关于我国保障性住房融资路径的探讨_开题报告

一、文献综述

自2000年以来，我国房地产业迅猛发展，商品房市场的发展与繁荣极大的改善和提高了居民的生活水平条件。但与此同时低收入居民因其自身收入水平有限，无法从自由市场上购买高价商品住房，城乡结合部，工矿宿舍等地的棚户区在很多城市依然存在。所以加快推进保障房建设对改善城乡居民生活水平，完善城市功能改变城市落后面貌，化配置土地资源，促进土地合理利用都具有重大意义。

(一）国内的现实情况

现阶段我国居民收入水平和发达国家依然有很大差距，完全依靠商品房解决居民居住问题不现实。因此建设和发展保障性住房是重要的方式，在全国保障性住房体系中，经济适用房和限价房占比70%，棚户区、城中村改造等占比25%，廉租房占比5%。2011年第十一届全国人大四次会议上提出了“十二五”期间要完成3600万套建设目标，明确提出在2001年和2012年建设1000万套，2013年到2015年期间每年建设500万至600万套，并且到2015年底保障性住房覆盖面要达到整个住房市场的20%。虽然2011年底召开的全国住房保障会议上，住建部明确2012年保障性安居工程开工总量下调至700万套，各地根据自身实际情况自行上报未来三年保障房建设计划。面对如此巨量的保障房建设要求，然而保障性住房资金有几个显著的特点：一是资金需求量大；二是资金周转时间长；三是流动性差等。如何破解这些难题正是本文索要探讨的。

李晶指出保障性住房建设和中激励不当与地方政府融资不足的问题，正在通新的融资协议解决。

苏多永、张玉香指出我国保障房建设进展缓慢，保障房的攻击不足的问题，并认为有效解决保障房攻击不足的问题核心是建设资金缺乏，应该扩展多渠道筹措建设资金。

邓中美为解决保障房建设资金来源问题，建议采用“BT”模式。提出了保障房建设的新思路。

巴曙松、王志峰认为要借鉴西方发达国家公共住房建设的经验，通过改革政府财政制度、简历廉租房攻击模式、创新公共廉租房融资模式，解决廉租房住房建设资金短缺问题。

任鹏充、任梵兴通过借鉴国外经验提出，要完善我国保障房供应体系，降低住房的金融投资属性，抑制政策信贷资金进入商业房地产，通过税收这家投资性房地产持有成本，减少保障性住房的购买和居住成本。

国外的住房建设经验

    由于我国房地产市场化相对于世界其他国家起步晚，因此在其他国家房地产市场发展的过程中都遇到过类似的问题，从其他国家在房地产借鉴学习经验是加快建立我国保障房体系的重要途径。日本政府早在上世纪50年代就陆续出台了关于住房建设保障方面的相关法律，如《住房金融公库法》、《公营住房法》、《日本住房工公团法》等一系列的法规，并且伺候又陆陆续续制定了一系列相关法规多达40余部。这些法律法规的健全了住房保障的法律体系。日本政府采用财政投资性贷款，对于住房都市整合公团住房建设的投资贷款以及将资金带给住房金融公库，再由住房金融公库建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。美国通常以信用担保或者补贴支持信贷市场，用市场化手段解决住房问题。例如成立房地美、房利美和珍尼美三家机构只是信贷市场发展；建立联邦家庭贷款银行，以政府债券融资支持其一低息发放贷款。财政部发行专门债券融资，通过其自主的商业银行提供低息贷款给中低收入家庭；市场化融资方式，房地产投资信托（REITs)为20世纪70年代以来普遍采取的方式，通常税收减免等优惠措施。新加坡则以市场运作为主，通过政府的调控和引导来解决大规模的居住问题。无偿提供给开发商土地建设公共租屋；设立建屋发展局，负责公共组屋的投资和建设，建屋发展局的资金来源于政府长期贷款、财政局津贴、住房公积金贷款、发行中期债券。建屋发展局的赤字由政府财政资金填补；新加坡公民和永久居民强制参与公积金储蓄，建立公积金储蓄金融体系，公积金资金贷款给建屋发展局使用。

从这些国家的做法看来，政府提供公共住房的方式在住房严重短缺时期，市场无法满足对住房的需求，政府强有力的介入，大力建设房屋向市场提供住房。其能在短时间内集中资源，使得市场住房供应量上升，缓解住房短缺情况。美国日本等国通过政府担保低息贷款、收税减免等优惠财政政策，鼓励民间资本参与住房建设，向市场提供住房一解决住房短缺和房价过高的问题。在市场住房数量得到满足时政府又通过购房退税补贴政策推动私人购房提高住房自有率。运用市场的无形手推动住房市场的自身发展和完善，提高了住房存量的使用率。

    安居乐业，住房保障作为社会保障中的重要一环，其对于城镇低收入群体的保障缩小贫富差距而引起的社会矛盾问题具有突出的作用。然而社会保障性住房的福利性质导致了市场化运作资金收益率低，社会资金不愿意进入这一问题，从而在建设资金方面制约着这一广泛的惠民的措施的推广。从其他不同国家对于住房保障方面给予的支持的措施方面来看，对于我国建设保障房具有重要的借鉴意义。政府的税费减免，优惠贷款，资产证券化，住房公积金等机制有力的保障了各国的住房问题解决。因此在借鉴世界其他各国的广泛经验下，结合我国不同地区的实际情况，探索出一条符合我国国情的社会保障房建设与筹资方式，满足和保障住房困难群体的的需求，这是全面实现两个一百年把我国建成小康社会的重要基础。

二、^范文提纲

1、前言摘要

1.1导论

1.1.1保障房的定义

1.1.2我国保障房发展的历程

1.1.3我国保障房建设中资金需求分析

2、目前我国保障房建设资金来源主要渠道及其不足

2.1政府财政投入

2.2土地出让金投入

2.3公积金增值投入

2.4政府背景机构融资投入

2.5保障房建设资金的不足

3、世界其他国家地区住房建设方面融资的情况

3.1日本住房融资情况介绍

3.2美国住房融资情况介绍

3.3新加坡住房融资情况介绍

3.4香港地区住房融资情况介绍

3.5这些国家融资情况带来的启示

4、建设有我国保障房融资新模式

4.1优化政府融资模式

4.2发挥地方政府积极性

4.3引入民间资本投入

5、结束语

参考文献

三、参考文献

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