住宅周边配套对房价的影响研究_开题报告

美国经济学家Tiebout认为在居民可自由流动的前提下，迁移是其选择地方公共品最优供给水平的有效手段，也就是著名的“用脚投票”（vote with their feet）理论。

丁维莉与陆铭认为在中国，人们通过居住地选择来获取优质配套设置，配套设置质量资本化反应到房地产价格的机制是存在的。近年来，国内已有一些学者进行了配套设置对于周边住房价格影响的研究，成果颇丰。总结可以分为如下几类： 

第一类，边缘式研究周边配套设置对住宅价格有无影响。如王琳在研究城市轨道交通对住宅价格影响时，采用特征价格模型，以虚拟变量形式引入配套设置作为住宅邻里特征变量之一，判断出成都市住宅小区0.5km范围内配套设置对住宅价格有影响。这类边缘研究配套设置对周边住宅价格影响文献最为多见，其采用的研究方法和得出的结论也较为统一，但研究深度较浅。 

第二类，抛开学区限制，粗线条式研究距离最近配套设置教学质量、上学距离对住宅价格影响。如贾朝健研究教育设施对周边住宅价格影响研究时，采用特征价格模型，以家长心中最好大中小配套设置民调占比、住宅至最近大中小配套设置距离作为评价配套设置主要特征变量，分析出在成都市配套设置教学质量对购房者决策影响不明显，上学距离则影响显著，至最近中学距离每增加1km ，住宅均价下降3.98%。这类研究虽是较为系统地研究配套设置对周边住宅价格影响，但研究手段略显粗糙。

第三类，“偷梁换柱”研究教育资源对周边不动产价格影响，这类研究多是从宏观角度把握教育资源对房地产价格的影响，如周京奎和吴晓燕利用省级面板数据分析地方公共投资对房地产市场价格的溢出效应，文章中用来度量教育投资的指标是每个省的小学、中学、大学的数量以及教师人数，结论表明在省级水平上的中学数量对各类房产和土地的溢价是最显著的。

冯皓，陆铭基于上海市52个区域的房价与配套设置分布的月度面板数据，利用面板数据中的固定效应模型，回归得出区域间基础教育数量对房价的贡献，同时引入“实验性示范性高中”命名的自然实验，解决了基础教育资源数量和质量存在的内生性问题，衡量了教育资源数量和质量指标，探讨城市内部的居住区分割和教育资源不均衡发展的关系。

第四类，研究单一配套设置对周边住房价格的影响，如徐莹建立特征价格模型研究大学对于周边住宅价值的影响，结论是以大学为中心的250m～500m范围内，住宅价格会受到大学的影响，只考虑到大学的影响，忽略了其他教育资源的影响，解释度并不高，有待进一步研究。 

第五类，初步考虑住宅市场的空间相关性，研究配套设置对周边住房价格的影响，温海珍，杨尚重点从教育变量细化和消除邻里效应入手，构建特征价格模型和空间计量模型，分析不同类型配套设施对住宅价格的影响机制，证实杭州市住宅市场空间自相关性显著，构建空间滞后模型和空间误差模型，定量测算了消除空间相关性后，配套设施对在住宅市场的资本化程度，但研究数据有待进一步提高。 

上述研究较为系统地研究了配套设置对房地产价格产生的影响，但研究内容和方法都略显粗糙，表现在：①度量配套设置指标的选取，大多数学者选取的是一定范围内配套设置的数量，却未曾关注配套设置的办学水平、教育经费、师生比率等，不能系统的对比分析，而这正是屡禁不止的“择校风”形成的原因之一。②研究单一配套设置对住房价格的影响，不够科学，夸大某一配套设置对于房价的影响。③采用问卷调查各中小学在民众心中的排名来度量配套设置质量有失偏颇。对比之下，配套设置等级和重点中学升学率等指标就更为客观可凭，适用性更好。④在剥离配套设置单独对住房价格的影响，国内文献涉及相对较少，这样研究的结果准确性大大降低。 

住宅配套设施包括基础设施和公共设施。基础设施是开发人员必要的函数，如果住房商品，这些商品的基本功能必须满足的基本需求商品房购买者的日常生活中，由于这些相关的基础设施建设在垄断的手中，所以很难房价数据，对价格的影响有限。公共设施和公共设施，否则，为居民提供公共服务产品的各种宣传，服务设施和其他公共建筑。因为公共设施行政区域和社会资源配置的限制因素，因此，对房价具有重要意义。

二、^范文提纲：

摘要

引言

一、住宅周边配套设施的定义与类型

（一）住宅周边配套设施的定义

（二）住宅周边配套设施的类型

二、配套设施对于房价影响的分析

（一）基础设施

1、基础设施的分类

2、基础设施对房价的影响

（二）公共设施

1、公共设施的分类

2、公共设施对房价的影响

三、配套设施对房价影响的趋势

（一）基础设施

1、“四网合一”工程覆盖

2、无线WIFI覆盖

3、卫星电视直播到户

4、太阳能等环保设备

（二）公共设施

1、公园与湿地

2、地铁与公交

3、优质的教育环境

4、老年产业的配套

结论

参考文献

致谢

三、参考文献

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