某市政道路房地产开发项目可行性研究_开题报告

（一）选题的背景

近年来，我国房地产业发展非常快速，在国民经济发展中发挥的作用也越来越大，已经成为国民经济发展的支柱产业。房地产业对拉动内需和培育新的经济增长点都有着突出的贡献。中国科学院金融研究所吴忠群在《房地产投资现状》文章在提出：我国房地产开发投资从年到年，从一开始的亿元，增长到亿元，短短的十年时间增长了倍，远远超过了同期的增长速度。在新一轮的经济增长中，房地产业占非常显赫的地位，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业。

近年为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续深化和升级。为进一步抑制商品房需求，经济、行政手段并用；将近个城市实施限购，多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。由于房地产项目具有的高风险、高投入、高收益的特点，为规避风险，提高收益，在项目投资前期进行的项目可行性研究，已成为房地产开发项目所必须的核心工作，可行性研究和评估情况成为项目成败的首要条件。本文运用可行性研究的相关理论，以如意苑项目为对象，通过定性和定量地分析，该项目的投资价值，为如意苑项目的合理开发提供根据，为本公司的决策层的投资决策提供参考。

（二）选题的意义

我国房地产行业丰厚的利润回报，以及我国房地产巨大的市场潜力，吸引众多投资者纷纷的进军房地产行业。但是要看到的是本行业的高回报是与其高风险相伴随的，投资者在房地产投入巨量资金，获取超额回报的同时，也面临着巨大的风险。年以来由于国家宏观经济政策的影响，房地产市场的持续低迷，在某种程度上正是由于一些房地产开发商不做调查研究，盲目投资造成的，导致大量资金积压和房屋闲置的现象。

通过这一现象所反映出来的普遍问题，与我国之前房地产业的蓬勃发展相比较，房地产可行性研究却发展极其缓慢。一些开发商没有进行房地产可行性研究就盲目进行投资，还有一些开发商虽然想做好房地产可行性研究，但由于缺少本专业人才或者经验不足、房地产市场信息不全等，使可行性研究不是很系统化。随着房地产市场的成熟，靠投机等手段获取暴利的时代已经不复存在。现在，房地产项目的成功与否，越来越多的依赖于房地产项目的预可行性研究。因此，加强我国的房地产投资建设的可行性研究，发展和丰富可行性研究方法和理论的具有重大意义。

二、国内外研究文献综述

（一）国外研究现状

可行性研究是开发前期对项目进行技术和经济论证的科学方法，起源于美国。早在上世纪年代，开发田纳西流域时就开始应用，作为流域开发规划的重要程序纳入开发阶段，使建设项目顺利进行，取得了非常好的经济效益。上世纪年代以来，随着新科学技术迅猛发展，经济管理科学和科学技术的不断涌现，可行性研究持续得到完善、充实和发展，逐步形成为一套系统的科学方法。房地产市场在世纪年代首次使用的可行性研究，今天的房地产开发商越来越重视的可行性研究作为一个房地产项目投资决策阶段的工作必须完成。

上世纪年代以后，一些西方发展经济学家致力于在发展中国家的分析评价方法项目，提出了不仅具有一定的普遍意义，而且更适合发展中国家进行项目的理论与方法的可行性研究。年，英国伦敦经济学院的阿尔泰亚·森、帕萨·达斯古普塔和哈佛大学的斯蒂芬·马格林合作一起出版了《项目评价准则》，世界银行著名的专家约翰·汉森根据《项目评价准则》编写并出版了《项目估价适用指南一发展中国家效益费用分析》；年，为了向发展中国家提供一个提高投资建议质量的工具，为发展中国家的工业项目可行研究的标准化作出贡献，联合国工发组织编写出版了《工业可行性研究编制手册》

（二）国内研究现状

我国在年代项目评估是吸取前苏联基础设施管理方法，被称作技术经济分析论证和评价。自年以来，可行性研究的内容和方法的概念逐渐传入中国，并将其用于工业项目工程前期技术和经济分析。在我国，房地产可行性研究起步较晚，房地产可行性研究开始于年代晚期，年代，房地产项目可行性研究阶段的快速发展。

在政府层面上，年国家计委正式发布文件，明文规定“把项目可行性研究作为项目建设前期工作中的一个重要技术和经济论证阶段，纳入基本建设程序”。年月国家计委又发出文件《中共中央关于制定社会和国民经济发展“九五”计划和年远景目标的建议》明确提出，在投资领域要明确投资主体，建立严格的投资决策风险责任机制，强化投资风险约束机制，谁投资决策谁承担风险和责任。

在学术界，比较有代表性的观点：一是从房地产可行性分析的特殊性，房地产开发风险的科学分析，制定了合理的预测，及时采取措施来避免房地产开发的风险；二是认为在房地产可行性研究报告需要用大量的信息和数据，有很多资料不确定性和可变性，为了改善和提高可行的准确、科学的分析，建议采用电脑和其他高科技手段，并提出了进行可行性分析，计算机软件程序的设计思路。

二、^范文提纲

1、房地产开发项目可行性研究概述

1.1 房地产开发项目可行性研究的概念 

1.2 房地产开发项目可行性研究的特点 

1.3 房地产开发项目可行性研究的步骤 

1.4 房地产开发项目可行性研究的评估方法 

2、xx项目市场发展环境分析

2.1xx项目概述

2.2项目建设条件

2.3项目建设的必要性

2.4xx市房地产市场发展趋势

3、xx建筑项目定位分析

3.1项目市场定位分析

3.2项目形象推广定位

3.3项目目标客户定位

3.4价格定位

3.5项目产品建议

3.6总体规划建议

4、xx建筑项目的经济、社会、环境效益评价

4.1项目总投资估算

4.2项目投资效益分析

4.3项目风险及负面影响分析

4.4项目社会和环境效益评价

4.5组织可行性分析

四、参考文献

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