风险监控与应对机制，优化地方政府的投融资行为。

第二，关于完善保障性住房建议的研究。

苏多永、张玉香指出我国保障性住房建设进展缓慢，保障性住房供给不足的问题，并认为有效解决保障性住房供给不足问题的关键和核心是多渠道筹集保障性住房建设资金。邓中美为解决社会保障性住房建设资金来源问题，建议采用“建设-移交”（BT）融资模式。介绍了BT模式的实施方式，论述了应用BT模式的意义和可行性，提出了社会保障性住房建设的BT模式设计思路。

张蓉从保障性住房的概况入手，分析了保障性住房建设的意义，解析了保障性住房建设可能会对商品房市场产生的影响。建议对保障性住房和商品房实行两个市场、分开管理，对保障性住房要开辟专门市场，封闭运转、严格管理；鼓励引导开发商扩大自主投资和参与保障性住房建设等等。

巴曙松、王志峰认为应借鉴西方发达国家公共住房建设的经验，通过改革政府财政制度、建立新的廉租房供给模式、创新公共廉租房融资模式等方式，逐步解决廉租房建设面临的资金困局。

第三，关于保障性住房融资的研究。

张都兴在我国保障性住房融资模式探讨研究中，指出我国保障性住房建设存在着巨大的资金缺口，尤其是公共租赁住房的资金压力最大，分析了当前公共租赁住房建设和运营中长期贷款发放模式。同时，对我国保障性住房建设融资面临的主要问题进行了分析，提出了按揭贷款、百花齐放以及理财资金等多种融资新模式。

刘琳认为组建统一住房融资机构是推进住房保障建设的必要措施。以住房公积金为基础，积极吸引诸如民间资本以及银行资金等各种资金进入；通过国家财政支持或投资性贷款（采用中央财政补贴贴息的方式）支持保障性住房建设，可大大提高中央政府在住房保障方面的支出责任，为保障性住房建设的持续发展提供必要的资金来源和保障。

邓中美为解决社会保障性住房建设资金来源问题，建议采用“建设-移交”（BT）融资模式。介绍了BT 模式的实施方式，论述了应用BT 模式的意义和可行性，提出了社会保障性住房建设的BT 模式设计思路。

赵以邗通过分析我国金融市场和住房市场发展状况，认为只要完善相关配套支持政策，在部分房价较高的城市通过REITs 融资模式加快廉租住房和公共租赁房建设是完全可行的。

二、^范文提纲

1. 前言

2. 保障性住房融资的定义

2.1 保障性住房

2.2 融资

2.3 保障性住房融资

3. 我国保障性住房融资过程中存在的问题

3.1 政府拨款不足

3.2 民间资本介入不足

3.3 融资工具缺乏

3.4 监管机制缺失

4. 完善我国保障性住房融资的对策建议

4.1 稳定财政投入增长

4.2 激励民间资本参与

4.3 创新融资技术手段

4.4 完善资金监管体系

5. 结论

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