从美好生活供应商到美好生活场景师_开题报告

一、国内研究现状

    我国各房企转型地产投资租售并举，即可提升企业的盈利能力也能提高企业抗风险能力。从现状来看，可供借鉴的成功案例均有不少，目前来看如我国香港的新鸿基的“以售养租”以及恒隆地产的“以租养售”的内部现金流平衡来实现租售并举，然而，新鸿基转型之路需要多项基础条件足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式、地产市场处于长周期的上升阶段、资本市场能提供持续的融资支持；转型过程也并非一蹴而就转型前期准备工作用了11年，集中转型用了4年，整个转型过程用了15年时间。 

     刘大苗在《华润置地:遥望新鸿基》指出华润置地作为内地最早开始商业和物业开发的开发商，2004年以来，华润置地改变了以往专注住宅地产的开发模式，转型以商业地产开发带动住宅地产，而华润万象城就是其代表作，至今，华润置地走的租售并举之路，已越来越像香港的新鸿基，只不过差别在于，新鸿基在房企了开发物业的高增长，根本目的就是要降低外部融资的依赖度，这样可以应对外部冲击。而华润置地以增加负债（低成本融资）的方式选择了租售两大业务同时增长。数据显示，目前华润置地的租金收入增长强劲， 2015年其商业地产对公司的利润贡献便达40%，一个内地新鸿基问世。郭冀川在《万科去年净利涨三成 战略升级“城市建设与生活服务商”》指出万科对于战略定位的升级做出了进一步解读，将由“城市配套服务商”迭代为“城乡建设与生活服务商”，新时期下的万科，其所搭建的生态体系已经初具规模。万科在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务布局已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。其中，在租赁住宅方面，万科整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”，累计获取房间数超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个一二线城市，集中式租赁住宅全国领先；在商业地产领域，万科以印力集团为商业地产运营管理平台，重新定位的万科已经不仅仅局限于住宅开发与物业服务。 

二、国外研究现状

从全球范围来看，较为成功的租售并举企业基本位于亚洲市场以及美国市场，比如与香港经济模式相似的新加坡，可走的是另一条不同的发展道路，新加坡以嘉德置为代表强调“私募地产基金+REITS”的地产基金平台作用，（REITS是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，REITS是房地产投资证券化的一种方式，以房地产项目租金收入和可能的增值为依托，通过分配法律规定的项目利润给投资者） 新加坡模式正是在现代金融环境里发展起来的租售并举模式，以嘉德为例，公司在旗下REITS 里平均持有30%权益，在私募地产基金里平均持有50%权益，结果仅有20-25%的资本金来自于内部现金流，35-40%的资本金来自于外部基金融资，40%的资本来自于外部借款融资，新加坡租售并举模式的转型风险降低，转型时间也缩短为5-10 年，但转型对外部资本市场环境提出了较高的要求，需要有开放的REITS 市场和私募基金市场。何德媛, 黄珍珠在《“寒冬”里的“繁荣”——浅探嘉德置业的度冬术》里指出嘉德置地在REITS上表现出了极强的运作能力，房地产信托投资业在亚洲有非常好的发展前景，市场规模将扩大10～15倍。遵循着母公司嘉德置地的路径，逐渐适应了中国水土的子公司凯德置地已经接近完成对母公司完整产业链的异国复制，从住宅到写字楼、商用地产、零售物业，从房地产开发到基金管理再到运作发行REITS。不断升级的资金筹集和运作技术为企业的发展提供了充沛的资金和源源不断的动力。现如今，凯德置地一跃发展成中国内地的商业地产巨头，加上与其他公司合作或自行投资开发的8个项目，凯德置地的商业地产项目已经布局25个城市。可以说，凯德置地以住宅、商业地产来福士中心开发、写字楼、零售商场的持有和管理，以及房地产金融为核心的房地产业链条已经全面拉开。 而美国的市场则是新加坡市场的极致化，对企业自身实力和外部金融环境都提出了较高要求，不仅专业化品牌的积累更需要几十年、甚至上百年的经验沉淀和大型项目的支撑，而且还需要有一批成熟、认同专业管理能力的机构投资人，而上述金融环境在今天的中国还难以企及。

B. ^范文提纲格式

引言： 

中国房企的经营现状及转型

中国房企的经营现状

中国房企从单一模式到全产业链模式的转型

房企商业转型地产投资的原因和发展方向

房企转型的内在驱动力

房住不炒，租售并举

以售养租的并举模式

REITS 介绍及新加坡市场与香港市场基本对比

REITS 介绍

新加坡市场与香港市场基本对比及启示

中国发展REITS的借鉴

结论

C. 参考文献

[1] 刘大苗. 华润置地:遥望新鸿基[J]. 中国房地产业, 2013(3):56-59.

[2] 郭冀川. 万科去年净利涨三成 战略升级“城市建设与生活服务商”[J]. 证券市场红周刊, 2018(3)

[3] 周亮华, 林锦辉. 新加坡REITs运作经验借鉴[J]. 中国房地信息, 2005(11):65-67.

[4]万若谷, 胡茂频, 刘耀峰. 新加坡和香港经验对我国发展本土REITs的借鉴[J]. 财务与会计, 2006(14):21-23.

[5]何德媛, 黄珍珠. “寒冬”里的“繁荣”——浅探嘉德置业的度冬术[J]. 城市开发, 2009(4):60-62.

[6]王梓. 基于房地产投资信托基金的公租房融资模式研究[D]. 2013.

[7] 李炜. 香港新加坡REITS市场及其上市中国地产REITS分析[D]. 上海交通大学, 2013.

[8] 黎天祥. 我国房地产行业融资问题研究[J]. 现代经济信息, 2013(19):311-312.

[9] 黄海涛.房住不炒再加码[J].证券市场周刊,2019,(31):26-33.

[10] 黄燕芬, 李志远, 张超. 坚持“房住不炒”深入推进房地产市场供给侧结构性改革——2017年房地产政策回顾与2018展望[J]. 价格理论与实践, 2018.