浅谈房地产开发决策和设计阶段的成本控制_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

我国国内房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展，以及国外房地产大企业和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺，使我国房地产业的发展环境、市场开发机制、运作模式、产品开发、营销策划以及管理技和方法等和以前相比都发骚了很大的变化。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列的关于土地、融资等方面的宏观调控政策；另一方面因近年来房价上涨，使得开发商有比较客观额度利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生额度资源不断减少，使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。自2000年以来，我国房地产市场逐步走出了90年代房地产泡沫后的困境，走向了高速发展的态势。至2005年,房地产开发已初显过热。为此,国务院等政府主管部门相继出台“国八条 ”、“国六条” 等宏观调控政策.受此影响,房地产企业将面临更加激烈的市场竞争,必须在提高企业核心竞争力上下苦功,才有可能在竞争中获得先机。作为房地产企业,实施项目开发的全成本管理,将成为降低企业成本,提高企业经济效益的最有效手段。成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。中国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而利润能维持在12%左右就算是好的项目了。由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前急需解决的重要问题。房地产企业的核心竞争力主要在于两点，一个是产品的差异化竞争，一个是产品的成本竞争。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品，加大产品的差异，形成市场品牌外，最重要的是价格，尽可能的减少建设成本，保持产品市场价格优势，最大限度地提高企业的投资受益，是房地产投资控制的最重要的问题。

随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。房地产开发成本是指房地产企业在项目开发、建设、销售过程中所花费的全部费用,主要包括:土地成本、前期费用、建安工程成本、开发间接费、营销费用、管理费用、财务费用等。房地产开发项目的全成本管理就是对项目投资实施的全过程进行全成本控制,从组织、技术、经济、合同等方面,结合设计、招标、施工、竣工结算等不同阶段,挖掘潜力,降低成本,提高投资效益。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

（二）国外研究现状

    美国房地产的起步大约在20世纪初，由于土地的私人化，美国62%土地归私人所有，政府无力对土地的高度控制，形成土地的自由供应。因此其本质特征是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向，其重点在于开发地产，通过对产品的精细化定位，高效地开发流程，迅速地完成销售周期。美国的房地产市场化程度高，市场上的竞争比较充分，地价和房价都有供需关系决定，在这种充分竞争的市场之下，加之成熟的金融体系，导致美国的房地产公司采用高度的专业化，精细化，产业化，在细分的市场上取胜，靠长期的经营获取利益。首先，这种专业化的操作，很容易形成品牌的核心竞争力，进而品牌就很容易制造出来了，同时也是因为这种专业化已经形成完备的公司治理结构和战略导向，不会因为地区的不同而产生很多的不利，因为它是针对市场。其次，通过专业化、产业化的操作，缩短开发周期，近而可以提高资金的使用效率，从而产生更多的收益。再者，由于产业化，操作上就得需要多标准化，快速化的工业化，用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化和产品的定型、进而工厂化预制，现场装配。因此美国模式的房地产成本控制主要在产品的工业化方面。

二、^范文提纲

引言：我国房地产开发现状

1．房地产开发成本的构成

1.1土地费用  

1.2前期工程费

1.3建筑安装工程费

1.4、市政公共设施费用 

1.5、管理费

1.6、贷款利息

1.7、税费

1.8、其他费用

2．有效控制房地产开发成本的应对之策

2.1征地和拆迁补偿、安置费的控制

2.2、 投资决策阶段

2.3、设计阶段

2.4、招投标与合同洽商阶段

2.5 施工阶段的成本控制

2.6、结算阶段的成本控制

3. 房地产成本控制的特点与原则

3.1、房地产成本控制的特点

3.2房地产项目成本控制的原则

4.决策和设计阶段成本控制的方法与措施

4.1、引入竞争机制，推行设计招标

4.2、运用价值工程，确定最佳开发方案

4.3、严格选择初步设计方案

5.决策和设计阶段成本控制的重要性

三、参考文献

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