房地产投资风险研究-开题报告

选题意义：在高利润的驱使下，全国房地产开发投资快速增长，国内大量企业及资金进入房地产市场，并将高温持续，整个房地产市场似乎进入了前所未有的高速发展期而中国的房地产市场远远没有饱和，众多的人仍然具有住房紧张的问题。这一系列的现象引发房地产投资的热潮，但仍旧不可忽视我国房地产开发活动中存在着许多风险因素，这些风险因素一旦发生，可能会使房地产开发商遭受损失，甚至受到致命的打击。因此，重视并研究房地产开发活动中存在的风险因素，是理论界和实业界所面临的重要问题。本文正是基于这个出发点，从房地产开发商的角度出发，以某一特定实例更有针对性的对我国房地产开发活动中存在的风险因素进行分析，并找出风险规避的办法，以期具有理论意义并具实践指导意义。

文献综述：国内于川和潘振锋编著《风险经济学导论》提到了经济风险的基本概念，风险经济学中的数量方法，经济风险的辨识、估计和评价，投资风险，融资风险，外汇风险，经营风险的基本理论和预防方法；陈湛匀和马照副编写《金融风险管理》最新提出了主要从商业银行潜在的风险出发，提出了我国商业银行风险防范的具体范围，并在此基础上，从宏观和微观两方面建立风险防范措施。国外Wurkzebach编写的《Modem Real Estate》，Gaylon e．Greer在《Investment Analysis For Real Estate Decisions》，Roger ESindt编写的《Real Estate Investment Analysis and Application》一书。这些文献涉及了房地产投资风险的分析，同时也涉及到投资组合相关问题。通过对文献的仔细分析和研究可以从中找出房地产投资风险产生的原因，及如何避免风险的产生。

国内外研究动态：风险的研究起源于于西方发达国家，随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视，并逐步引入推广到发展中国家。随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视。从有关风险管理的研究著作、研究方法以及研究领域中可寻找出国外风险管理发展的轨迹。

随着我国社会主义市场经济的发展及居民消费水平的极大提高，我国房地产业迅速发展，己成为国民经济中一个十分重要的产业，从房地产业本身来讲，它具有投资额度大、投资周期长、风险高的特点。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析，以便国家在我国房地产业上做出正确的发展战略和规划并引导消费者做出理智的投资选择。本文在我国房地产行业发展现状这一宏观背景下展开，并写入我国房地产行业最新政策、发展动态，这将有助于更好的把握全文，紧跟时代脉搏，与时俱进。在开始风险分析之前，借鉴国内外房地产投资风险管理研究的一些比较成熟的理论和方法，同时结合房地产业本身所特有的内外部环境特点进行深入研究，基本掌握房地产投资风险的概念、特征与投资环境分析，继而选择具体地产开发项目为案例研究对象，利用风险识别、风险评估等方法，从投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段分析该房地产项目开发中存在的主要风险及产生的原因，对重要风险进行估计和评价，同时提出较为详细的风险管理措施。^范文最后，提出在房地产投资风险规划的各种手段中，主要有风险回避、风险控制、风险转移、风险自留、风险分散、风险利用几种方法。针对房地产投资不同阶段的所存在的主要风险提出不同的风险管理方法，结合泉景花园房地产投资项目的特点，提出了相应的风险管理目标以及加强投资风险管理以增强房地产开发商防范风险的能力，提高房地产开发商的竞争力等具有可操作性的办法。

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提纲

1.风险

1.1.风险概述

1.2.风险辨识 

1.3.风险衡量

2.房地产投资风险 

2.1.投资决策阶段风险

2.1.1.政策风险

2.1.2.经济体制风险

2.1.3.城市规划风险

2.1.4.区域发展风险 

2.2.土地获取阶段风险

2.2.1.土地产权不清风险

2.2.2.土地使用制度变化风险

2.2.3.征地开发风险　　

2.3.项目建设阶段风险

2.3.1.开发费用变化风险

2.3.2.工程变更风险

2.3.3.项目质量风险　

2.3.4.施工安全风险。　　

2.4.经营管理阶段的风险。

3.房地产投资风险分析 

3.1.专家调查法 

3.1.1.头脑风暴法

3.1.2.德尔菲法

3.2.故障树分析法

3.3.幕景分析法

3.4.筛选-监测-诊断技术。

4.房地产投资风险防范与对策

5．案例

6.结论，建议，展望

参考文献

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