房产开发可行性研究中的风险分析-开题报告

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，房地产开发可行性研究也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究。

在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法。

     对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。曾祥瑞(1994)构建了一个科学合理的比较分析方法，首先用市场的平均租金率来估算该项目的预期收入，然后用这预期收入跟项目的投资成本进行对比，最后来决定该项目是否可行。安力(1995)认为预测房屋的出售价格是房地产可行性研究中的重要环节，至于如何来保证预测的合理性和准确性，安力认为市场比较法和收益还原法是两种较为科学的估算方法。刘洪玉(1996)对房地产行业开发投资所面临的各类风险进行了全面、深入、系统的研究，同时给出了较为简单的风险度量方法。本文就房地产开发可行性研究阶段的风险要素的各方面进行简要分析，把利率风险作为主要的论述内容，并针对利率风险的现状提出政策性建议。

^范文提纲

§1 研究背景

§2 可行性研究的含义

  3.可行性研究的内容

  2.1项目概况分析

  2.2 项目市场调查分析

  2.3项目规划建设选择与建议

  2.4开发进度安排

  2.5项目费用估算

  2.6项目经济、社会效益分析

  2.7项目风险分析

§3 可行性研究的作用 

§4房地产开发经营风险 

 4.1房地产开发经营风险的成因 

 4.2房地产开发经营风险的类型

 4.2.1．市场竞争风险

 4.2.2．购买力风险

 4.2.3. 流动性和变现性风险

 4.2.4．利率风险

 4.2.5．经营性风险

 4.2.6．财务风险

 4.2.7．社会风险

 4.2.8．自然风险

§5政策性建议

 5.1开发商提高政策敏感度

 5.2政府要把握政策尺度和保持政策连贯性

三、参考文献

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[9]. 唯之 加息挤出楼市泡沫，关注潜在利率风险 城市开发 2004 12

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