论ROE和净利润率在房地产项目中的应用_开题报告

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

自上世纪90年代开始，中国房地产行业开始起步，自此拉开了一场长达30年的房地产发展高峰时段。为加快房地产市场进一步的发展，在1998年国家发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从此结束了国家成立以来市场经济体制下实行的福利分房制度，不在施行住房体制分配，逐步实现住房分配货币化。从此中国将进行住宅建设市场化以及消费货币化新一轮改革，住宅开始走向市场开始商品化，中国房地产行业发展进入了快车道。房地产行业在最近的20年里，成为中国经济增长的一个重要动力来源，据国家统计局发布的资料表明，2018年房地产行业的GDP为5.98万亿元，约占2018整年GDP的6.65%。同时房地产凭借其庞大复杂的产业链体系，拉动了上下游数十个行业的发展和投资，从基础设施建设、水泥、钢铁、运输等上游行业，再到家具、家电、装修等下游行业，以及金融、中介等辅助行业，可以毫不夸张地说，房地产行业在中国经济中占据了一个举足轻重，甚至是独一无二的位置。

随着政策调控的日益加强和市场发展到稳定期，房地产市场的发展理念已经开始从爆发式增长向渐趋稳健型增长发展，过去那种拿地后一夜暴富的情形将难以再现。与此同时，市场集中度不断升高，房地产企业规模不断扩大，各企业的项目越来越多，各项目差异性也越来越大，企业的管理半径和难度都极大增加，过去那种粗犷式管理模式将难以为继。

房地产行业已经发展了这么多年，但仍然有不少房地产项目总经理表示，虽然做了多年的房地产，还是没有把握做好下一个项目，特别是在企业跨区域、多城市布局时，会担心企业出现各种业务和管理的问题。房地产行业的项目运营管理主要经历了3个阶段发展过程：项目开发计划管理→项目运营管理→公司多项目运营管理。

基于上述背景，房地产企业如果想在日益激烈的市场竞争和日趋复杂的监管环境下寻求生存和发展，就必须找到一套可以真实、客观、有效评价各项目财务状况、经营成果和盈利情况的评价体系，客观的对各项目的情况进行持续评价，及时发现问题并加以改进，为企业正确决策提供可靠、准确的评价信息。

1.1.2研究意义

整个房地产行业经过多年的发展，经历了风风雨雨，时至今日，已经基本走过了三个阶段，分别是“土地增值时代”“产品增值时代”和“运营增值时代”。房地产行业已从早年遍地黄金的“傻子最赚钱”时代到出现了对产品和服务有追求的标杆房企时代，这些房地产企业不能够只靠土地增值的方式获取企业的利润，开始逐步以提供给客户的高端产品和精致的服务，从而提升产品竞争力和获得产品溢价。但随着房地产宏观调控政策频繁出台，导致这种高溢价的产品开发思路没办法让企业获得持续、稳定的发展空间，房地产行业开始谋求开发模式的进一步变革，那就是向“运营增值”要效益，追求一种健康和持续的开发模式。所以，对于当下的房地产行业而言，“运营提效”是每一个房企都需要关注的重要课题。

项目的“运营提效”可以通过财务信息方式直接反应。财务信息可以直接反映一个房地产项目的财务状况、经营成果和现金流量。通过对财务信息的加工、整理，可以从不同维度分析项目的运营、盈利、现金流和偿债能力，向企业管理者提供客观、准确的项目经营情况和财务状况，为管理者科学决策提供依据。杜邦财务分析体系是一套应用于分析企业的财务状况的综合分析评价体系，主要是对几种重要的财务比率间关系的分析。其中最核心的指标就是净资产收益率（以下简称“ROE”）。杜邦财务分析体系通过明确的层次结构，将ROE拆分成各类指标的乘积，可以有效分析项目的销售情况、运营情况和财务杠杆情况。同时，毛利率作为一个基础财务指标，通过对其分析和应用，可以从一个整体层面了解房地产项目的基本运营情况和盈利能力。

1.1.3国内外研究现状

现阶段针对于房地产收益研究存在很多不同的角度，学者们选取的切入点不尽相同。李微等人提出了运用某一项财务比率来评价企业的财务情况和经营效益存在一定的缺陷，但是杜邦财务分析体系恰好能将财务比率分析存在企业财务分析不全面的缺陷能够弥补。同时例举对煤炭上市企业运用杜邦财务分析体系进行分析，从而体现了该体系在衡量企业财务经营状况的诸多优势[1]。CBN 研究课题组运用杜邦财务分析体系，通过2012 年房地产上市公司财务指标的对比与分析，认为房地产企业可通过实现高周转和以价换量的策略，从而提升权益企业净利率[2]。程前昌从土地利润角度出发，将每平方米的商品房利润额与每平方米的土地成交价格作为衡量指标，并结合具体数据对我国房地产收益情况进行了分析与说明[3]。常红利用净利润率作为评价指标，探讨了降低房价是否能否降低利润，以及当前房地产是否仍然为高利润行业 [4]。张晓瑜通过成本视角出发，进一步分析房地产行业高利润的原因[5]。熊方军等人利用单因素和三因素综合分析模型，对房地产行业收益与风险分析其存在的关系和特征[6]。杨楠使用 VaR 方法，进行详细分析我国现阶段房地产收益的变动特征[7]。于凤光等人利用项目利润率修正公式，对房地产行业的特征进行评价，并将其公式推广为房地产收益水平的衡量指标[8]。Kaiser对房地产总收益率与投资回报率比较，并分析其关系，提出房地产收益水平具有周期性变化的特点[9]。当前关于净利率的研究主要集中在其概念内涵的分析和用途方法的描述上。刘欣伟将净利率可以作为分析财务状况的核心指标，提出企业的投资方向和规模，可以参考净利率情况而确定，最后从会计要素角度提出了毛利率提升的方法[10][11]。

B. ^范文提纲格式

一、绪论

（一）研究背景与意义

（二）研究内容与方法

（三）研究思路

二、理论基础

（一）核心财务指标概念

1.ROE指标概念

2.净利润率指标概念

（二）财务分析的方法

1. 比率分析法

2. 比较分析法

3. 趋势分析法

4. 杜邦财务分析体系

三、ROE和净利润率在房地产项目应用——以南京燕澜七缙项目为例

（一）南京燕澜七缙项目背景介绍

（二）南京燕澜七缙项目ROE和净利率存在的问题及原因分析

1. 南京燕澜七缙项目ROE和净利率存在的问题

2. 南京燕澜七缙项目ROE和净利率存在的问题原因分析

（三）改善南京燕澜七缙项目ROE和净利率存在问题的对策及建议

1. 改善南京燕澜七缙项目ROE存在问题的对策及建议

2. 改善南京燕澜七缙项目净利率存在问题的对策及建议

四、结论与展望

（一）研究的结论

（二）研究的不足及展望

C. 参考文献

[1]  李微 , 张建宗,王素欣.杜邦分析体系在煤炭企业财务管理中的应用[J].煤炭经济研

究,2002,12:32-33.

[2]  CBN研究院房地产价值榜课题组.上市房地产企业杜邦分析[N].第一财经日报,2013-09-27T06.

[3]  程前昌.中国房地产开发企业的土地利润空间及区域差异[J].经济体制改革，2013，（4）:52-56. 

[4]  常红.中国房地产利润水平到底几何 “反暴利”规定能否抑制高房价[J].决策探索(上半月)，2011，（6）:46-47. 

[5]  张晓瑜.从成本角度看房地产行业高利润[J].华东经济管理，2006，（5）:82-84.

[6]  熊方军，邓长荣，马永开.我国房地产行业收益及其β值特征研究[J].中国管理科学，2006，（10）:237-241.

[7]  杨楠.Va R 方法在房地产收益波动性度量中的应用[J].中央财经大学学报，2006，（4）:69-74.

[8]  于凤光，赵亮.房地产项目利润及其水平的辨析[J].中国物价，2008，（12）:36-38.

[9]  Kaiser R.The Long cycle in Real Estate[J].Journal of Real Estate Research，2007.

[10]  刘欣伟.透视毛利率[J].当代经理人，2006，（2）:54-55. 

[11]  刘欣伟.毛利率分析在企业决策中的指导作用[J].商业会计，2007，（8）:41-42.