房地产项目如何实现经济效益最大化_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

随着改革的深化，经济发展水平不断提高，投资主体向多元化方向发展，工程造价管理直接关系到投资主体和承包商的经济利益，关系到全国市场的竞争规范化，建筑行业上的劳动生产率在逐步提高，以及全国的科技水平进步等一系列问题。当前我国工程造价管理的现状有以下几方面：

（1）相关法律法规不健全，政府部门管理不完善。

现今，我国各行业的法律法规体制都不是很健全，建筑业同样如此，虽然我国也制定了相关的法律、条文、法规,使得工程造价行为有章可循,但是在实施执行过程中外界因素干扰太大，如活口大,人为因素等,法律法规不健全,使得在实践贯彻中存在大量的问题。建筑行业中“有法不依,执法不严”的现象更加是屡见不鲜。

（2）工程造价缺乏竞争性。

因为受到长期的计划经济体制及建筑业自身特点的影响，我国目前的工程计价体系带有浓厚的计划经济和下令定价色彩，尽管工程造价管理部门制订了一些具有针对性的调价政策，但是都未曾取得根本性的突破，造价行政主管部门多为直接性服务，采用政府定价，因此造价缺乏竞争性。以施工企业自主定价为特征的工程计价体系有待建立和进一步完善。

（3）工程建设项目造价全过程综合管理意识薄弱。 

建设工程造价控制贯穿于项目的全过程，但是在工程建设中，普遍存在着缺乏建设项目工程造价全过程管理的意识，特别是项目前期造价管理薄弱，把建设工程项目造价管理的重点往往放在实施阶段，比较注重承包造价、建设实施过程中的造价变更和结算，而忽视了立项阶段与设计阶段的造价管理和控制。但在实际过程中，决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段都关系到建设工程的造价控制。 

（4）高素质的工程造价技术人才严重不足。

目前在国内取得工程造价师资格的专业人才相当的少，国内对注册造价工程师实行的年审考核验证制度过于简单化、形式化，缺少强有力的监督管理，所以从业人员的专业技术水平参差不齐，高级专业人才就更是寥寥无几，在取得执业资格证的人员中，真正能从事高水平工程造价管理的人员比例又非常小，还有一部分即无实践的工作经验又无实际的工作能力。 

（5）工程造价信息化管理落后。

伴随着信息技术的发展，我国工程造价管理信息化的基本框架已经建立起来，以计算工程造价为核心的工程造价系列软件日趋完善，为工程造价管理及相关活动提供信息和服务的网站不断增多。因此，工程造价管理信息化建设有了一定的基础，但也存在一些问题。比如基础设施不能够完全满足信息化建设的需求；工程造价系统的管理人员无法真正适应信息化的需求；工程造价系统信息资源采集和处理方法比较落后；工程造价信息采集系统还没有完全建立等。 

（二）国外研究现状

目前国际工程造价管理大多数符合市场经济的要求。分析目前国际上先进

工程造价管理的现状，可归纳为以下几个方面

(1)国际工程造价管理实行有章可循的计价依据。

国际工程造价管理中，工程造价计价依据是必不可少的一部分。在国际社会中，很多发达国家都十分重视全过程工程造价管理，都把工程造价作为一门专业加以建设。也是建筑经济、技术与管理高度结合的专业。以美国为例，美国工程造价管理组织称为The Association for the Advancement of Cost Engineering，简称AACE，提出的目标“全面工程造价管理”（Through Total Cost Management），它指出“在当前日益加剧的竞争环境下，全面造价管理原则和实践所体现的效益是商业和公司关心和需要的”。政府项目投资控制主要依据批准的预算。其投资和预算的确定主要是依靠已完工程造价的资料进行估算。在项目实施中进行招投标，由承包商报价，有关造价的预算工作统一委托给造价工程师进行。在比较完善的建筑市场和中介组织服务的条件下，工程价格由市场定价，而造价工程师对项目进行全过程的造价控制。 

(2）国际工程造价管理实行政府间接调控。

国际上，对于工程造价管理，政府一般采用的是间接手段管理。例如英国对政府投资项目是采取集中管理的办法，按照政府的有关面积标准、造价指标，在核定的投资范围内进行方案设计、施工设计，实行目标控制，不得突破。如果遇到不正常因素非突破不可时，宁愿在保证使用功能的前提下降低标准，也要将投资控制在预定额度范围内。政府对私人投资的项目与政府投资的项目实行的管理力度与深度是不同的，重点是要控制政府投资的项目。工程项目进行方案设计、施工设计和实行目标控制，必须按照政府的造价指标和面积标准实行，不得突破。

（3）国际工程造价管理实行造价师的动态估价。

国际工程造价管理中，通常是委托工料测量师来完成业主对工程的估价。测量师要确定工程单价不能计算的项目，就必须比较以往的同类工程和不同阶段提供的项目资料，还要结合当前建筑市场人工、材料单价的行情，以市场为重要依据进行各方面的估价，实行动态的估价。

（4）国际工程造价管理有多渠道的工程造价信息。 

在市场经济条件下，及时、准确地捕捉建筑市场价格信息是业主和承包商保持竞争优势和取得盈利的关键。建筑产品估价和结算的关键依据是工程造价信息。在国际工程造价管理中，通常是一些新闻媒介与咨询机构来制定建筑造价指数，以便对政府工程项目进行估算。政府会在定期发布工程造价的相关资料信息。同时，社会咨询公司也会实时发布各种成本指数和价格指标等相关造价信息，为工程项目的估价服务。

（5）国际工程造价管理实行实施过程中的造价控制。 

国际工程造价管理一般是以市场为中心的动态控制。在项目实施过程中实行动态的造价管理，体现了对造价控制的实时动态性。随着市场环境的改变和工程的进行，工程造价都会随时变化，所以工程造价管理就要随着这些变化而及时的调整造价控制标准及控制方法。

二、^范文提纲

1引言

2工程造价的具体内涵

2.1工程造价的概念

2.2工程造价的构成

2.3工程造价的形成特征

3土建工程造价的影响因素

3.1工程造价构成要素的影响

3.1.1工程直接费

3.1.2间接费用

3.1.3利润

3.1.4税费

3.2市场条件因素的影响

3.2.1供求状况的影响

3.2.2竞争状况的影响

3.3施工管理因素的影响

3.4环境因素

3.5技术因素

3.6人为因素

4工程造价的控制措施

4.1加强业内管理

4.2加强施工阶段的工程造价控制

4.3环境控制

4.4技术控制

4.5人为因素的控制

5结语

三、参考文献

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